7月19日,博鳌·21世纪房地产论坛第15届年会于海南三亚海棠湾喜来登度假酒店举办，来自国内外政、经、学、业界领袖和精英近千人参会。年会以“分化与重构:弱平衡下的创新逻辑”为主题，涉及房地产政策、互联网地产金融、电商O2O、“一带一路”等热门话题，旨在为中国房地产持续健康发展寻找新动力。

相关链接：

【博鳌直播2】中国地产主题论坛（Ⅱ）博鳌晨哨房地产跨境投融资论坛暨全球精选项目路演

【博鳌直播3】中国地产智库峰会：房地产企业产品迭代与升级

【博鳌直播4】分化与重构：弱平衡下的创新逻辑

【博鳌直播5】博鳌房地产论坛之中国地产六方会谈

中国地产主题论坛（Ⅰ）旅游度假产业未来：“互联网+”与“+互联网”

时间：7月19日08:00-11:00

流程：

旅游经济和管理专家、国家旅游局政策法规司前司长魏小安

旅游经济和管理专家、国家旅游局政策法规司前司长魏小安做《度假产业三题》专题演讲：

各位早上好，今天的题目是旅游度假产业未来，互联网+与+互联网，我理解互联网+就是一对多，达到全覆盖，+互联网是多对一，达到一个全营销，互联网+和+互联网再相加，一个是工具层面，一个是思维层面。

今天我想说的话题主要不是这个，度假这个产业在中国还是一个比较年轻的产业，我更关注的是现象。如果没有好的产品，你无论是互联网+还是+互联网都加不动。

我今天的题目叫做度假酒店三题，因为这个题目很大，度假本身来说是一种新型的生活方式。我研究度假已经20年了，1990年我在国家旅游局工作，就把世界上主要的度假地都考察了一遍。那个时候的目的是想使中国的旅游产品更加丰富一些，也看到的国际上的一个主要的旅游的潮流，可是从1991年批复建设12个国家旅游度假区基本都没有成功，基本上都是从房地产起步，从高尔夫球场开始，曲曲折折，包括三亚的亚龙湾，亚龙湾批复之后第一批资金拿到北海炒房地产，当时一是赶上了泡沫经济，二是度假市场部成熟，三是缺乏经验，当然也不能说这个事是白干的，好处是第一是倡导的休闲度假，第二是明确了开发范围，第三是奠定了基础。我今天想讲的第一个问题膨胀需求与替代的供给。

首先是膨胀的需求，2014年中国国内旅游人次36.5亿，人均出行2.7次，花费3.25万亿元，另外出境人次1.14亿，花费1万亿元，其中度假花费6000亿，工业化中后期，中等收入国家，休闲度假成为刚性需求，迅速膨胀。严格地说这是一种大众化的现象。

这里要看一个消费的变化，基本上消费四个阶段，第一个阶段是吃穿用，第二个阶段住行游，第三阶段文体美，第四阶段是多新奇，各种方法丰富多彩。全球消费，中国对于世界的旅游购买力，全值消费，追求价值的旅游者，旅游者的价值。全程消费，全域消费，全家消费。

供给的替代。中国的观光旅游资源丰富，数量众多，世界堪称一流。而中国的休闲度假则不然，城市休闲空间严重短缺，度假产品严重不足，首先体现在资源不足，中国的海岸线18000公里，6000多个岛屿，但是真正做滨海度假旅游的不超过10个地方，最后全国集中起来只剩了海南，海南房地产开发过度，东部开发过剩，形成了这样的局面。湖泊度假污染严重，很难开展，再就是山地度假开始发展，万达搞了很多个国际度假区。乡村度假成为主体，城市度假开始探索，这是现在度假供给的一个基本的状况。这样的话，由于度假产品严重不足，就形成了两个溢出，一个是向海外溢出，一个是向景区溢出，造成了一个误区，大家觉得景区很好做，因为景区好像永远火爆，这个判断是非常错误的，严格地说，现在是用200多围景区的状况替代了2万个景区的状况，这是典型的以偏概全，市场分工，一方面是大众休闲，一方面是中高端度假。

旅游地产与度假地产。先说一个强势房地产，房地产15年时间，房地产集团成为中国最强势的集团之一，谁说中国人没有创造，房地产创造的花样最多。刚刚外面看广告，还是这种感觉，国际上度假项目就是项目，产品就是产品，中国不然，什么事基本都加一个地产，一个博物馆就是博物馆，要说文化地产，一个商贸就是商贸，我们要说商业地产，乃至旅游地产，度假地产，最基本是以前面作为一个引子，最主要在于地产。地方政府先做旅游再做地产，地产商的对策，旅游可以赔，最终在地产上赚，比如度假地产，以地产为主，以度假为辅，可以作出什么好产品。

一开始说旅游地产，一开始说我就是反对的，什么是旅游房地产，为满足旅游需求而开发的房地产，因旅游需求而拉动的房地产，因旅游时尚而符号化的房地产，坐落于旅游景区的房地产，概念太笼统，什么都可以装，学理不准备，流动需求与固定供给。

从旅游的角度来说，是以住宿功能为中心，全面体现旅游六高速，房地产的角度是定居、商居、旅居和闲居，在商街范围内没有旅游地产的说法，这显然又是中国创造。

度假地产，以度假为主体，以地产为承载基础，是以度假为主还是以地产为主，核心在于度假产品，在中国的语境之内又成为房地产的一种类型，导向成为问题，胶东半岛正在自食其果，其他地方步其后尘。一个万达模式，从城市综合体到度假区，当然万达模式本质上还是房地产开发区，可是这些年有一个红树林模式，就在三亚，这是追求纯粹的度假产品，因为开发商原来有做过房地产，后来做红树林的时候把这一点搞明白了，红树林项目政府皮规划的时候可以配套25%的度假投资，但是一平米都不做，业主比客人还难侍候，所以亚龙湾的红树林基本上达到了各类酒店的一流水平，第二个红树林也开业了，第三个红树林也开展了。只有突出自身的文化优势，谋求未来的发展格局，这样的格局是符合国际规范的，是可以达到国际水准的。

度假地产的特点，综合性、复合型、组合性、创新性、无限性。从客人来说有四个方面的花费，时间、精力，体力和金钱，这四个花费如何组合，原来强化度假地产和旅游地产是开发商一次性卖房子，一次性挣钱，政府一次性收入，之后没有了，整个市场缺少消费，所以在2005年的时候，三亚市的市长跟我说过，看起来这个地产不能搞，三亚一年只有这么一个多月，才有人来，剩下的是一个空城，这个城市这么发展，他提出多做度假酒店，控制地产，海南有这个变化，这些年更加突出。开发商和政府相互地博弈，博弈之间也在变化。

产品与品质。

大地产时代的旅游运作，刚才我听了一个新的概念，叫做后地产时代的运作，要挖掘存量资产的深度价值，重新整合资源。

应该说地产商的进入给旅游发展注入了新的血液，产生了重要作用。一是巨额资金注入，这些年大型的旅游项目基本上都是地产商开发的或者是参与开发的，使旅游开发从亿元级上升到十亿元级到百亿元级。创造了新的商业模式，形成了房地产模式语传统模式的结合。

产品、产品，只有产品，从房地产角度来说，度假地产已经是一种细化类型。但是从旅游角度来看并不清楚，根本是对应什么样的需求，建设什么样的产品，达到什么样的品质，全世界做度假都是追求产品，追求品质，但是也有特例，比如澳大利亚黄金海岸，这是日本人为主开发和消费的，所以形成了大规模的房地产模式，到了黄金海岸，我觉得可惜啊，这边好的海岸，海滨资源，现在成为一个城镇，这种状况在中国都很难容忍，但是日本人这样做了，也变成了中国的开发商心目中的样板。

所以我的看法，我们要细化度假产品的类型。

度假区，范围大、设施全，度假是一种复合性的产品。城市旅游综合体，以城市综合体为开关，深化到城市休闲综合体，延伸到乡村旅游综合体，海外的一个典型就是乐天模式，中国的典型就是万达广场的模式，这是满足白领和年轻人。还有是城市中央休闲区，典型就是北京什刹海等等。

