地产中国网讯 “金九银十”并未达到预期中的温度。链家提供的数据显示，2015 年 10 月，北京市新纯商品住宅（不包含保障房、自住房以及不限购公寓）成交 3731 套，环比下降17.2%，与去年同期相比下降 11.7%。，达到 2008 年以来同期新低。而2015年“金九银十”的成交量仅比去年同期上涨2.3%。

值得注意的是，由于前期改善性需求与高端需求的大幅释放，近期释放节奏放缓，尤其是大户型高端需求下降更为明显。预计后续在供应的影响下，成交难以走高。

成交创8年来同期新低

数据显示，前10月北京纯商品住宅总成交量 45009 套，比去年同期上涨18.4%。今年以来北京新建纯商品住宅的交易规模虽好于去年，但是仍处于相对历史低位，与限购初期 2011 年的成交水平基本相当。

“金九银十”也未达到预期中的温度。 10 月份，纯商品种住宅成交量低于去年同期，且达到 2008 年以来同期新低，“金九银十”整体成交水平与去年相当。

其成交呈现以下三个方面的特点：第一，大户型占比上升 “金九银十”成交中，小户型面积档位成交占比较前几个月出现明显下滑，大户型成交占比出现上升。

10 月，北京纯商品住宅成交平均面积131.8 平方米。从各面积段的占比情况看，90 平方米以下档位、90-140 平方米档位及 140 平方米以上档位成交占比分别为 30.6%、42.7%、26.7%，较上月分别变化 1%、1%、-2%。

第二，需求外移，六环外成交占比上升 5.3 个百分点。10 月，从各环线的占比情况看，五环内、五至六环及六环外成交占比分别为 11.8%、46.9%、41.3%，较上月分别变化 1.8%、-7%、5.3%。本月六环外成交占比明显提升。

第三，低端刚需成交占比有所提升，但依旧处于低位。10 月，从各均价段成交占比情况看，<2W、2-3W、3-4W 及>4W 成交占比分别为 29.5%、32.5%、25.4%、12.7%，较上月分别变化 4.2%、-8.6%、9.2%、-4.8%。本月高端需求有所回落，4W 以上高端成交下降，而 2W 以下低端刚需占比有所提升，但依旧处于较低位。

成交均价小幅上涨

10 月，新房市场仍以“稳中有升”为主，但是大多数项目的涨幅不大，8成以上的项目价格涨幅在 3%以内。

从具体数据来看，全市纯商品住宅成交均价环比结构性下降 4.7%，实则小幅微涨。10 月，北京市纯商品住宅成交均价为 30664 元/平方米，环比结构性下降4.7%，与去年同期相比上升了 17.1%。

本月价格的下滑主要与结构性因素有关，均价在 4 万/平米以上的成交占比的下降，拉动了均价的回落。排除结构性影响后，全市新房价格依然维持小幅上涨的状态。

其中，90 平方米以下、90-140 平方米以及 140 平方米以上的户型价格环比变化分别为-3.5%、-0.4%和-5.5%。

从环线结构方面来看，五环内、五至六环、六环外价格环比变化分别为-12.8%、-2.4%和-0.2%。在低端刚需成交占比增加的情况下，均价出现正常性回落。

根据10月的状况，链家预计随着成交的回落，房价年内出现大幅上涨的可能性不大，整体还将继续维持 “稳中有升”态势。

去化周期上升

链家分析认为，10 月北京新房市场回落，除了有假期影响外，主要还是供应不足的问题。根据统计，今年 1-10 月新房供应为近 4 年来最低，尤其某些项目开盘滞后，造成市场实际供应量更低。

今年以来，北京新建纯商品住宅的供应量一直处于近几年以来的低位，供需矛盾一直较为紧张。根据链家提供的数据，本月纯商品住宅供应量1911套，较上月大幅下滑67.4%，较去年同期下滑51.6%，供销比回落为0.5:1，供应明显不足。前10月北京纯商品住宅总供应量为36065套。比去年同期下降43.8%。

“金九银十”成交量下滑，使得去化周期明显上升。截止 2015 年 10 月底，北京纯商品住宅可售量为 7.2 万余套，按照近三个月的成交速度计算，出清周期为 15.9 个月，较上月上升 3.4 个月。

从各城区来看，密云、朝阳与顺义的库存量较大，去化周期也较长，在12 个月以上，而昌平、房山、通州与大兴区的库存量虽然较高，由于这些区域的需求量较大，去化较快，去化压力相对较小。