当前，全国楼市似乎仍未摆脱“下行”阴影，那些“地王”项目尤其让开发商头疼。任何事情都有例外，这跟操盘手密切相关。

去年8月份，中粮豪掷逾13亿元杀入成都热门高端住宅区“攀成钢”板块，楼面地价达6820元/平方米，成为彼时“新地王”。与“地王”相比，业界更关心中粮何以盘活“地王”。

从今年4月份首次开盘到9月底，这个名为“中粮鸿云”的项目实现销售回款近10亿元，目前已基本覆盖拿地成本，投资回报率约18.4%。中粮玩转“地王”，背后又暗示了其在项目运营、管控上的什么秘密？

策略：瞄准年轻人

中粮鸿云项目被称之为成都热门高端住宅区最后一块成规模的稀缺项目。一位参与竞拍的成都地产人士回忆说，虽然土地市场当时偏冷，但围绕这块地房企竞争相当激烈，包括保利、绿地、合能、蓝润等19家房企，历经103次举牌，中粮最终胜出。《每日经济新闻》记者实地调查了解到，中粮鸿云项目周边，境内外资本早已布局了密集的楼盘。与这些项目相比，中粮鸿云项目拿地成本并不占优势，比如新鸿基拿下成都ICC时成本仅2769元/平方米，合景泰富和香港置地拿下环球汇天誉时也只有4200元/平方米。

面对区域白热化竞争，再加上在土地成本又不具有优势，中粮何以借势操盘中粮鸿云？半年之内，何以迅速回款10亿元？中粮置地成都公司负责操盘中粮鸿云的营销总监陈骏飞告诉《每日经济新闻》记者，“拿到地当天，我们就组建了运营团队，针对片区高房价和大户型特征，进行了差异化定位，主推户型面积在60~90平方米，再匹配一些110~120平方米的大户型，让那些仰望攀成钢片区的青年置业者能够实现入门级高端住宅的愿望。”

中粮几年前已布局成都楼市，但过去往往以高端产品著称，在陈骏飞看来，随着中粮地产的市场化和专业化运作逐步成熟，他们也学会了在市场竞争中如何“接地气”。

“当然，在拿地时我们就成立了一个拿地小组，包括营销部、财务部、研发部、投资部等多个部门，都是各部门的一把手参加，保证产品准确研判定位。”陈骏飞介绍说，从中粮成都一级部门到各部门，再到项目公司，管理比较顺畅，保证了运营效率。

据了解，中粮鸿云项目今年4月份开盘当天销售了800多套，截至9月底实现销售回款近10亿元。陈骏飞总结说，“这主要是入市时机把握的好，当时正赶在成都春季房交会前夕，实现了抢客期 蓄客 ，同时我们关注了很多竞品，在 平销期 卖亮点。”