方庄板块

方庄是北京第一个整体规划的住宅区域，位于东南二环，区域各种配套设施齐全，地铁、公交、学校、医院应有尽有。

位置：东南二环与三环之间

交通：地铁5号线穿过方庄，明年底地铁14号线也将横穿方庄。

配套：蒲芳路上，有物美超市、方庄购物中心、家乐福超市、美食一条街等商业设施，教育配套上有十八中学、芳城园小学、芳古园小学等，医疗配套则有东方医院、方庄第一医院等。

主要小区：芳古园、芳星园、芳群园等。

主力人群主要是刚需购房者

作为北京第一个整体规划的住宅区域，方庄区域一直是丰台区域的热点板块，来自链家在线的数据显示，方庄区域10月二手房挂牌均价为39428元/平米，环比上月下跌0.09%，同比去年上涨9.27%。该区域10月成交均价39909元/平米，环比上月上涨0.37%，同比去年上涨9.66%。10月成交量为86套，环比上月下跌20.37%，同比去年上涨82.98%。

当记者出了蒲黄榆地铁站，来自方庄区域的几个中介便围了上来，“芳古园新出的房子，单价才每平米3.9万，感兴趣现在可以带您看看。”中介小王表示。方庄区域地理位置优越，地铁、医院、学校、公园超市配套都很齐全，是十分成熟的社区。

小王表示，方庄区域二手房并没有因为丰台天价地的出现而出现明显的波动，因为，该区域一直是丰台热点板块，目前来方庄置业的多以初次置业居多，相比二环三环之间的其他区域，方庄区域二手房单价4万左右，而且大多带电梯，中小户型多，无论是单价还是总价，都比较适合初次置业者。

记者调查发现，在产品丰富的同时，方庄同样有其短板，目前方庄各个小区停车位普遍紧张，小区密度大，因此，改善型的客群较少。

在方庄环岛附近某小区，打算卖掉方庄房子的刘先生告诉记者，自己在方庄住了四年，“房子区域配套比较完善，生活也比较便利，但是缺陷也较为明显，区域人口密度较大，房子房龄较老，最头痛的就是停车，自己每天将车停在两公里的某个写字楼，然后步行回家。因此，想卖掉方庄房子，在其他区域找一个有停车位、年代新一点的二手房。”

□专家建议

伟业我爱我家集团市场研究院经理孔丹

丰台二手房价仍相对低廉

虽然丰台楼市近年来已经有较大幅度的回升，但和城六区的其他成员相比，二手房房价仍然相对低廉。在价格相对处于洼地的背景下，丰台是比较适合首次置业的人群，同样的价格在朝阳等区域可能只能买一居室，但在丰台可能就能买到两居。另外，丰台区域的配套已经有很大起色，医疗、商业配套都在升级，同时教育配套也在逐步完善，这就意味着，丰台区域也很适合改善型的人群。总的来说，随着配套的健全，丰台区二手房未来的价格还将继续上涨，且因本身价格相对较低，未来的涨幅或将高于其他区域。

亚豪机构市场总监郭毅

丰台二手房不会因为高价地的出现上涨

丰台二手房不会因为高价地的出现上涨，因为丰台和其他区域不同，由于二手房房龄较长，而且无论是户型设计、社区环境还是物业服务，均较为落后，与新项目相比形成了巨大的落差，这是丰台二手房价格与地王预期售价之间脱钩的直接原因。但从长期来看，大量品牌房企涌入丰台，必然带来整个区域面貌的改善以及生活配套的提升，长期来看利好丰台二手房价，在当前二手房价格尚处于低位时，可以选择购买房龄相对较短，距离地王盘相对较近的二手房，特别是配建了大量商业公建用地的地王盘，开发完成后将更加利于二手房价值的提升。想卖丰台二手房的购房者，建议卖旧后尽快在周边选择购买新房项目。

（来源：京华时报）