六古开发，古城、古镇，古村，古街区，古道和古关，资源稀缺，前三类开发密度大。度假产品，以度假诉求为主题的房地产项目在度假产品里体现得很充分，异地休闲，停留较长，自由行强，负游率高，家庭方式，持有者多，突然浅山丘最佳。

种类包括很多种，按照规模和方式可以区分成这么多种，区域二线海景房，海滨一线海景房，滨海度假酒店，包括度假公寓，商业中心，娱乐中心，会展中心，海岛、景区、青年旅舍、营地和浮动的度假设施。

其中还有一大类叫做产权酒店，在中国已经有2000多家，边缘性决定了它的复杂性，新型性决定其探索性，多样性激发创造性，阶段性产生混乱性。这个里面涉及到权利变化，权利均衡，与权利保障。截止到今天还有一个优势，就是销售旺盛，构建了一个业态，一是旅游新业态，一是房地产新业态，三个问题，承诺，纳税和公共经营，需要四个完善，法规、合同、经营和市场，从产权一开始呼唤是否可以形成法规，这是不可能的。

度假社区，是第二居所，第一生活，在全国的大城市周边和一些风景比较优美的地方已经普遍产生了，处于乡村位置，享受城市生活。

重中之重，度假酒店，设计和建设有很多特点，比如反城市、组团式等等，同样在管理和服务方面也有很多特点，其中一个要求就是豪华少，云南很多度假酒店基本上叫做城市的商务酒店换了一个位置。共享经济，互联网+闲置资源，这是发达国家模式的翻版，我们的模式不同在于新是房子，而不是自住房的度假交换，发达国家基本都是自住房，比如我住四间房拿出两间给客人。有的是直接交换，我们基本上是新房子进入度假，很多楼盘在开盘的时候绑定了度假，另一方面这是一个产权酒店的变种。这种模式如何，我现在很难判断，发达国家的前提是诚信社会，同样途家模式的前提也是诚信社会，但是诚信是中国最缺乏的资源，所以演变成分权度假、产权酒店，途家模式，变态的产品，是中国式的产品。我知道在一个变种的社会之中产生的一种变态的产品，这种产品显然是不正常的。

品质、品质还是品质。

现在中国人的品质要求逐步提升，而且是一种家速度提升，基本上出过几次国的人回来对于旅游度假品质要求大幅度提高，基本要求环境好，交通便利，内容丰富，服务效率高，个性化突出，品牌性强，这个品牌性强产生了一种误导，比如我们所在的这些酒店，这些酒店都是城市商务型酒店的品牌，现在都集中到了三亚，一方面是这些酒店看中了度假酒店管理这样一个市场，所以它们都成立了度假酒店管理部，另一方面我们迷信这些品牌，严格地说这些品牌不是度假的品牌，城市商务酒店搬到这里也是一个变种。就三亚来说，曾经有一句话，三亚要成为全国人民的度假村，我不赞成，我是三亚省政府的顾问，三亚是富人的天堂，中产的盛宴，穷人的机会，不可能变成全国人民的度假村，这个涉及到消费安全，包括品质安全、财务安全。八项规定之后三亚的消费正常化，这几年的状况是在向良性的状况发展。以前是买单的人不消费，消费的人不买单，价格无限膨胀，但是品质问题仍然突出。我昨天去吃自助餐，品种好，服务差，基本上找不到服务员，到最后都吃不饱，回到房间，想上微信，wifi20元一小时，这是喜来登的水平。我在微信上发了一个牢骚，被金钥匙的领导看到了，纷纷找我，需要什么服务，我做课间做到10点多，我想吃一点东西，偌大的餐厅找不到吃宵夜的地方。我们可以理解，因此海棠湾是一个新开发的区域，商业条件还不成熟，消费环境也不成熟，但是服务如此，这恐怕不能原谅。所以我说的意思是，品质上稍有一点瑕疵，大家就有意见。我知道有一点，它是为了控制成本，所以降低了品质。但是就是砸了企业的牌子，一方面是砸了喜来登的牌子，另一方面是砸了开发商的牌子，所以品质品质最终还是品质。这样需要研究运营和综合的分析。

选址和布局，选址各安其位，布局各定其位，最重要的是要保障大众需求，从运营方式来说，有多种多样的运营模式，我就不一一说的，我其中说一个什么观点，不能否定高端，我们“八项规定”也好，反四风也好，否定的是官场的泡沫型消费，但是不能把所有的高端否定，如果否定了高端度假没有办法发展，我们在这里要倡导高端，但是高端不等于奢华，高端追求的是个性、舒适、方便、快捷，包括文化，达到这些才称得上高端，这个会形成一个复杂的结构体系，底线是行业不亏损，严格地说中国的星级酒店，去年全行业1.3万家，亏损总额59亿，相比而言度假酒店的盈利状况好一些，但是红树林的这种模式基本上是盈利的，红树林的三个项目总投资140亿，这个不是小项目，但是它追求的就是这样，三亚湾的红树林4500间客房，72家餐厅，全天量美食应有尽有，62个小功能电影厅，充分发挥它的优势。

我最后说几句话，第一是十闲，从容人生，第二是十养，品质生活，今天不养生，明天就养病。十玩，快乐经济，今天不会玩，明天就寂寞，中国是最不会玩的民族，从来把游手好闲当做贬义词，生活的目的不就是游手好闲吗，美国人就是一个最积极的玩的民族，所以最新的玩的项目都是从美国产生的，最好的玩的项目也在美国普及，我们中国人的创造力，在十闲十养十玩发展一下，来谋求新的生活。

经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟

经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟发表主题演讲：

非常高兴有机会向大家汇报一下我们对于互联网的理解。我对旅游地产并不太懂，我接下来向大家汇报的是我们思考互联网金融的一些相关问题的一些困惑。

首先我们来看一下，我们现在所处的是怎样的时代。我们把人类社会的眼睛分为三个时代，一个是农耕社会、第二是工业社会、第三是数字地球。

当农耕社会被工业社会所取代的时候，很多人难以理解，比如最早发展起来的面粉厂，摆脱了河流，有蒸汽机作为动力的。当时工业化早期，很多人怀疑工业怎么取代农业呢，即便一些粗糙的工业也是食品加工业为主。

但现在你们家所有的财产跟农业没有关系了，你们家跟农业有关系的就是油盐酱醋，剩下的家庭财产都是工业文明带来的。所以建国到现在，中国的农产品的谷物产量的增长大概不到10倍，而其他工业制品的增长可能成千上万倍。

接下来下一个时代是以互联网为基础的数字地球，智慧地球，智慧城市，智慧社区，智慧家庭。

因此现在做传统制造业，做传统服务业的，你会非常怀疑，为什么互联网将改造我们？互联网必将改造我们！

我们未来所有的生产、生活、消费的模式都由互联网来主导，而不由现在的大规模的流水线式的工业，不由沃尔玛式的简单粗糙的商业来主导我们的生活。

因此未来有可能会加速进入一个互联网的时代。

如果我们对于互联网有所怀疑的话，可能会犯很大的错误。这是我的困惑：

第一点，有可能我们正在处于1985年以来到现在的人类历史上第三个伟大的阶段，这个阶段的重要性和对于彻底的重塑还没有被意识到。你会被怎么重塑，在你还没有出生之前，胚胎阶段，基因介入，有可能选择你喜欢的相貌和智商，有可能生出来的孩子既不像父亲和母亲，基金被优化，有电子化的社交的记录，电子化的病历的记录等等。成年的时候，找工作，是否可以找到什么构成，是否具备这种能力，从他出生之前一直到进入承认社会的时候，所有的大数据决定了他可以找什么工作。踏入社会之后，他的行为举止，他的社交都会被数据所控制，如果你不相信的话，你想一下，你是否害怕微信，如果微信的运营商告诉别人关于你的隐私，它几乎可以很清楚地告诉别人你所有的个人的事情。这就是互联网时代将带来对每个人的变化，我们离不开数据，离不开互联网，这是第一个有可能产生的困惑。

