2019二手房市场年报:北京房价不再是“内地第一”

来源:中国网地产 2020-01-03 17:51:24

2019年北京房地产政策环境进一步严峻,政策层面并没有放松。自2017年“317调控”后,改善需求受到大幅抑制,2018年9月和2019年年初公积金贷款政策收紧,刚需释放受阻。除了政策面的压力,2019年二手房还面临大量限竞新房的分流。那么从更长时间来看,北京二手房市场处在什么位置?房价到底跌没跌?客户和业主的心态发生了怎样的变化?基于最一线的市场指标,贝壳研究院从6个维度还原了最真实的2019年北京二手房市场。

成交:月均成交腰斩

2017年这轮调控前,北京二手房月均成交2.1万套,调控后月均1.1万套。2019年全市二手房网签量14.5万套,同比2018年下滑5.5%。调控后的三年北京全市二手房成交量维持在15万套左右的低位,较2016年27万套的峰值下滑近半。

图:北京全市二手房成交量(套)

2019二手房市场年报:北京房价不再是“内地第一”-中国网地产

数据来源:贝壳研究院

房价:由单边涨到震荡稳,累计跌幅超过10%

不同于调控前房价一路上涨,调控后成交均价随成交量的波动而小幅上涨、下跌,2019年全年均价与2018年持平。2019年12月北京二手房成交均价5.9万元/平,较调控当月历史峰值下跌12%,且2019年末北京房价不再是“内地第一”。

图:北京二手房成交均价(元/平)走势

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数据来源:贝壳研究院

区域表现:价格表现回归价值,核心区房价坚挺

在调控前的市场上行期,外围城区如通州、大兴及门头沟等房价涨幅明显。而调控后,中心城区表现出良好的抗跌性,与2017年一季度比,2019年四季度西城区跌幅不到6%,海淀、东城及朝阳等房价跌幅亦相对较小,而外围城区跌幅靠前。

图:北京各城区2019Q4二手房成交均价较2017Q1累计变动

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数据来源:贝壳研究院

买房者:从“永远涨”到“再等等”

高压政策下房价下跌,购房者陷入观望,不再被恐慌的市场情绪牵动,而是多看多选。调控前北京购房者买到一套房子平均需要40天,调控后成交周期持续拉长至三个月以上,客户快速成交率亦由64%降至36%。

购房者在交易中的地位逐渐提升,反映其价格谈判力的议价空间由调控前不到2%的水平升至2019年底5%的水平,北京二手房市场正在由“卖方市场”向“买方市场”过渡。

图:北京链家购房者成交周期及快速成交率走势

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买房者:从“一夜涨价20万”到“不好卖”

购房者的观望导致市场上可售房源积压,业主卖房难度加大。2019年底北京链家库存房源的去化周期达18.5个月,业主想卖掉手中的房子平均需要近4个月。业主为出售所持房产要根据带看反馈数次下调报价,2019年北京链家成交房源的末次挂牌均价为519万/套,而成交房源均价为500万/套,意味着从谈判到成交过程中,业主还需要降价近20万。回顾调控前夜“卖家报价728万,买家从7点砍价到夜里11点,745万成交”,买卖双方的位置发生了互换。

图:北京链家二手房业主调价中调涨、调降次数占比

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换房者:从“手中有房,再换不愁”到“换不动”

调控后“双认”重压下,换房者负重前行。2019年北京换房者中年龄在40岁以上的占比达50%,而调控前2016年这一占比仅36%。翻倍的首付不仅让换房年龄后移,且换的越来越差。2019年换房后套均面积扩大16.6平,比调控前19平左右的水平有所缩小。可见“换房不仅难、还换得小”。

图:北京链家换房者换房后面积平均扩大值(平)

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数据来源:贝壳研究院

2020已来,北京二手房市场步入调控后第四个年头,政策不会有大的放松,市场供需矛盾极大缓和,市场预期平稳,北京二手房市场将延续低位稳定态势,预计2020年全年二手房成交量依旧稳定在15万套左右,价格波动在5%以内。

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2019年北京房地产政策环境进一步严峻,政策层面并没有放松。自2017年“317调控”后,改善需求受到大幅抑制,2018年9月和2019年年初公积金贷款政策收紧,刚需释放受阻。
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