长周期看房地产行业将进入稳定成长区间

我国商品房市场历经十余年的高速增长，一度出现过度繁荣。从当前客观环境与行业发展规律来看，过去的高增长难以重复，房地产行业已步入相对平稳的增长阶段。从上市房地产企业的中期业绩来看，盈利空间明显收窄，平均净利润进入个位数时代，净负债率却为近年高点。

1．行业生命周期揭示中国房地产业正进入平稳发展阶段

通常一国房地产业有其发展的生命周期。世界银行及其他学术研究报告显示，人均GDP与房地产业发展具有一定的相关性，在人均GDP达300美元、600美元、1300美元时、8000美元、13000美元时，该国房地产业分别处于起步阶段、高度发展阶段、快速增长阶段、平稳发展阶段和衰退阶段。中国房地产行业发展历程已经过前三个阶段，大体符合二者的对应特征。

照此规律，按近三年的平均增长速度，2015年中国人均GDP有望突破8000美元，房地产业进入平稳发展时期；按中国人均GDP到2020年达到10000美元、2016-2020年的年均增速5%来看，人均GDP达到13000美元至少要到2025年。

同时，根据世界银行和学术报告对城市化与经济发展水平关系的研究成果，中国与其他国家相比，单位城市化水平所承载的经济发展水平过高，即人均GDP与城市化率的比值高于发达国家以及国际平均水平，表明我国城镇化空间较大，房地产市场空间高于同一人均GDP水平下的国际标准；但囿于前一个时期部分地区房地产无序扩张遗留下的巨量库存问题，继续开工和投资将受到一定限制。综合来看，我国房地产行业的平稳发展阶段也有约10年左右。

2．经济转型与需求放缓挤压房地产业成长空间

从外部环境来看，房地产业在我国经济构成中占据了举足轻重的地位，宏观经济增长与房地产行业发展之间通常互为影响，当前经济转型意味着房地产业也进入增速换挡期。而更重要的是，房地产行业内部供求关系也发生了深刻变化。近五年来，包括城镇户籍人口自然增长、原农村户籍人口城镇化以及非户籍流动人口在内具有潜在购房需求的城镇人口增长速度均在放慢，行业增长动能减缓，今后住房需求空间并非无限扩张。

当然，仍可以从中寻找一些稳定的支点。宏观经济新增长点的形成和培育尚需时日，为保证经济中高速增长，政府将继续为房地产市场的稳定发展提供有利条件。新型城镇化除了满足农村到城市的转移人口带来的新增住房需求，还有一部分城市功能升级带来的旧城改造和住房改善更新的需求。

3．投资渠道逐渐拓宽将引导社会财富配置重定向

在投资渠道受限的情况下，大量中长线资金流向房地产这一抗跌保值的慢资产。而长期来看，金融市场的开放以及投资渠道的扩展，国民财富配置将产生新的偏好，今年以来社会资本已有向股权、股票以及其他金融资产领域流动的趋势。

同时，楼市呈现的显著分化特征使得具备投资价值的城市往往面临限购、房产税等较高的准入门槛或持有成本，限制或减少了投资性需求流入；而房地产行业面临长期下行趋势的市场预期，则加剧了投资性需求向其他领域的分流效应。根据福布斯的调查，2015年中国大众富裕阶层在房地产领域的投资配置比例首次下降至第四位。

4．长效机制建立需时日，作用释放缓慢

房地产税体系建设是对与房地产经济运动直接相关税种的重定义和综合管理，旨在将征税重点由交易端向保有端归集，从而起到减少囤房行为、释放存量房源的作用。这一项长效机制落地进展与实施效果受几个因素影响：立法进程、配套支撑、顶层设计和经济形势。

首先，征税合法化是实施前提，而立法周期通常需要至少两年时间。近期房地产税法被补纳入五年立法规划，进度在预期之内。其次，房地产税的覆盖面广，关于税基、税率、收缴方式的顶层设计还需针对不同群体、不同城市形成可行方案。再次，住房信息迟迟难以联网，完成不动产登记至少要到2018年以后，这些配套技术的不成熟都将拖沓房地产税开征进度。第四，若经济形势不容乐观，高层推进房地产税制改革的动力将相对不足，以房地产税替代土地财政的做法也会在地方层面受阻。综上看来，房地产税很有可能延迟推出，其影响或低于市场预期。

（来源：上海证券报）