第二，我们看互联网带来了什么，它究竟创造了什么，我们可以分享个例子。第一个是Uber，第二个是AirBNB，它有这么高的市值，可是它拥有一个家的住所吗，它凭什么值300亿美金。另外是Uber，做过汽车吗，没有，没有培训过司机，凭什么它值500亿美金。就像滴滴打车一样，国内的专车系列，如果滴滴打车值300亿美金很正常，未来值更多的钱，当这么说的时候，很多人很困惑，滴滴打车不就是一个APP吗，凭什么比一汽，二汽，比一些着名的汽车厂商的市值还高呢，你到底创造了什么，互联网给我们带来了什么，为什么互联网这么值钱。

我们接下来回答，因为互联网懂我们，比其他只纯粹提供大规模工业产品的更懂得客户而不仅仅提供产品，而懂得客户，拥有客户，从客户的衣食住行行为模式出发，全方位地好好侍候客户，这就是值钱的所在，这是第二个困惑，为什么Uber值钱，我们如果可以回答它为什么值钱，我们就知道未来该做什么。

第三，我们国内的房地产发展到今天，回过头来看一些成功的模式，未来能不能继续成功，是要打一个问号的，我们不知道。例如说万达模式，例如说万科模式，这两个模式是被人反复津津乐道的，受到互联网的冲击到现在，如果不是在房地产领域之内，在房地产领域之外的经常被人民诟病的有很多，我只举一个小的行业，就是银行业，银行业被人认为赚赚到难为情，现在面临着巨大的困惑。万达和万科为什么成功呢，如果我们看一下它们过去的成功，考虑一下它们的将来，大概有这么几个特点。

第一就是重资产，资产非常沉重，万科为了避免重资产格局的形成，打一枪换一个地方，各位做住宅开发的大多数都是如此，没有能力在一个地块深耕，没有能够持续地坚持下去，甚至万科还提出了帕尔地定律，虽然是一个美国不太大的上市公司，但是万科曾经以其为榜单，追求资产的速动率，因为资产太重了，因为是大项，所以想跑得快，但是本身这个问题是矛盾的。反过来设想一下做减法做到极度成功的万科，如果当初不做减法，以人为中心的服务，如果保留了与人的生活相关的，比如超市等等创先作战，没有特别大的资本去运作，是不是也可能成功。万达也一样，重资产，万达走得早，全国造了100个购物中心，如果现在还想复制万达的模式，这个很难的，除通过金融工具证券化，否则重资产的企业轻而易举地败给轻资产企业。小小的世联行比万通的市值还大，这种情况在五年之前是没有办法想象的，现在已经实现了。

第二的问题是重增量，总是不停地希望做加法，拥有更多，做更多，万达做了这个城，再造一个城，再造下一个城，遍地开花，从一线到了三、四线城市，还有有没有遍地开花的，不能了。未来房地产可以做增量吗，只有一线城市周边，三、四线城市再过增量非常困难。所以反复做加法的情况可能也走到了一个尽头。

万科不能做加法，万达很难大规模做加法，他们可以做什么？到现在为止，大多数房地产企业，或者是具有房地产投资商的能力，我有钱，可以搞到比你更加便宜的钱，这是一部分房地产企业的核心竞争力，以国企为代表。但它们并不具有真正的房地产全产业链的运营能力。第二，我有专业的建造的能力，也许万科不是一个专业的建造商，也许万达也不是专业的建造商，设计、规划、建筑、施工等等由其他的部门来做，但是万达或者是万科或者是优秀的房地产企业是一个整个的成品交付的总包商，永远都是甲方，这个也构成了现在相当多的房地产企业的核心竞争能力，如果你的能力在于总包，那你一定不具备对于已经形成的物业产品的持续的运营能力。因为你不具备持续的运营能力，所以当借助综合体起来之后，你并不关心怎么用它，当住宅交付之后，业主入户之后你也不关注你的业主是谁，那个跟你没有关系，或者是跟你有关系，你也不具备这样的能力。这就导致了我们入住到了哪怕优秀的万达广场，住到其酒店，你也不知道周围餐饮和娱乐，所以餐饮归餐饮，旅游是旅游，住宿是一块，看起来它们都在一个综合体里面，但是对一个客户而言，在一个综合体的多种服务和产品需要我去了解，你没有提供给我。对于万科也一样，因为重产品了，没有重客户了，所以万科不知道它的客户，大多数的住宅开发商也是如此，你可能拥有了一千万的客户，但是他们住在这个房子里，交物业费，你不清楚他们是谁，他们的收费水平怎么样，他们为什么喜欢你的房子，他们在哪儿上班，他们怎么走出小区的，他们上班之后不在家到哪儿去玩和吃，小区的业主，服务商和业务公司说只管好的房子以及公共区域就可以了，剩下的跟没有关系。这样的话，又是重资产，又是重加法，又重产品，不重客户，一两千万人对你就是浪费。

第三种企业在互联网时代步履蹒跚的银行，也犯了这三个毛病，第一是重资产，银行的物理网点，在哪里排队等待服务的，1.7万个物理网点，又没有加载其他的功能，只有一个简单的零售银行的功能，这是多大的物业成本，这有什么用处呢，这些网点。我不知道在座的80后、90后一年有几次会走进这种物理网点，这个网点如果从互联网金融的角度来说，未来是要衰亡的，急剧衰亡的，这是一个重资产的形态，这些资产不会给你带来回报，你拥有它，还说自己具有核心竞争力。

第二是重加法，总是想着如果大的网点不行了，能不能到社区里建网点，能不能到农村建网点，也是网点，如果在城市这样一个高收入群体集聚的地方都没有能够收获足够的利润，你到农村去收获的利润更加薄。

第三重产品服务，根本不重客户，有的人特别怀疑商业银行怎么不知道客户呢，商业银行从大数据的角度只知道帐户，不知道客户，开发商只知道几栋楼几号的业主，不知道业主是做什么。如果你在一家银行开户了，你在这家银行有一些业务，因此你是对这个银行客户的边际利润贡献度很多的人，但是银行不知道你是重要的，但是在银行里只有这些帐户，没有完整的活生生的人。这就是传统的开放模式，投资模式，所导致的一些弊病，我们没有对于已经形成产品的运营能力。这是我向大家汇报的第三个困惑，如果老是这样还可以走多远。

怎么办，Uber给了我们很好的答案，Uber和滴滴打车解决的问题，我们认为财产有两种，要么是公家的，要么是自己的，当专车出现之后，这辆车是出租车，是公司的直营车，还是私家车，这个财产权利的心态不再重要了，重要的是你有没有良好的使用这种交通工具的客户感受，在北京比如有400多万辆私家车，如果这些私家车能够用一种人和车，车和车，人和人互联的方式提供便捷的服务的话，我们并不需要拥有这么多私家车，可是我们拥有了已有的400多万辆车给我们带来的巨大的财富效应，这就是互联网给我们带来的改变。你只要不这么自私，你只要愿意和大家分享，你以及和分享的他人都会由此获得巨大的财富感。我的视力很差，我不开车，我有了专车之后，觉得私家车是一个很笑的概念。意味着我们在未来的互联网的企业，如果用互联网的想法去考虑地产的未来，我们要抓住这么一个基本的特性，什么特性？大客户云，从客户那儿得到的大数据尊重吗，有没有一个相对好的云，企业云也罢，服务云也罢，有没有一个好的客户平台，一边是加载着产品和服务，一边是加载着客户，通过这个平台客户可以非常便捷地找到各种各样触手可及的服务。

