原标题：商办产品的“有供有限”终于来了

近日，浙江省政府出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，无独有偶，被誉为宁波“史上最给力”的购房补贴政策也终于落地。值得注意的是，浙江省和宁波市的政策都开始关注商办市场，这一点无论是在“3·27新政”(有供有限)、还是在”3·30新政“(调低二套房首付)中都是没有提及的。

此次浙江省着力商办市场是在6月福建省规划调整的基础上更进一步，不仅要求引导未开发房地产用地转型利用，更首次明确要求对非住宅房地产供应明显偏多，或在建非住宅房地产用地规模大的市、县(市、区)，应明显减少商业办公等综合用地供应量直至暂停供应。

站在全国视角来看，相比有好有差的住宅市场，商办类所面临的产品去化困境已是当下业内的共识。并且浙江省还不是商办供应过剩问题最为突出的地区，在天津、海南、山西等投资过热的省市，商办产品库存高企、项目滞销情况更为严重。

天津、福建商办投资规模过于超前，山西、海南商办风险持续野蛮生长

全国视角来看，目前各省商办用地施工销售比[1]都大于6年，即便考虑到自持比例，去化压力也已处于较高的位置。可以看到，浙江省商办用地去化压力较大，而青海、海南、宁夏的去化压力更为突出，如青海办公用地施工销售比更是达到了146年，其主因是受商业服务业发展滞后，需求不振拖累。

即便是天津、福建、山西等省份去化压力也显著高于其他省市，原因则是前期投资持续高热，如天津就是由于滨海新区的投资过于超前，远快于实体经济发展进度所致。值得注意的是，上海市、北京市等商业用地施工销售比虽然较高，但与大多数一、二线城市相比还是处于相对健康的范围。

从投资趋势来看，由于地方政府态度不同，今年以来各地商办风险动向也是好坏不一。如浙江、福建、吉林的商办产品新开工面积均低于去年同期，去化压力有所缓解;天津较去年同期变动不大，库存风险并未得到改观。而山西、海南，商办类产品新开工面积却是远高于去年同期，去化压力进一步攀升，未来情势不容乐观。

商办去化压力仍是行业悬顶之剑，各地应效仿浙江早做限制

目前，国内土地供应结构性过剩的现象依旧相当严重，商办类产品去化问题仍然是行业的悬顶之剑，各地政策面应该更多的效仿福建、浙江早作限制，如山西、天津、海南等地更应尽早出台针对举措，避免商办风险尾大不掉。而在商办产品去化压力较轻的省份如湖北、湖南、河南等，也应该奉行更为“谨慎“的规划，使商办产品投资规模能够控制在合理理水平。

在企业角度，在投资过热的省市做商办类项目投资风险评估时，如天津、海南、山西等地，建议也还是应该慎之又慎。因此，在当下新一轮拿地周期的关口，我们认为更具房地产开发投资前景的区域，还是在去化压力较低、供求两旺的湖北、河南、湖南、四川等中部人口大省，其中武汉、郑州、长沙等省会城市的房地产行业机会更好。

注1：施工销售比，即施工面积/年销售面积，用于估算当前施工面积大约需要多少年才能销售完毕，单位为年，施工销售比越高，该类型产品的去化压力越大。

(来源：微信公众号克而瑞地产研究 cricyjzx)