房地产业呈现短周期复苏态势

1．行业或正处于短周期复苏过程

从国房景气指数的历史变动情况来看，我国房地产行业发展通常3年左右为一个短周期。并且在过去近20年的周期波动形成过程中，政策起到了至关重要的触发作用。2003年货币政策由宽松转为收紧，房地产行业也由之前的一路上行转而向下；2007年全球金融危机下我国楼市出现了明显下挫，并在随后一系列强劲的政策刺激迅速回升；2010年宏观政策转为紧缩，同时楼市开始了新一轮严厉限购，行业景气逐渐下降；2013年“国五条”出台也使本在小幅回升的行业景气再度走向低迷；本轮宏观和行业政策的双重刺激则将托起行业景气重新回升。

按此趋势，行业自2012年三季度开始的上一个短周期已于今年二季度结束，当前行业正处于拐点后的新一轮小周期起点，逐渐进入景气回升通道。这意味着，今年内房地产行业将确定性的小幅复苏，且复苏行情或将至少延续到2016年中期。同时在房地产行业长期下行、利润率缩窄的背景下，拐点后总的回升幅度可能较为有限。

2．成交稳步提升，区域分化显著

随着政策实质性放松，房地产成交自二季度以来得到明显提振，销售面积和销售额增速均在二季度实现同比转正。前8月商品房销售面积69675万平方米，销售额48042亿元，同比分别增长7.2%和15.3%。7、8月为传统淡季，但销售增速继续走高，表明当前的市场热度相比去年同期仍有很大提升。

东中西部地区房地产销售情况差异巨大。1-8月东部地区商品房销售面积33560万平方米，同比增长10.1%，中部、西部地区销售面积分别同比增长4.2%和5.2%。销售额的差异更为明显，东、中、西部地区销售额增速分别为22.2%、7.4%和4.3%。其中广东、福建销售面积增速均超30%，而部分地区成交情况仍然堪忧，辽宁、宁夏、山西、黑龙江商品房销售面积较去年同比降幅均超过15%。

房价与成交变动方向类似，8月70个大中城市新建商品住宅价格环比算数平均为0.19%，其中一线、二线、三线城市增幅分别为2.25%、0.22%和-0.07%，一线略有放缓，二、三线城市较上月均有提升。同比来看房价算数平均增速为-3.3%，降幅较上月缩窄1.3个百分点，其中一线城市同比大涨11.0%，带动作用较大；官方公布的同比综合平均为1.7%，为近一年来首次转正。

预计9月起新盘上市量加大，淡季后购房者看房热情也会提高，下半年第一个交易高峰将在“金九银十”出现，房价向上提升动力将增强；年末开发商为冲刺业绩优惠力度通常会加大，也可能出现一个小高峰。然而下半年不会再出台类似“3·30”的强力政策刺激，井喷式的疯狂较难出现，考虑基数效应，商品房成交量将以既定步伐稳步提升，房价同比年内有望转正。

去年以来，去库存持续推进，近期全国的库存增长速度明显放缓。截至8月末，商品房待售面积66324万平方米，比7月末增加65万平方米，其中住宅待售面积减少194万平方米。从城市来看结构性差异明显，18个典型城市中仅成都、徐州、西安去库存时间较去年拉长，其他城市均有不同程度的下降。其中，合肥、深圳出清周期较短，特别是深圳相对去年出清周期减少较快，显示供给紧缺的形势比去年更加严峻；青岛、西安出清周期超过20个月，呼和浩特、锦州更是高达70月以上，呼市相对库存改善效率较高，出清周期较去年减少了一半。

在出清周期图b中，近西南坐标方向的城市面临供给不足且库存下降速度加快的问题，房价上行风险增大；而越靠近东北坐标方向的城市去库存难度越大，在库存高企的同时去库存效率却较低。加快去库存的方法除了来自开发商方面加大优惠力度促销外，地方政府也可以通过购买商品房作为保障房的方式，既化解库存难题，也解决保障房房源问题。

3．投资低速运行，年内可能企稳

今年以来房地产开发投资呈现持续低迷的特征，目前增速仍在下滑。1-8月，全国房地产开发投资61063亿元，同比名义增长3.5%，增速比1-7月份回落0.8个百分点。其中，占房地产投资比重高达67%的住宅投资同比增长2.3%，增速下降0.7个百分点。

开工低迷与地市冷清对房地产投资形成了制约。1-8月房屋新开工面积同比下降16.8%，降幅虽然比去年有所收窄，但两位数的降幅依然很大；加之去年的低基数，当前总体开工情况并没有出现明显改善，对缓解库存亦作用有限。土地市场交易冷清，1-8月房企土地购置面积和成交价款同比去年大幅度滑坡32.1%和24.6%。土地成交冷清，既有房企拿地策略保守的因素，也有官方有意控制土地出让的因素。而新开工面积更能反映开发企业自身的意愿，结构性库存高企较大程度地限制了房企扩大开工的动力。

然而也不乏支撑房地产投资趋稳的有利因素。随着销售端确定性回暖，房企资金面逐渐改善，其中一大部分将转化为投资，热度将向前端开发传导。9、10月是传统旺季，开发商推货量和二手房挂牌数都将提升，单月销售情况将好于7、8月。在一二线城市持续热销下库存减少，开发商也将产生在这些城市的补库存需求，9月也是房企启动拿地的黄金期，“销售热开工冷”、“房热地冷”的局面将有所改观。

此外，房地产投资是稳经济的重要操作标的，若开发投资数据依旧低迷，政策面将持续给予支撑，投资不起、政策不止。由于销售对投资的传导效应具有一定的滞后性，时滞通常约为两个季度左右，而销售额与销售面积同比分别于5月和6月转正，照此节奏开发投资四季度“解冻”的可能性较大。