另外就是移动，鼠标一定将战胜钢筋水泥，拇指一组将战胜鼠标，这个没有办法，人就是懒啊，动动手指就把所有的事情搞定了。反过来考虑，我并没有对这家喜来登酒店为恶意，几乎所有的酒店都是如此，如果这是一家互联网酒店的话，设想一下应该达到什么，就好象如果是一个互联网的商业地产，互联网的住宅应该达到什么，假定是一个互联网的商业地产，当我们住在酒店的时候，或者在商业地产就餐的时候，很轻松地知道，我住在这个酒店，哪儿有餐饮，怎么到达地，怎么出行旅游，我我用去问旅游达人，我也知道附近那儿购物和消费，现在都需要问旅游达人。如果我住在一个小区，我希望这个小区是充分智慧的，例如小区的物业，至少应该具有小区的物业金融，物业商业，物业物流，物业仰韶，物业的整个的安防管理所有的特性，一个老人在家了，可能是晚上单独居住的，物业的集中监控后台应该可以看到这个老人晚上居住的状况；如果要收发邮件的，没有必要一个人一个邮箱，应该有基于物流的收发箱。所有的都扔到这个智慧的箱里就完乐趣。应该有小区的金融，小区的商业也是一样，这样对于一个业主来讲，他的衣食住行，甚至出行玩的需求，小区都可以全方位地替他做到。对于一个酒店也是一样，我敢相信，如果我们住在这里，喜来登不知道我们是谁，不知道我们在这里花多少钱吃，不知道我们到周边去玩了，也不知道晚上有没有赌博，等不知道我们在这里逗留了多久，还是只在喜来登，还是换了酒店。他们关注几个重，第一是特别关注重资产，圈一块地，哪怕不符合旅游度假的要求也怎么干。其次是做加法，你能做多少加法，这个地方已经有沙滩了，已经有海边烧烤了，已经有这些那些了，你还可以做什么加进去的，加进去的东西我们住酒店的人并不知道。最重要的是因为重资产了，重增量了，所以就重它的产品服务，忘了要服务的人。这才是最糟糕的。

所以我们总结一下，未来的盈利一定在你要放弃你的资产是你的，还是他的观念，不要有这种想法，资产可以是你的，也可以是他的，也可以是大家分享的。也需要适当放弃做加法的观念，不要老想着增量增量再增量，而要想存量怎么样去做好。最后不要没有调研，自己加载产品和服务，而要通过数据关注一下，你的客户需要什么，你的客户不满意什么，以及你有没有为客户提供他们所需要的产品的服务和能力。我希望以后住到这个酒店，我刚到房间，有可能被一个智能所覆盖，智能的大屏告诉我在这个酒店如果想用什么服务和产品，怎么样可以方便地达成，这种服务可能是餐饮的，可能是旅游路线的，可能是访问一下周边的亲朋好友，可能是出行用车的，可能是对于客房服务不满意需要更换的。如果通过未来的智慧酒店，动动手指就可以享受更多的服务，我不需要动，所有的产品和服务围绕我动，我愿意为此服务，只有这样的酒店才是人性化的，才是让人懒惰到极度，消耗无数金钱的酒店，好的酒店，这样的酒店我们没有享受到，我们更多是住在令人抓狂的旅游酒店中。谢谢大家。

花样年控股集团有限公司董事局主席兼首席执行官 潘军 

潘军发表主题演讲：

非常高兴能够又一次在三亚参加21世纪的这个论坛，三年前我跟钟伟教授，我当时演讲的是关于物业管理，一元钱收购物业公司。去年花样年控股下面的彩生活6月30号在香港主板行业尝试，一个子公司超过了母公司的市值，最高的在今年6月份是110亿以上，超过了很多在香港上市的房地产主板公司。

我今天分享一下花样年准备第二个实践，如何把互联网跟我们的文化旅游地产结合起来。刚才魏司长谈到旅游的时候，谈到了非常多关于旅游地产，他认为是一个伪命题，我们现在面临着众多的困惑，第二是钟伟教授在谈的，很多开发商非常在意产权，在2012年年初，我在一个内部演讲提到土地有可能会变成我们的富态，当时我们的高管笑了，一看老潘想出话题了，是不是晚上喝多了。

我在那一年跟一个业内的大佬，他们认为在未来的十年，农业土地可能变成房地产之后又一个高地，我当时就说如果说你们还在把资源作为自己的核心的话，在未来的五到十年，在移动互联网征服全球的时候，会发现你变成一个乞丐，如果现金大量购买了资源和产权，这样的企业将会被时代所淘汰。

我今天想谈的是，我们如何思考存量资产的又一个新的业务思路。去年之前我谈的都是居住社区，大家知道房子卖完了之后住宅已经不再是开发商，这个资产是业主的，放到旅游地产是一个什么状况。

我想和大家一起看一下关于度假物业如何来提供一个解决方案，刚才魏司长已经谈到了，中国的旅游度假市场是一个乱局，这个乱局里其中最重要的参与者就是在座的发展商，包括本人，我们经历了很多痛苦，我希望给行业提供一个如何来解决痛苦的方案，美易家就是我们成功实践一个方向。

为什么是美易家？我们的英文名字，你的家去分享和乐于交换。这个交换跟Airbnb是有同样的思路，不同的说法。在中国有一件事情非常难，什么事情？诚信，对于别人的尊重。

Airbnb的房子要拿出来用，要想到让别人住在这里踏实安心，我们中国，我们把自己的家里打扮成什么，我们做不到。如何交换，我们认为是深层次的交换。

现在旅游地产面临的状态是什么，本身来说中国的房地产经过了20年的高速发展，给这个国家带来了什么，一方面是我们基本上解决了城市的居住住宅，另一方面形成了一堆的垃圾资产。

我们在名山大川，在很多的旅游景点形成了非常多精装的旅游度假公寓，这是现在这个行业出现了很多解决方案的一个原因，如何来盘活这些资产，我们花样年始终有一个观点，我们现在最重要的任务就是盘活存量，中国在过去的30年地产以万科为代表的，30年地产的开发形成了超过400亿房地产面积，其中250亿是我们的住宅，工业物业加上办公物业，商业物业，加上旅游地产物业，加到一起400万平米，一年的增量是10亿，还需要再建吗，从某种意义上说，从一线城市，局部的二线城市之外，大部分不需要再建了。现在需要把这些物业盘活，我想参加很多大会是想来听一听现在的问题和可能的解决方案。

我们的解决方案就是如何盘活存量，这是我们的一些数据，城镇，包括已经形成了5000多万套的控制房屋，我们面临着快速旅游度假休闲的市场，但是两者之间在原来是没有关系的，如何形成度假关系，这就是我们想要解决的，如何解决一个关于错的问题。第一我们的空间错配了，我们在很多名山大川下，本身没有人居住，结果我们盖了很多的房子，而这些房子是按照城市酒店公寓来建的，缺乏跟当地文化的结合，缺乏解决度假的需求，这个就不再讲了，刚才魏司长已经讲得非常充分了。

第二是时间错了，我们建在那儿之后，我们可以看到周末的时候，很多度假公寓是满的，在工作日的时候度假公寓都是空的，就像现在看到三亚的问题是一样的，我们这么大规模的一个酒店，在现在如果不是开会的话，我相信这个酒店的入住率不会超过10%，为什么产生这样的现象。

我昨天晚上跟魏司长的体验是一样的，因为原来没有人住，很多员工，菜的配量要减少，否则酒店会加剧亏损，这个酒店一定是亏的，无论在春节前后卖多高的价格，如果10个月是亏损的，把这两个月平滩下来，是不可能盈利的。我们发展商面临的困局，怎么来解决，社会有大量的需求未被满足。

在周末，这些旅游度假的酒店是非常昂贵的，但是不可能把价格无限制地提高。我曾经在春节来三亚度过假，第二之后我再也不想来的，第一是价格极贵，第二是服务极差，第三是宰顾客。在休闲旅游度假行业，口碑是第一位的，用户的体验是第一位的。

