【第二届中国城市镇运营大会特稿】在国内市场继续深耕的同时，首创置业大举拓展海外市场。7月8日下午，其位于悉尼的项目再度推出二期产品，并在北京金融街洲际酒店举行了首发仪式。首创置业副总裁胡卫民透露，去年，海外销售22亿元，而今年将达到55亿元，占到总销售额的15%。

那么首创置业凭什么能够在海外发展如此迅猛？下半年如何把控销售节奏？未来，公司重点发力哪些领域？就这些问题，地产中国网专访了胡卫民。

1.海外销售占今年销售目标的15%

地产中国网：近年来，很多房企都在实施“走出去”战略，布局海外市场，首创为什么选择澳洲市场？

胡卫民：第一，资金条件。首创置业是具有国际资本背景的上市公司，2003年在香港上市，股东除了首创集团外，还有新加坡控股投资公司、欧美大型基金等，在香港的资本市场经过这些年的发展，也奠定了一个良好的基础，可以在香港筹集到海外投资的基金。第二，首创置业在国内这么多年的发展，也积累了十几万大量的客户，而这些客户很多也是澳洲项目的潜在客户。我们在成本、供应商材料方面通过这几年的发展，也建立了很多优势。对澳洲项目控制成本、产品质量方面，我们打好了基础。第三，我们选择合作开发的模式，合作伙伴Dyldam在当地具有资源、市场销售渠道、建造方面的优势，我们通过优势互补、强强联手，从而保证项目取得成功。

地产中国网：在澳洲市场，首创置业如何做出产品的竞争力与差异化？

胡卫民：目前澳洲市场比较火爆，目前很多国内开发商也进入澳洲市场，企业之间从国内的战场发展到国外悉尼的战场。我们的策略是，第一，紧密留意市场的变化而变化，包括一些政府的措施。如果政策出现一些对投资者来说比较负面的情况，尤其是对中国投资者和当地华裔投资者，我们肯定会在第一时间和总部商量，怎么去改变、对策。第二，在竞争方面，我们不会去盲目投资土地，因为我们是以合作开发的模式进行。当然，我们会考虑当地项目的位置、配套、学校等，规划方面会考察得较为细致。客户给了10%的定金，我们希望客户按时交钱，也希望我们能按时把房子交给客户。

而我们通过合作开发的模式，发展就比较快。从去年3、4月份开始，到去年7月投第一个项目，目前已经投资了5个项目。去年销售总额约22亿人民币，今年全年肯定能超过50个亿。这占据我们今年目标总体目标的15%左右。

地产中国网：除了澳洲之外，未来首创置业还会进驻哪些国家？

胡卫民：还是要看机会。除了澳洲，其他国家我们也在看，大的原则是要去发达国家寻求机会，一定要去找那种经济、社会、法律很完善、稳定的国家。到一些发展中国家，可能有一些机会，但是万一有变动，那风险就比较大。这是一种系统性的风险，首创置业想做的扎实一些。

2.下半年集中推货

地产中国网：最近一线城市，尤其是北京的土地市场开始升温，首创上半年也在北京等地有地块入手，但却被外界解读为激进，对此，您怎么看？下半年，首创置业有怎样的计划？

胡卫民：第一，地是必须要去拿的。企业要发展，没有土地，就没有粮食。市场确实比较激烈，我们本着发挥我们产品能力，把基础做扎实做好的原则，通过产品去赢得市场的溢价，这样才能够在地价比较高的情况下，实现比较理想的投资回报，第二，虽然竞争很激烈，但我们也不希望太盲目的拼搏，一些项目本来指标就已经很紧张，如果全部都变成保障房的项目，那这种也是很难做的。今年下半年我们比较乐观，比去年来说，市场明显回暖，特别是一线城市，在深圳更是一房难求。对我们来说，下半年要加快供货，尽快推至市场，然后增加新的土地。

地产中国网：首创置业业绩增长的引擎是什么？

胡卫民：包括三大块。第一，住宅领域。主要集中在国内的五个城市，北京、上海、天津、成都、重庆。海外目前主要在澳洲悉尼市场。

第二，奥特莱斯商业，我们通过今年及后续几年的发展，我们希望做到15个奥特莱斯项目，在全国奥特莱斯商业上占据领军者的位置。

第三，城市综合体。目前主要在丽泽商务区，这是北京市规划的新的商务区，位于两条地铁线的交汇区，体量共有50多万平，一共有5栋楼，包括公寓、酒店、写字楼、商业等综合体，这种产品升值空间较大，但一次性投入较大，光土地就需要投入50亿，总投资120亿以上，但市场价值有200多亿。投入时间长，这个项目全部完工需到2017年年底。

地产中国网：白银时代对于未来的发展 ，是否存在焦虑？

胡卫民：未来肯定是看好的，看好中国经济增长的前景，虽然中间有波折，但中国的城镇化还远远没有完成，还有较大的市场空间。对于房企来说，钱不好赚了，利润趋于平均，竞争更加激烈，强者更强。必须有规模，有品牌，有客户的房企才有发展，逆水行舟，不进则退。

