原标题：泡沫与电商多重夹击 商业地产竞争走向深水

据《长江商报》报道，房地产市场渐趋下行，变革与转型成为当下热点。

8月12日，2015博鳌房地产论坛产业主题论坛举行，各路专家畅谈房地产，其中产业地产和商业地产成为关注焦点。

受人口结构制约及传统住宅增长乏力等影响，产业地产和商业地产被房地产市场寄予增长希望。然而，产业地产遭遇重重阻力，商业模式亟待创新、服务与持续盈利能力有待突破；商业地产方面也面临泡沫化、同质化与电商的多重夹击，房地产市场的变革与创新、机遇与危机并存。

产业地产

“产业地产学住宅模式走不通”

有人曾把产业地产比做“窄门”——窄门难走，因此走的人少，但却是天堂之路。

然而，有些人选择产业地产并非是发现了这扇“窄门”，而是房地产市场下行趋势下的不得已选择。光谷联合控股有限公司主席、总裁黄立平在博鳌论坛中表示，因为市场结构和市场需求的变化，使供求关系发生变化，令房地产企业的日子非常难过。

即使有一些过得还不错的，也在担心被互联网颠覆。

黄立平认为，如果用房地产的逻辑来讲产业地产，它先必须拥有土地，并在土地上进行规划设计建设出产品，然后经营这个产品。

“我们通常说，住宅产业大家更关注的是人口的导入，实际上产业地产的核心是产业。如果再放到一个城市中，未来城市的发展实际是产业的竞争。”因此，黄立平看好产业地产的发展前景。

另外，黄立平认为，产业地产的特殊性还在于它的小众：“相对来说每个地区的产业特征不同，所以它不具有完全的跨区域之后的可复制性。”

但是，总体上讲，目前绝大部分做产业园区开发的企业，还是在借鉴过去的住宅模式，也就是相对高的杠杆、快周转，以销售物业为主导的模式。

“去地产化思维”被黄立平认为是制胜法宝：“产业地产学住宅模式是走不通的，不能以快消高杠杆方式做，不仅风险大而且走不通。”

除此之外，利用服务资源也是产业地产未来的方向之一。如果一个园区有20万人，企业之间有频繁发生往来的条件和价值，这个时候空间上的价值体现出来了，如果具备做平台化的建设条件，此时做信息化服务，就能顺利将流量变现。

黄立平同时表示，定制化服务的系统化，这是光谷资本正在做的，“一个大规模的建设，怎么能够做到真正和企业的空间结合？企业的工艺流程不一样，人员不一样，成长到现在可能十几个人，未来可能几千人，你在这个区域内怎么满足他们的增长需要？不是像过去一样把房子卖完就没事了，你必须是一个持续的空间、有活力的空间。”

商业地产

多重夹击下商业地产竞争正走向深水

这是商业地产最好的时代，也是最坏的时代，泡沫化、同质化与电商的多重夹击下，商业地产的竞争正在走向深水。

8月12日，印力集团董事长、CEO、创始人之一丁力业先生(论坛户型图房价动态微博)与在座嘉宾一起探讨了商业地产未来的铂金十年。丁力业提到，印力已经形成从专业到深度的转变，除了专业专注的精神，还希望在行业里深度耕耘。

“我们形成了一套自己的商业模式，所谓的开发、经营、资本管理，也就是从选址开始到规划建设、成本控制和招商，以及资本市场的退出，已经形成了商业地产最需要的一环。”丁力业表示。

之前，多方声音提出当今是一个轻资产时代，认为轻资产能够解决很多资金瓶颈。“我们说商业地产难做，主要是两个难点，一个是要钱，一个是要人。印力最大的手笔还是在收购，是重资产。所以我说做重资产还是轻资产，要根据公司自身的发展需求。”丁力业表示，商业地产还应积极拥抱互联网时代。

“前十年的商业地产可以说是野蛮生长，赚了钱没地方花就建个商场在那里，拼命地拿地，拼命地盖楼。”丁力业提到，未来的十年，对资本充足和商业管理能力强的公司是大好机会，优胜劣汰并购将是必然选择。

“一二线城市商业地产已经趋于饱和甚至过剩，能否将成功模式复制到三四线城市？”统计数据显示，目前全国以购物中心为主的商业地产已经超过了4200家，而且每年以400家左右(论坛房价动态)的速度在递增，2013年是380家，到2025年预计要达到10000家。

面对现场的提问，太古汇（广州)发展有限公司总经理隋颂伟谈了自己的看法，他表示，“我们很少去复制项目，因为我们做的每一个项目都有它自己的故事，我们可能跟一些开发商的营运理念不太一样，我们希望按照这个城市还有这个项目的特色去发展。举个简单的例子，最近我们成都的太古汇开业，那边有一千年历史，我们的精品酒店就是按照一个庙思想的方法去开发的。我们很少说这个项目做得很成功，然后我们去其他地方做一个一模一样的。”

8月7日，太古地产有限公司公布了2015年第二季度的营运数据。数据显示，截止6月30日，太古地产的内地物业中，太古汇办公楼出租率为100%，颐堤港一座出租率较一季度下降两个百分点至97%。

对于“能否将成功模式复制到三四线城市”，隋颂伟回应道，目前还是专注于做好几个现有项目，将来有机会，并不排除进驻三四线城市。

前十年的商业地产可以说是野蛮生长，赚了钱没地方花就建个商场在那里，拼命地拿地，拼命地盖楼。未来的十年，对资本充足和商业管理能力强的公司是大好机会，优胜劣汰和并购将是必然选择。