我们今天谈互联网+，互联网+这件事情背后的逻辑最重要的就是互联网的最核心的原因，我们看到无数的关于互联网思维的版本，所有的互联网企业都会谈到一个问题，四个字就是用户体验，这个是最最关键的，用户怎么想，用户感受好不好，有可能魏司长来了，是贵宾，没有付费，但是他可以提意见，是用户，在真正使用这间房，但是这些设施所提供给他的，无论是业内的，还是业外的，我们最重要考虑的是他在这个点上有没有感觉到放松，度假最核心的另外解释两个字，就是休息，你忙了这么久了，来到这里度假就是为了放松和休息一下，让自己的身心得到释放。但是我们现在的现象根本无法达成这样。

比如现在看到的，现在行业怎么来解决这个问题的，我们行业很多来解决是从线上往线下走，比如途家、游天下等等，大家想用轻资产的模式解决线下的体验，但是这个点上来讲有误区，我们现在还在用一个酒店的管理方式来解决，酒店的管理方式是什么，说实话，酒店行业经历了几百年了，最后把自己弄成贵族了。

其实从某种意义上来讲，互联网是什么文化，是屌丝文化，酒店说自己是贵族，用贵族来服务贵族，这一点上就导致互联网在旅游度假行业产生了一个错配，它的盈利的模式不具备。

我们可以看到在旅游的客户资源的对应性上来讲，它的黏性不足，第二是它的对于基础的设施的维护跟不上，第三是在旅游服务的体验方面多样性不够，第四是在成本控制方面由于是按照酒店的模式来的，酒店的模式意味着高配置和效果有问题，一个酒店200人，居然有17个财务，这个是让总经理很舒服，这个对不对。在过去高经济成长的时代可能是覆盖的，但是现在各行各业对于人工的成本，如果不进行流程的重构，房地产价格的上升空间没有了，成本的压缩空间不大，能够改造的是我们自己，所以要建立一个重新的模式。

我们提供的一个，就是关于O2O，这个变成了+互联网，当我们用互联网+的时候，花样年的理解是用思维的变化，还不简简单单是一个网络平台，你自己首先要改变自己，当我们拥有了我们线下的服务能力和互联网思维的时候，再加上互联网平台的工具价值，这两者不可偏废，我昨天下午跟腾讯的一个高管在再讲，你不停地做轻做快，有可能未来什么都不是，云最轻，风最快，当它到线下的时候，你的服务需要面对人的时候，我说你们是缺乏服务能力的，腾讯这一点承认，马化腾讲了由于对于客户直接服务的短缺，所以不想做手机，在线下的部分是需要与人合作的，而腾讯最强大的是线上的服务能力，这个服务能力是它的服务思想，而不是面对面的。

中国在缺乏的在服务行业是面对面的服务，我在云上，钟伟教授来了之后跟我说的一句话，发现喜来登把人都弄掉了，打所有的电话都是录音，其实人是需要通话的，是需要具体体验的。我自己有一个判断，五到十年之后，当线下的企业拥有互联网思维以后，和线上的互联网思维往下走的时候，二者必然融合，谁会占一点优势，我认为有服务能力的线下企业的优势反而反超，因为线上的企业太想轻了。

这是我们提供的另外一个方式，从这两种传统的模式，一个是线上往线下的模式，一个是线下往线上的模式，中国特色的市场，在互联网世界里拥有两大模式，一个叫做中国模式，一个叫做中国之外的模式，中国模式就是以BAT为代表的，中国之外的模式就是以美国为代表的，大家看到的Facebook都可以看到是有对应的，对阿里巴巴，Facebook对腾讯，谷歌对百度，但是有没有发现一点，两者之间总是有差异，进入的端口，进入的模式，组织的结构都有一点点的差异，而这一点点的差异足以导致两种模式的不同。

我们认为在中国的旅游度假市场要做分时度假的体验必须是集中化管理，而且是低成本的模式。现在我跟途家对比，我们的成本是它的1/3，同样一间房，为什么？我们是集中化管理，我认为分散的管理模式在中国行不通，因为中国未来的人力成本，我们在三亚如果要请一个服务员的话比在一个核心城市贵40%—60%，在三亚这个城市都是外来人口，他的生活成本等等，包括心理预期都是要高过这些中心城市的，因为离家近等等，如果不给多一点，从北京挖一个人到深圳，最起码房租是不是得付，我的车怎么样，我这么老远背井离乡，抛弃妻子来这里做五年，你们是不是要对我们好一点。我们美国的总经理，喜来登的高管，美国的高管，一个人的成本顶三个人，我的吃住酒店要解决，每年需要三个月的度假，另外我的太太和孩子来这里跟随我的话，所有的费用由公司包干，这么昂贵的成本，这个酒店不亏就见鬼了。

为什么现在的模式是一个集合性的模式，从物业的角度出发，第一是解决了如何待客的问题，我们在中国有1000万住户是需要去旅行的，而他们是没有旅行目的地的，我们作用户的调研，我们发现75%的用户是愿意和邻居打破坚冰一起去旅游的，社区在沙漠化，但是实际上人们有这样的潜在需求，因为中国有一句老话，远亲不如近邻，他们的消费水平比较接近，原来没有人做而已，互联网提供给我们一个方法，就像陌生人之间的交往是可以通过平台来做的，比如QQ，到最后熟人之间仍然需求加强联系，熟人圈产生了微信，未来产生线下的O2O的交流平台，产生新的旅游度假需求。到了假日的时候，我的太太和孩子问我去到哪里，我发现是一个无力者，几乎有一点知名度的都住满了，但是一些旅游资源小的景区是没有人的，但是信息没有到达，但是互联网可以把这个解决，我们自己重新做了以后，发现包括线上和线下资源进行整合之后会产生一个化学性的反应。现在所有的旅游度假地产最最痛苦的是没有客户，当它自己是一个独立的用户的时候，没有用户，周末没有人来，当没有人的时候形成了一个恶性循环，房子卖不到，有限的产权人们不稀罕了，买一个产权有什么重要，比如我三亚有朋友有一个别墅，在半山半岛买了8年的别墅一共住了3天，他觉得自己住别墅太麻烦，有交换的需求，我们把整个的在线预订和服务结合在一起，这就是我们的价值，我们给社区带来用户，提供增值性的服务，比如房屋的维护，在海南三亚这么潮湿的地方，如果房子一年不住人的话，你来了还想住吗，房屋是需要空气流通的，是需要维护的，水电管线一定需要维护，空调、冰箱，家用电器等等，都需要维护，我们可以提供。而我们的服务会比传统的酒店更接地气，所以我们提出了三重价值的整合，从物业到类酒店，到最后的O2O。

解决了三个痛点，开发商没有客户，开发商要的是客户，游客是用户，业主是产权拥有者，一旦被发展商杀客，20年前我进入房地产的时候，我们叫怎么杀客，看重的就是腰包里的钱，没有看到人，一看应该有钱，一定要给他杀掉，让他把钱掏出来，人们已经清醒过来的，为什么三亚的房地产不太好，我来就住吧，干嘛要买，如果你需要了，它可以变成一个投资和使用平台的时候，我们解决了这个问题。最终我们要形成一个全国性的，未来将会建立起一个价值的通道，现在自己的项目已经全部使用了这样一个方式，可以为我们的开发商和业主以及社区里的住户提供了一个沟通的集合性的解决通道。从房产报值到可交换的入住，以及增强发展商的信心来说，我们是一个更加完整的解决方案。

很多人问我你跟途家有什么不同，我说你是分散的，我在一个城市就做一个楼盘，我把你和中国110个城市将近3000个社区1000万住户连接在一起，我们是知道姓名的，知道你的家庭的构成，知道你的太太和孩子的需求，知道你父母的需求，我们每天和你在一起，这是我们区别于传统互联网的，我们通过互联网的平台把你的项目在所有的业主移动端进行推荐，我们在全中国30个城市服务了将近100万的白领，这些年轻人有需求，我们在中国4000个社区今后上亿的客户可以通过移动手机来了解，我们是可以集中性地提供标准化加个性化服务的平台。在这点上来讲，我们的美易家方案是可以向传统的这种分散式的解决方案发起挑战，而且能够形成竞争优势的。

