金融创新资产变轻深耕社区

“如果有一个稳定的现金流，就将它证券化。”这是曾流传于华尔街的一句名言。随着资产证券化在中国成为金融发展的大趋势，2015年，世茂与时俱进，着力金融创新，走轻资产运营的道路。在此基础上，世茂推出全国首个物业费资产证券化项目，成第一个吃螃蟹的人。

该项目名为“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”，是由世茂房地产联合博时资本、招商银行股份有限公司、北京市金杜(深圳)律师事务所四方共同推出的，并以中诚信证券评估有限公司担任本计划的评级公司，以世茂集团境内全资子公司世茂天成物业服务集团有限公司因提供物业服务而享有的物业费收入为基础资产。

而在债务结构方面，根据披露显示，世茂整体上的债务结构较为稳定。另外，世茂通过发行低息长期票据、赎回高利息票据的手段严控融资成本。

在传统商业深耕多年的世茂，也极为关注社区商业。早在2013年，世茂就提出将社区商业Mini化。其中，Mini Mall和Mini Hotel是世茂未来重点发展的两大产品。

许世坛透露说，今年世茂会有两个Mini mall开业，一个在武汉，一个在南京，都在10月份开业。按照世茂的计划，到2018年，Mini Mall将扩张至30~40个项目。

而在Mini Hotel方面，虽然产品体量较小，资金投入也较传统商业少很多。Mini Hotel只需投入两三千万，而一般酒店则需投入5亿—10亿。但由于Mini系产品一旦过了孵化期，则将成为企业盈利的有力支撑。事实上，世茂去年年底在上海松江开业的mini Hotel现金转正只用了四五个月，目前已开始盈利。在此基础上，世茂准备今年年底在上海虹桥还要再开一家，明年在成都春熙路也会开一家。

“mini mall、mini hotel如果做得好，都可以找到一些投资者，甚至有可能在A股平台上再去融资或做一些资产的销售。”许世坛说。

对此，分析人士认为，Mini Mall和Mini Hotel不仅能够完善社区配套，提高收益，而且能够提升项目的升值潜力，促进销售，可谓一举多得。

精细化布局铸百年老店

我们发现，2015年上半年，世茂一改之前很少与房企合作的惯例，在南京、北京都有不少合作动作。而世茂选择合作，主要看重对方有价格较低的土地资源。

这与世茂的城市布局战略有关。世茂重点布局一二线城市，但这些地方的土地成本越来越高，拿了地王，利润不一定高。因此，世茂选择与国企或本土龙头房企合作，通过世茂自己专业的房地产团队来操盘，这样既分散了投资，也不会占用比较多的资金，还能控制好土地价格，补充到优质土地储备。

实际上，去年年底，世茂就收购了北京一小开发商一半的股份，今年又收购了一个，同时在通州也收购了两块土地，目前世茂可出售资源超100亿。

除了回归一二线城市外，世茂还在银川拿项目。这一项目比较特殊，世茂跟当地政府一起做一二级联动。不过，许世坛坦言，世茂在城市布局上，还是以一二线城市为主，谨慎进入三四线。

对于未来的发展，世茂高层早已做好了准备。世茂不会盲目考虑销售增幅，而是追求专业化、精细化，向利润看齐，而且此增长首要是盈利的增长，而不是营业额的增长。

“我们在两三百亿的时候，希望尽快把量做大，做到现在700亿的规模。现在，我们希望把质量做好，而不是把数量做好。世茂要走稳健增长的道路，让企业成为百年老店，提高产品品牌，这才是最重要的。”世茂集团董事局主席许荣茂在中期业绩发布会现场如是说。