土地霸权时代:“豪门游戏”背后的寡头风险

来源:地产中国网 2015-11-05 09:22:00

北京土地市场已经进入寡头时代,土地交易变成“豪门的游戏”。不仅外地房企进京难度越来越大,实力不足的企业甚至有可能失去生存空间,最终被挤出北京市场。随着门槛提高,资金实力强大、本地资源丰富的“国字号”房企开始崛起,并成为土地市场的主力军。

“太疯狂了。”11月2日下午,在北京市丰台区南苑乡槐房村和新宫村组团B地块的拍卖现场,来自华侨城的一位人士说。最终,华侨城还是和华润、招商联合拿下这宗巨无霸地块,代价为85亿元,配建77000平方米公租房。

北京土地市场向来门槛高企,但如果央企都认为“疯狂”,那么地价着实已高到难以承受。

今年的北京土地交易中,联合拿地比例明显增大。业内人士指出,其中出于“风险共担”考虑是主要原因。

风险的累积进一步抬高了北京土地市场的门槛,并使之成为大型房企的“豪门游戏”。多名分析师不约而同将其称为“寡头时代”,认为在北京的新房市场,已出现明显的寡头垄断现象。

联合拿地渐成趋势

联合拿地已经成为近期北京土地市场的风潮。在10月以来北京市成交的13宗经营性用地中,有8宗为联合体所得。其中既有总价在80亿元以上的“巨无霸”,也有不足10亿元的小型地块。

根据中原地产统计,在今年以来北京市成交的32宗住宅用地中,有17宗为企业独立拿地,15宗为联合拿地,联合拿地比重为46.9%。在2013年和2014年,上述比重分别为22.4%和30.8%。

过去多年来,联合拿地并不是北京土地市场的主流,除非出于扩大规模、借助资源等考虑。

南方某上市房企驻京负责人向21世纪经济报道记者表示,联合拿地通常会面临很多问题。“不同企业的资金状况、成本核算不同,对于土地价格的承受能力也不一样。虽然企业在组成联合体时会约定价格上限,但一旦碰到优质地块,承受能力强的一方还是会忍不住出手。”

有分析认为,近期出现的碧桂园退地风波,就类似于这种情况。而在文首提到的土地交易中,又爆出华润和招商的退地风波,也是基于同样的逻辑。

该负责人还表示,联合体对项目的股权比例和收益分配等都有约定,但在实际开发和操盘中,往往会遇到意外情况,打乱原有的成本控制、开发进度、销售节奏等。因此,在联合拿地的案例中,“一定会出现‘一方占便宜,另一方吃亏’的现象。”

他表示,除非有很好的默契和严格的合同约定,否则企业更倾向于单独拿地,而非联合拿地。

对于近期的联合拿地风潮,亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,近年来北京土地价格不断上升,拿地所需资金不断增加,再加上政府对土地出让金缴纳节点的严格管控,使得房企在拿地时的资金压力和市场风险加大,联合拿地渐成主流。

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土地霸权时代:“豪门游戏”背后的寡头风险
来源:地产中国网2015-11-05 09:22:00
风险的累积进一步抬高了北京土地市场的门槛,并使之成为大型房企的“豪门游戏”。多名分析师不约而同将其称为“寡头时代”,认为在北京的新房市场,已出现明显的寡头垄断现象。
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