这是我们从房产业主，从产权这一点来讲，已经不单单是产权了，而是你未来所拥有的消费积分。这是我要讲的我们在全中国，在行业内的优势，这是2012年我跟钟伟教授一起谈的时候，现在已经看到了效果，我们在今年6月30号已经达到了将近3亿平方米，我们的目标到2020年到10亿平方米，这是一、二、三线城市。

我们整合了资源，形成的1000多万的高黏度的用户，我们有目标的解决方案，我们有专门的旅游策划来解决对当地的文化、当地的资源，当地的民情进行对接的问题，我们可以看一下在整个的入住效果，我们自己的酒店管理公司，两者之间竞争形成的一个对比，从成本上来说，只有传统酒店的30%的成本，从整体来说接地气，平时靠老人和小孩，今天大家发现了跟我们一起吃饭的，不是我们开会的，基本上每桌都有一个小孩，我仔细观察过，基本上都是带着小孩来玩的，现在是暑假时期，当你用这种方式解决的时候，是有需求的。我们现在在做免费的体验，我们会提供给业主免费，先来住一次，只要是彩生活的社区，由我们的地产出钱，互联网讲什么思维，羊毛出在猪身上，狗买单，住户在这里住是免费的，这个羊毛已经很明显了，是我们彩生活的业主，总有一个收费环节，出在地产商，太便宜了，30元住一晚，5天天天有300人只需要4.5万，你现在打一个广告，9万，每天都是这样的，从成交来说，我们自己的大溪谷平均一个月30套成交，广告费下降的50%，全部用实体的方式来解决。我们带给业主和发展商的价值是不言而喻的，我们的员工，每天有客户来，其实员工最喜欢的还是有活干，我们准备把我们的模式，我们现在已经覆盖了一些城市，包括苏州、成都、天津、深圳等等，未来我们按照我们的规划进行选择，度假区，比如大型的，再就是小型的县城，我们在二年内，选择30个度假目的地，服务30个目标度假项目，第二是4年内选择250个目标度假地，我们希望社区的住户每年出行2到3次，按照中国最便宜的价格，几十元，甚至免费，让他们看到中国的大好河山，只要成为业主了，就更加幸福了，在未来的时间里有二三百个免费入住的酒店，这都是由一个平台运行的，就是美易家，从一个商务物业的起点，拥有高端酒店服务能力，具有互联网全程的解决方案，这就是我接着魏司长和钟教授，和他们一起结合，我们未来如何解决存量度假地产的一个经营模式。

再次感谢大家，我希望大家可以感受到我们的目标，用我们的真诚服务每一家。

主题论坛(Ⅰ) 旅游度假产业未来：“互联网+”与“+互联网” 对话

主持人：

《21世纪商业评论》发行人 吴伯凡

对话嘉宾：

旅游经济和管理专家、国家旅游局政策法规司前司长魏小安先生

经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生

花样年控股集团有限公司董事局主席潘军先生

58同城高级副总裁叶兵先生

房多多网络科技有限公司合伙人杨冉先生

建银精瑞资本集团董事长李晓东先生

深圳市美易家商务服务集团有限公司总经理陈湘明先生

李晓东：

我们是做传统的房地产的基金，资产管理，从原来的心态转到基金，大概十几年了。但是确实我们在我们的工作中感受到了互联网的魅力以及它的无穷无尽的威力，我们最近一直在研究如何把我们的传统产业和互联网结合，按照吴老师说的现在这一步还是+互联网的概念，不过我们最近在做的一件事情，应该说是向互联网+的概念靠拢，我们在我们的基金财富管理的过程中如何跟移动互联结合和整合，现在做的一些P2P这一类的事情，都是我们在积极考虑的。

最近有一件比较有趣的事情，我们正在研发的一个事情，可能跟原来的下游，如何通过互联网紧密地结合，我们原来基金的募集，很多都是通过一些传统的财富管理公司进行结合，现在做的国内的房地产投资，海外的投资，一些海外的物业，很多都是通过互联网的平台进行推广。我们也在这方面做很多的研究，也正在研发这方面的产品，在现在这个阶段，如果哪个企业再不跟互联网结合的话，可能最终是走向死亡的。

主持人：刚才听了几位的分享之后，叶总有什么感受。

叶兵：非常开心，我是第一次参加这种论坛会议，也看到了刚才潘总在介绍花样年对于互联网+的理解过程中，我们的蚂蚁短租这个平台，非常赞同潘总在讲的过程中对整个旅游地产以及链接的理解。可能有一点不太一样的，线上到线下是隔一座山，线下到线上是隔一层纸，我们认为在目前的心态之下，在整个的发展过程中还是处于一个前进的状况，整个形势未明，本身的线上和线下融合很多。这里提到了很多问题，包括58同城的做了很多的服务，门口的社区，门口所有的商家，比如搜索的，管道工，家政服务，理发店等等目前都是58同城的签约商家，在58同城的平台上已经有了上百万的企业，58同城已经并购了安居客的平台，同时在赶集上进行了战略投资。

今天的主题是互联网+，更多意义上是“互联网乘”，乘的概念我们是做城市链接，我们链接的是社区居民用户之间，个人和个人之间，居民用户和个人，个人与个人需求，包括旅游度假的需求，包括对于共同兴趣爱好的需求，可能是这个社区里50岁以上的老大爷老大妈跳广场舞的需求，可能是这个社区里亲子的需求，58同城在这方面做了大量的工作，我们相信对于整个的互联网的理解，结合我们线下的服务能力，这点上我非常同意刚才潘总的讲法，在线下的服务，特别在传统领域的服务，我们需要向线下公司多学习。另外我们在加强整合线上线下的力量，同时考虑整合在业内非常优秀的线下服务公司，包括我们的物业管理公司，我相信在未来的时间里会变得更加专业，尤其是线下，再结合线上的技术能力，这种链接，这种互联网乘越来越厉害。这是我对于这个主题的理解。

主持人：刚才潘总讲这句话的时候，我在想台下有人会有反应的，一定有不同的见解，线上到线下，线下到线上，哪个更难一些，这是一个争议的话题，从自己的角度来说，我们觉得很容易，但是看上去容易，其实是很难的，不管是从自己的立场来说，你在做的这件事情，不是应该做的，还有觉得是一座海市蜃楼，使劲地朝着这个地方走，走进的时候发现根本不存在。所以O2O不管是线上向线下，还是线下向线上，这个过程中，也许空间看上去是一层纸，其实就是一座山，今天我们在互联网+的时候，特别值得思考和研究的一个话题。

陈湘明：我是怎么看的，从线上到线下来的适合于这种模式研究做得差不多了，当然难度也小，可能解决了信息分类传播游戏等等，但是更多的产业是需要地面部队的，很多产业的改变如果没有地面部队的话，放在地面不可能，我们认为途家线下的不对成本太高，效率太低，他们是纯互联网思维来做需要地面部队尔的问题。我们美易家擅长地面作战，互联网这一块，线下要去跟进。到目前来看，互联网+和+互联网这个概念的理解，对于我们做实业的来讲，我们愿意去+互联网，而不是被互联网+，地面部队更加重要。

主持人：你觉得Uber一个出租车公司来做这样的事情，哪个更加容易？

陈湘明：Uber线下的工作我们不太知道，但是起步是很难的，这个积累过程的难度是很难的，滴滴打车开始起步没有人理他，我们的后面的野心是很大的，不仅仅是这样，很多O2O的公司，尤其是线下要到线上的公司野心和抱负是很大的，仅仅是一个开始。

主持人：杨总，你们一开始是从线上，从一开始就是一个互联网企业，当然你们开始做的事情，做的是鼠标和水泥结合，过去不讲互联网+，讲鼠标和水泥，15年前就在谈这样的一个概念，今天很多企业要么是属于水泥的，要么是属于鼠标的，可能你们一开始就是鼠标和水泥一起做，你们今天在看待这个事情，你觉得哪个做起来，从哪个打通哪个更加有意思。