3.负债不超过70%

地产中国网：首创置业在开发速度上，转为新标准“857”，为什么？在提倡高周转的目标下，是否会与产品精细化相矛盾？ 

胡卫民：857指5个月开工，7个月开盘，去化80%。5个月开工，是把前面报批、报建的时间压缩，之所以可以压缩，是基于我们产品标准化，将设计的时间提前。通过优化开发流程、产品标准化，从而缩短设计等不必要的时间浪费，实际上降低了财务费用，从而给客户让利的空间。因为房地产是资金密集型行业，财务费用占整个开发成本中很大一个比重。这与建造产品的质量不矛盾，因为从开发到交房的时间，我们按照正常合理的时间来安排，确保产品的质量。

地产中国网：万科、万达在轻资产上的动作愈发明显，未来在轻资产方面，首创置业将有哪些动作？

胡卫民：这方面主要体现在奥特莱斯商业上，目前我们已经建立了4个奥特莱斯商业，其中三个已开业，经营情况也比较理想，这些商业继续扩大规模开发新的项目时，一定要通过轻资产的模式推进，通过资产证券化，包括REITs等方式，形成投资、经营、持有、退出这样一个良性循环。

地产中国网：国内国外市场双轮驱动，首创现在的现金流如何？如何平衡规模和资金链的安全？

胡卫民：第一，我们要多渠道的解决融资，我们发行公司债、人民币债券、美元债等，这些债券都是中长期5年时间。第二，控制好负债率，不超过70%。第三，强调销售的回款。经营项目的现金流，来支持企业长久的发展。我们对回款率做了核心的绩效考核的指标，确保拥有足够的现金流。

4.2018年销售600亿元 商业占20%

地产中国网：奥特莱斯作为首创置业的持有型物业，什么时候能带来稳定的收益比重，有没有一个时间表？

胡卫民：按照我们的战略，2018年住宅销售做到600亿元，商业这块占到20%。转型过程比较艰难，比如我们奥特莱斯这个业务，从2009年开始起步，到现在将近6年的时间，中间也经过很多的摸索，最难的是形成运营与招商的能力。国内的奥特莱斯市场比较混乱，可以说良莠不齐，真正有品牌的不多，杂牌较多。通过这几年的发展，我们形成了首创奥特莱斯的品牌，现在需要的是找新的项目去目标城市开拓。上周我们在南昌就定了一个项目，下半年后续还会有一些项目。

地产中国网：这几年首创置业在持有商业方面，有哪些变化？

胡卫民：战略方面大的方向没有变，但我们在商业模式上做了一些调整。原来是奥特莱斯＋住宅这种综合性的模式，但这种模式在发展速度上受到了一定的制约。现在改为纯商业推进，基本上是10万平米的单量商业，然后迅速落地。现在来看，这种纯商业推进效率比较高。因为形成较大的综合项目的开发，与政府之间的磨合需要很长时间，而且很可能最后搞不定。

5、未来拼的是运营能力

地产中国网：在首创深耕京西南区域的6年里，无论是独立开发还是与其他房企联手，均体现出首创置业城市综合运营商的定位和实践。在城市运营方面，首创积累了哪些成功的经验？

胡卫民：我们提出一个“最具价值的房地产综合运营商”的愿景。第一，首创集团本身就有环保、基本设施、地产板块，我们作为首创集团的一份子，我们按照这一大的战略发展。这么多年，我们在一级土地开发方面做了很多尝试，包括在顺义，天津武清等地，与地方政府规划、拆迁、征地、市政，我们形成了大规模的开发项目，也为地方做了很多贡献。同时，我们也引入了很多资源，比如武清，我们引入了澳洲的国际学校。我们房山奥特莱斯对长阳土地价值的提升、聚齐人气做出了很大的贡献。

地产中国网：城市运营商的核心到底是做什么？

胡卫民：从大的方向来看，中国城镇化作为中国经济发展的主要动力，城镇化落地的点，就应该是把原来的农村地区变成城市，而这个过程需要企业作为主体来实施，而小的企业可能不具备这个能力，只有有规模、有品牌，特别是具备政府背景资源的企业才有这种能力来操作。本身，首创集团就在做基础设施等方面的事，所以首创置业才有这个基础和选择。我们做了很多一级开发的项目，在顺义赵全营镇2012年开始做，花了2年的时间，投资了35亿资金，拆迁了1000户农民，土地在去年1月份去年上市，政府卖了90多亿，我们现在在做二级开发，这个开发不是简单的盖房，我们除了基础设施之外，我们还做了很多商业配套，包括学校、商业、创业空间的场所、保障房、自住房、回迁房等整个配套的系统工程，需要花很多时间。

地产中国网：这种业务的盈利空间如何？

胡卫民：企业还是需要盈利的。客观上来讲，房地产行业的利润率都在往下走，这是市场的发展规律。但肯定还是赚钱的，我们在产品的业态上比较丰富，除了保障房之外，还有一部分高端的联排、叠拼类产品，预计在8月份入市，大环境上交通便利，低密度，容积率低，应该能够赚钱。