随着中国经济地位的稳步上升，越来越多的国际资本进入到中国市场，包括作为中国支柱产业之一的房地产市场。

戴德梁行最新披露的数据显示，全球房地产基金投资将有逾460亿美元（约合人民币2855亿元）进入中国房地产市场。

而外资的目标首先指向了一线城市的甲级写字楼，它们拥有巨大的增值空间。但在当前的情况下，一线城市的写字楼市场正进入巨量新增供应阶段。

2015年中国高端写字楼市场究竟是喜是忧？各大项目又该何去何从？且听九龙仓中国置业有限公司助理董事兼总经理邵永官的一番解读，他是业界知名的高端写字楼推手，已为九龙仓集团打造过多个业内首屈一指的标杆级项目。

市场变量：从容应对，乐观其成

过去20多年间横跨香港与内地，邵永官已对这两个截然不同的市场积累下了丰富的操盘经验与深刻洞见。

这位高端写字楼推手早在1994年就已加入九龙仓集团，2003年起负责大名鼎鼎的海港城写字楼租赁，2007年转战内地，负责九龙仓集团在内地所有投资物业的办公楼租赁业务和部分项目的运营管理。包括大上海时代广场、上海会德丰国际广场，以及成都、无锡、苏州等多地的国际金融中心。

在邵永官的眼里，上海一直是中国无可争议的一线城市，始终拥有最好的投资环境。作为“长三角”的龙头，上海的经济地位多年来毋庸置疑。

“虽然2015年上海写字楼市场面临大规模新增供应，但作为一线城市写字楼市场，后劲依然充足，长期处于良性发展。尤其是上海、北京这样的超一线城市，外企只要在中国，就会将总部设在这里。”身为会德丰国际广场的掌门人，邵永官除了对整体市场表示看好，对自身项目前景亦始终强调“乐观”二字。

而对于经济增速放缓可能引起的“空置率”问题，邵永官认为，空置率与供需关系相对应，达到均衡需要一个周期性。在有前景的市场，空置率不会一直维持很高的水平。具体到上海，优质项目的空置率实际并不高，大约在10%以内。

今年，上海的甲级写字楼市场将达到供应的顶点，到2016年将趋于饱和，短期内预计不会再有这样的集中供应。

“大量新项目入市必然会带来一个如何去化的问题，但上海的发展前景无需担忧。CBD地区更是寸土寸金，核心区域内成熟的甲级写字楼面对的压力相对不大，只要应对正确及时，空置率问题就可达到最小化。但个别业主如持有一些新落成同时体量较大的项目，未来两至三年恐怕会面对空置率和租金的双重压力。”邵永官说。

以会德丰国际广场为例，作为浦西CBD地区标杆性甲级写字楼，开业四年来一直处于增长期。尤其是2013年以来，连续三年每年的总租金收入都在上涨。目前会德丰国际广场的出租率在95%以上，平均租金高达365~465元/平方米/月。

当然，偶尔也会有一些租户因客观原因搬离市中心，这也恰好给续租企业腾出了更大的扩展空间。邵永官表示，会德丰不会过分在意短期内部分租户的一些“去中心化”搬迁行为，而是选择将目光放远，时刻关注整体市场的动向，坚持自己的品牌营运定位，并确保服务的领先优势。相信做好自己，就可避免在大环境风浪中受影响。

在邵永官看来，过去经济一直保持上升，现在放缓也未必是坏事，反而促进企业去思考。对于新项目，当然要考虑如何良好开局，哪些综合性举措有利开拓市场，增强去化动力；对于已成功的项目，亦是一个阶段性复盘的好时机。