北蔡板块:打好时间差,有助一手房推盘
在北蔡板块,传统的二手大盘大华锦绣华城则受到了附近的一手新盘陆家嘴锦华苑的挑战。陆家嘴锦华苑的成交主要集中在7月,而经过4-6月的大量成交后,大华锦绣华城正处于高性价比房源十分紧缺的时段,报价普遍达到4.3-4.5万元/平方米,而陆家嘴锦华苑的成交均价则在3.8万元/平方米左右,占据了明显的优势。
据上海链家锦绣华城一店介绍,陆家嘴锦华苑7月热销的时期,给附近的二手房带来了较大的冲击,虽说7月链家成交的大华锦绣华城二手房源并未减少,但多是前期就已经达成意向的房源,而从客户的意向来看,7月较6月大约减少了四分之一。不少正在看房的客户都遭到了一手项目的分流,这些客户往往会走访周围多个一二手楼盘并货比三家,因此虽然表面上带看量并未明显减少,但带看的成功率则大打折扣。
陆家嘴锦华苑此次对周边二手楼盘造成较大冲击,一方面,与其推盘的时机有着较大的关系。7月正是二手楼盘因前期过大的消耗而出现有效房源紧缺的时候,在这一节点入市,可以说选时精准,收获颇丰。另一方面,陆家嘴锦华苑为精装修房源,交房时间是明年年中,因此交房晚的劣势并没有经纬城市绿洲一手房源那般明显。
然而,随着陆家嘴锦华苑的销售逐渐进入尾声,大华锦绣华城部分房东的心态发生了变化,他们认为一手房源的分流作用很快会消失,二手房源成交将变得更为容易,因此再度上调了价格,部分房源的报价已经接近5万元/平方米。
专家观点
上海链家研究部总监陆骑麟表示:今年的“3.30新政”对整体楼市都有很明显的推动作用,不过相对来说,二手房市场受到的影响更为显着,特别是营业税“5改2”政策对于二手房市场的影响比一手房直接得多。并且,相较存在业绩和资金链顾虑的开发商,二手房房东对于价格的上调往往显得没有多少后顾之忧,灵活性也较强。这些因素也就导致了部分区域出现一二手住宅价格倒挂现象。如果二手房市场的火热行情得到延续,这样的情况很可能在暑期后继续出现,并随着9、10月开发商推盘量的增大,出现在更多的区域。
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