杨冉：其实这个话题很有意思，就像老虎觉得飞最难，就像老鹰觉得跑最难。我到房多多五年的时间，我之前在房地产开发商工作了十几年，我刚刚来到房多多的时候，我觉得做线上特别困难。

主持人：他们觉得线下特别困难，才把你招过来的？

杨冉：我对线下如果熟悉，房多多是一个房地产交易平台，房地产没有难做就是非常重线下，哪怕把更多的东西搬到线上，是很违背人性的，线下还是非常重要的。另外一个原因，房地产电商特别难做的一个原因，所有的商品交易当中最低频的交易，吃饭、看电影是非常高频的，但是买房子是非常低频的。目前房多多的核心做城市的主流，今天不更多地去谈房多多，更多谈旅游度假产业。

把这个话题缩小一下，谈到旅游度假产业，我们不是专家，甚至连谈话的资格不具备，如果谈到旅游度假地产怎么做，还是有一些说法。特别在今年，我们在企业内部慎重讨论过这个问题，是否要涉及到旅游度假地产方面的销售，开发商对于旅游度假销售需求非常大，我自己做开发商的时候也有这种感觉，我一边卖房子，一边想卖房子这件事情从用户的角度来说是有一点扯的事情，如果花了很多钱买到一个地方，这个地方是在旅游度假的地方，这个是不是把自己框死了，我每次买，说旅游度假去哪里，去我买的房子里，这个思维是有点错配。我们都看到网上有一篇帖子，多少万元可以玩遍全世界，如果省一点的话，都可以玩遍全世界。今天我们讨论这个话题的时候，我们可以把一些思考给各位做一些分享。

旅游度假地产可以从三个维度来说，第一个维度是钱的维度，这个是最关键的，这个钱包含的卖家和买家，对于开发商也是一样，为什么要做旅游度假地产，你是投了一个酒店，投了很多的配套的基础设施，这个钱需要很久才能收回。第二对于客户来说也是这样，如果去购买一个旅游度假地产，对于开发商如果没有人去买，很难维持之后的开发。但是对于客户来说，如果花这么多的钱把自己框在一个地方。这个里面有两个思路，第一，我觉得任何一个房地产的项目，无论是不是旅游度假地产，现在越来越多地考虑到一个房地产项目的时候，要从金融考虑，怎么跟金融结合，特别是互联网金融，今年众筹已经开始逐渐兴起了，众筹在以前可能是非法的，在今天可以用众筹做很多的事情，在开发商通过开发和建设的时候，通过众筹的手段帮助开发商进行建设，现在可能是一个非常好的手段和渠道。这是第一个思路。

第二个思路，对于用户，我们原来说要买一套房子，这个产权，对于旅游度假地产的项目来说没有特别必要，这个想要的就是使用，对于开发商和客户来说，在互联网时代之前，我们强调的是客户思维，我们做8020法则，我们希望20%的人去赚取80%的钱，对于销售来说，刚才潘总的想法是非常贴近于用户的思维，我可以花一套房子1/10的钱，但是我能够去享受到除了这套房子以外多了20、50，甚至100个地方的物业的选择，这个非常符合用户的思维。比如养老，一套房子在三亚卖到100万，我们能不能换一种思路，每一套的使用权只有10万，我可以卖给20个客户，潘中提供的这样一个解决方案也是这样，可以产生更大的收益，这是互联网带来的更多的价格，并不是在盘活现在的供给和需求，而去新增了很多供给和需求。在旅游度假的时候，我们不止选择酒店，还选择了很多物业。还新增的一些需求，我可以到更多的地方享受更多的服务，把整个的成本拉低了，这是最核心的点，先把这个事情想明白，从钱的方面无论从开发商的角度还是客户的角度产生更多的不同。

产品怎么做，度假型的产品，客户在选择度假产品的时候并不像一个传统的地产项目，可以亲自跑到售楼处去感受一下，从产品的挑选来说。旅游地产有一个物流的概念，如果要进行整合的话，包括旅游公司和航空公司都应该列入在整合里。对于这些产品来说，我个人的体会和感受错峰的旅游是最舒服的，比如三亚，我们度假的本身是想从一个拥挤的城市跑到一个稍微舒服一点的地方，我们现在发现往往所谓的黄金周从一个人多的地方去到一个人更多的地方，都是看人头的，没有办法做旅游度假。这种需求是可以被互联网整合起来的，成本更低，开发出来更多的不同，做重新的策划包装以及整合。

在需求方面怎么去做，我觉得其他的几位比我更有发言权，如果通过线上的东西去连接客户的需求，这是我主要的一些想法。

主持人：很好，很全面，资金的融通，产品需求的融通，旅游本身是我们要跟世界互联互通的一种方式，由于各个方面，从资金、产品到体验信息不对称而导致了很多问题，本来是想地狱到天堂的过程，结果是从地狱到更地狱的过程，而且付出的成本越高，如果让客户的收益，开发商的收益，成本等低化，互联网给我们展示了一些可能性，今后将有更大的可能性。

刚才钟伟教授讲的他的三点，以及最后互联网要打破传统的产权、产能的概念，钟教授您听完他们三位的分享，对于旅游地产，刚才你讲得不是太多，你有没有一些新的认知和感悟。

钟伟：线上走到线下，线下走到线上，谁难谁易，日子都不好过，不管你是在线上还是线下，你去改变你可以改变的，不要试图改变你不能改变的。我们在线下的吃喝拉撒已经有了一套模式了，这套模式是不会变的，不要用互联网其强行改变这种模式，比如错峰出行，是不可能，我们一窝蜂出行的时候，我们能不能选到一些有名的景点之外一些人不多的经典，我不去走热门路线，我并不想改变时间，这个改变时间是你不能做到的。比如互联网思维，我们有养老度假，养老地产，很多人这么想象，不要这么改变，把老人集中起来居住，都是居家养老，你没有把居家养老做好，你要做一个产品，把老人都放在那里，每个人都有监控，让老人居住在那里。

魏小安：社会该尽的工作不尽，把它市场化和产业化，这是政府在推卸责任。

钟伟：我们要非常容易地享受到，当我入住到这家酒店的时候，我知道这家酒店有什么服务，可能是餐饮，可可是出行的，可能是健身的，等等内容，不需要我去打听，这些内容都可以推送到我的面前，不在乎是线上获得的，还是线下获得的，哪个便利选择哪个。在互联网的金融，甚至在互联网的地产当中，很多是走遍的，比如一些P2P的公司在线下有很多的网点，雇佣了几万人，最终死了，把一些闲置的地产拿出来做住宅的酒店化，无数人的居家都是分散的，每个投入成本都是很高的，这个做不过酒店的，这个看起来是互联网思维，实际上逆互联网的，互联网就是空话，不做陆军做的事情。

魏小安：现在讲的问题根本不是问题，每行有每行的困难，同样一个事业创业阶段、中间阶段和后面阶段都有不同的困难，在这里讨论哪个难没得比。但是最大的困难是需求，1995年我到法国接触一些法国的起来，我问了几个企业家同一个问题，你们是经济发达国家，是成熟的经济形态，你觉得对于你们而言最大的困难是什么，大家的回答是这样的，如何发现需求。那个时候我们刚刚提出市场经济的方向，1998年正式告别短缺，我们那时候处在供不应求的阶段，基本上理解不了这个话。20年之后我们现在最大的问题也是这个问题，最大的困难也是这个困难，如何发现需求。

从理论上来讲非常简单，契合人性，自由商业性，如果你干的事违背人性这个是不灵，无论是互联网+还是+互联网都是向着人性。比如我们都想玩，玩的过程很复杂，旅的过程我们希望越来越快，到体验的时候，我们又追求慢生活，越慢越好，吃当然是吃好的，乐就很高兴，这都是人性，我们怎么契合这些人性，如果用一整套把人性规范起来，这个东西就不好玩，不好玩就没有吸引力。互联网+，应该是加更多的人性，+互联网让我们的细节更加精致，这个才能真正达到目的。

