“轻身”试探市场化

在业务标准化、管理架构变革一切就绪之后，万科物业抛出了市场化的计划。

今年3月的业绩说明会上，万科董秘谭华杰就表示万科物业将于今年进行市场化拓展。“我们的物业服务会走出万科自有项目，会市场化。而且它的潜力非常大，我们物业服务目前在全国市场占有率仅仅0.6%，从美国经验来看，第一大占有率水平在4%左右，也就是有一定数量级提升空间。”谭华杰当时透露。

6月26日，万科发布公告正式宣布市场化，并称“万科物业业务未来几年新承接项目将大部分来自非万科开发的楼盘，但原则上不承接与万科自身在售楼盘存在直接竞争关系的在售项目，同时鼓励万科物业业务通过并购与合作实现快速增长”。

万科物业对《第一财经日报》表示，万科物业市场化主要通过睿服务对其他物业公司进行联盟，股权合作和全委也是可以考虑的方式。

万科物业解释：“睿服务是一种行业解决方案。举例而言，在移动终端市场上，有人选择做小米站到台前面对客户，有人选择做富士康专注生产默默支持。我们在过去25年的基本功做得很扎实，愿意做物业行业的‘富士康’，成就更多小米。”

也就是说，万科物业更倾向于以一种更“轻”的方式进行扩张：仅输出睿服务体系，不对其他物业公司造成扩张性威胁。

根据万科物业的介绍，睿服务体系类似于基金管理的GP-LP模式，盈利来源也类似：为客户去除冗余、提升效率，在客户当前的经营管理现状上做出增量，万科物业收取专业服务费。

但睿服务与万科物业属于两个品牌，外界对睿服务的品牌接受度可能并不像万科物业那么高。

业内流传的一种说法是，万科物业之所以对外输出的品牌是“睿服务”而非万科物业，主要是怕落地过程中损伤到万科物业品牌。

对此，万科物业方面回应称，睿服务是解决方案，解决了物业公司的痛点，目前市场接受度其实超过预期。

对于未来增值服务的盈利，万科似乎并不着急。

“我们现在也在做增值服务，像彩生活一样，搭建平台。但当前最重要的还是做好基础服务、提高满意度。”万科物业内部人士说。

万科物业表示，物业服务对小区打理的好坏，对小区二手房价的影响程度可能是20%到40%。物业服务费和房价是一个千倍杠杆的关系，处理好这个关系，物业服务的价值会得到认同。社区增值服务当然需要重视，但基础物业服务的空间还是相当有前景的。

据了解，朱保全给万科物业今年的扩张指标是5200万平方米，万科物业内部人士表示“很有压力”。毕竟万科物业市场化才刚刚开始，它不像彩生活已经得到市场验证，睿服务体系在外面走不走得顺还有待市场考验。

（来源：第一财经日报）