原标题：泡沫与电商多重夹击 商业地产竞争走向深水

据《长江商报》报道，房地产市场渐趋下行，变革与转型成为当下热点。

8月12日，2015博鳌房地产论坛产业主题论坛举行，各路专家畅谈房地产，其中产业地产和商业地产成为关注焦点。

受人口结构制约及传统住宅增长乏力等影响，产业地产和商业地产被房地产市场寄予增长希望。然而，产业地产遭遇重重阻力，商业模式亟待创新、服务与持续盈利能力有待突破；商业地产方面也面临泡沫化、同质化与电商的多重夹击，房地产市场的变革与创新、机遇与危机并存。

产业地产

“产业地产学住宅模式走不通”

有人曾把产业地产比做“窄门”——窄门难走，因此走的人少，但却是天堂之路。

然而，有些人选择产业地产并非是发现了这扇“窄门”，而是房地产市场下行趋势下的不得已选择。光谷联合控股有限公司主席、总裁黄立平在博鳌论坛中表示，因为市场结构和市场需求的变化，使供求关系发生变化，令房地产企业的日子非常难过。

即使有一些过得还不错的，也在担心被互联网颠覆。

黄立平认为，如果用房地产的逻辑来讲产业地产，它先必须拥有土地，并在土地上进行规划设计建设出产品，然后经营这个产品。

“我们通常说，住宅产业大家更关注的是人口的导入，实际上产业地产的核心是产业。如果再放到一个城市中，未来城市的发展实际是产业的竞争。”因此，黄立平看好产业地产的发展前景。

另外，黄立平认为，产业地产的特殊性还在于它的小众：“相对来说每个地区的产业特征不同，所以它不具有完全的跨区域之后的可复制性。”

但是，总体上讲，目前绝大部分做产业园区开发的企业，还是在借鉴过去的住宅模式，也就是相对高的杠杆、快周转，以销售物业为主导的模式。

“去地产化思维”被黄立平认为是制胜法宝：“产业地产学住宅模式是走不通的，不能以快消高杠杆方式做，不仅风险大而且走不通。”

除此之外，利用服务资源也是产业地产未来的方向之一。如果一个园区有20万人，企业之间有频繁发生往来的条件和价值，这个时候空间上的价值体现出来了，如果具备做平台化的建设条件，此时做信息化服务，就能顺利将流量变现。

黄立平同时表示，定制化服务的系统化，这是光谷资本正在做的，“一个大规模的建设，怎么能够做到真正和企业的空间结合？企业的工艺流程不一样，人员不一样，成长到现在可能十几个人，未来可能几千人，你在这个区域内怎么满足他们的增长需要？不是像过去一样把房子卖完就没事了，你必须是一个持续的空间、有活力的空间。”