主持人：这个说到本质了。互联网+和+互联网我们都还是围绕着工具这个层面谈问题，最终商业永恒的主题是如何满足人的需要，如何超预期地满足，如何创造需求，都是围绕着人而来的，围绕着人的一切的所谓的产业升级和改造，最后出来的都是一些很怪异的，缘木求鱼。你从哪个方面分享，他们几位都讲了之后，你作为真正在操盘的一个大事，一个新的旅游已经不是原来的旅游，地产不是原来地产的情况下，你觉得这里面最核心的问题，刚才已经讲了很多，你觉得是什么？

潘军：我想回应一下，刚才谈到的关于线上和线下，我提出这个话题。刚才钟伟和魏小安教授都谈了，未来的产业就是要解决人性化的问题，对于企业来说，谁更加了解人性，就可以提前到达破局，现在这个社会最痛苦的就是，原来这个模式是很清楚的地产行业快周转就可以解决，现在发现快周转不行了，连大佬都不挣钱了，现在是一个混沌期，大家不知道现在我们未来能够把产品卖给谁，产品过剩就是大家只知道两个字，降价，看谁降价降得猛。这个又回到传统制造业面临的困局，传统制造业还没有走出来，地产又走进了。从需求来说，从企业的发展来说，无论是线上走线下，还是线下走线上，最最关键的一点就是你对客户需求的理解的高度和深度够不够，互联网+带来高度，+互联网带来深度，很多细节，现在不是玩概念的时候。哪天俞敏洪在微信上发创业的人好像多了，感觉来创业骗钱的人更多了，大家都是凭一个想法，没有深入思考，没有创业的都来创业，很多大佬以前都是没有创业的，现在来做创业导师了。我们现在大部分是迷茫，是玩概念，但是要解决用户的问题是不能靠玩概念的。就像德国，德国的移动互联网可能不怎么样，德国的指甲剪和我们的指甲剪，它的工艺100年了，它的工具和它的细节。这点上来说，要抓住分析用户的需求。

二是要形成用户需求的能力，现在我们做互联网的问题处在一个概念可以解决问题，这是错误的，二是很多线下的企业，一窝蜂，房地产企业不应该反思吗，建筑企业不应该反思吗，我们做了30年的企业，没有一个房地产公司说这个房子可以说30万不漏水，漏水的话我赔你10万，没有人敢说，因为传统企业没有把自己该做的本份做好。我们现在开始提如何做好更接地气的服务，如何把使用的价格降下来。为什么互联网把传统的商业模式打垮了，一个它去中间化，便宜了，在一些质量方面喊得比传统的更加大胆，而我们传统的商业模式又不成熟，为什么在海外互联网对于传统的冲击没有这么大，就是因为国内的传统的商业模式对用户和客户的用心不够，都在哪儿整合资源，都在那儿跟政府勾兑，政府不帮忙了，大家也不知道怎么办，资源公开了，发现资源不好使了，没有办法了。如果一个创业性的企业靠政府补贴出来了，这个企业绝对不好投，只要你好，市场根本不缺钱。美易家这个模式一出来，根本不需要解释什么，政府做一个概念，不需要给什么概念，就是把自己该做的事情做好。

到了最终，互联网+，互联网乘，讲的就是一个核心的观念，把用户从心里和行动上维护好，你就赢了。

主持人：真是说到赢你，用户关心什么是互联网+还是+互联网，他们不关心，只关心几个核心的问题，是否成本更低，体验更优，结果更加有效，我们现在之所以讲互联网+，不是因为政府在号召我们，过去帮你的那些人自己都有问题的时候，就靠自己的本份怎么样跟客户搞好关系。

我们的时间已经差了，说是11点半结束，我们最后每个人就这个话题说最间断的总结。

李晓东：刚才听了大家的发言之后，我特别同意，不管是线上还是线下，都做出自己的核心竞争能力，一个小的案例就是我们在葡萄牙做的一个项目，我们正是有了互联网的存在，原来的一些商业模式现在不敢想象的，现在我们做到了7个酒店只有2个专职管理人员，其他的全部放到线上，互联网可以帮你把客户找来，但是客户的体验需要你来做，只有自己把线下所有的东西做好，如何合理地利用互联网，不要把互联网当成一个好像跟你对立的一个产业，如果很好地结合，我们现在所有的线上销售和服务在我们的官网上做，也是一个成功的案例。

潘军：现在是一个互联网+的时代，但是确实我们最应该做的还是抓住问题的本质，用户是真正给我们点赞的人，给我们提供利润的人，给我们生活费的人，所以做企业在现在这个时代，真正应该做的是不要去走捷径，中国过去30年由于体制等等问题，给大家提供了这样的机会，你已经借着它上的一个台阶，不应该总想着走捷径，但中国的企业像互联网一样真正做到极致，我们的整个经济才能走出现在混沌的状态，三年到五年我们可以看到结果，一定是踏踏实实做好每天的工作，真心服务用户的人和企业才可以成功。

钟伟：从农耕到工业化，我们拥有的财富已经足够之多，无论是地球上已有的自然资源，还是工业文明带来的各种财富，互联网的精髓，也许我讲得不太妥当，也许在于开放、共享、约束，然后突然觉得当我们有了开放的心态，有了共享的境界，有了彼此的约束和尊重的时候，在我们有限的所得当中，我们感受到的财富的量是如此巨大。

魏小安：互联网是一种新的生活方式，现代生活离开互联网是无法想象的，所以度假生活必然是互联网融，互联网融到生活里，在这样一个新的生活形态之中必然形成一个巨大的度假产业。

叶兵：今天讨论互联网+或者是+互联网，已经不再是一个讨论的概念了，在现实生活中已经在融合了，而且在加速融合的过程当中，本身我们也在拥抱传统企业，我们跟万科、远洋和中海很多的大企业都有融合了，一方面应用现有的互联网的技术、运营，再结合传统企业的服务的优势，本身这些工作已经在做了，商家和商家的联动，小区的居民的联动，甚至房源跟房源的关联，分时度假概念已经在做了，蚂蚁短租已经在做了。我们有很多的商家，怎么跟开发商进行互动，怎么告诉开发商什么样的小区和什么样的度假区块适合什么样的商家入住，这个涉及到背后的大数据，涉及到商家的行为。我们是可以很好地强强互补，资源互动。今天在谈这个东西，不管是线上公司，还是线下公司，真正满足用户的需求，在生活服务领域的公司一定会出现一个千亿级的公司。

陈湘明：互联网+提高存量资产的运营效率，在中国是一个巨大的机会，美易家集团有可能抓住这个机会，像十年前的阿里巴巴一样，因为我们现在分析未来，我们相信这个生态系统是可以打通的，甚至分时分权和众筹，将来可以变成一个电子货币，如果分时分权在中国可以拿到二三万间的时候，这个交易量会有多大，会不会有一个新的阿里巴巴，我们期待，我们去实践。

杨冉：现在做旅游度假的开发商包括项目比较困难，我们也是希望以后房多多在今年用金融产品和交易平台帮助抗法上更多的项目和，通过互联网的工具，无论是通过线上还是线下，卖到更多的房子，让大家享受更好的生活。

主持人：通过近一个小时的讨论，大家最后的视野越来越聚焦，就是回到了旅游休闲本身，关于客户体验和客户价值的本身，其他的都是手段，都是过程，都是一个工具而已。所以在互联网领域，尤其是在旅游度假这个领域，真的还需要重提老话，B2C和B2B，不是电子商务里说的，而是回归基本面，还有一个是回归核心，回归基本面，回归核心，回归客户价值，回归人性，然后用今天互联网给我们提供的这种，我们已经发现和没有发现的可能性，最大化地创造客户价值，从而来提高各利益相关方的价值，使这样一个全新的产业能够得以繁荣和发展，这是未来旅游度假产业跟互联网+可能的一个前提。感谢台上的七位嘉宾，给我们的分享，也感谢大家一直到现在还在耐心地倾听，今天上午的论坛到此结束，谢谢大家。