REITs失色 运营短板显露

除了选址问题外，凯德商用自身的因素也被认为是凯德Mall·天宫院遭遇滑铁卢的重要原因。

以往凯德在北京运营的项目几乎都采取了直接收购运营不善或有瑕疵的商业项目而后重新整合的进入方式。以收购的方式获得商用物业，可以迅速获得租金收入，符合凯德以金融为核心的运营模式。

这一模式正是让国内企业艳慕不已的“私募基金+REITs”绝技。即凯德商用透过旗下私募基金收购并培育物业，待物业成熟产生稳定的现金流后，再打包或注入REITs实现退出。正是通过资本运作的娴熟技法，凯德项目的每一次转手都可以获得一次溢价，构成利润来源。

然而，凯德Mall·天宫院项目不但是凯德首次尝试远郊项目，更是其在北京首个拿地自建的项目。“凯德从土地购买环节直接切入的本意，可能是希望通过持有土地来分享北京地价快速升值的收益，可是不巧遇上了这次较长时间的行业调控，而且地块又位于北京南部的地价洼地，所以出现了目前这种局面。”柏文喜称。

“收购的项目可以直接卖给自己发起的REITs来套现，但加入开发环节以后，还有一个项目培育期，更重要的是项目所在地的新区的培育也需要较长时间，这进一步拉长了资金回流时间。”柏文喜表示，“周期拉长对以信托形式退出套现的模式带来了巨大压力，可能无法符合凯德商用回报率预期。”

而在商业地产过剩时代，这一隐患未来甚至可能继续蔓延至收购物业之中。

业内人士指出，以金融为核心的运营模式，使得凯德商用的运营管理以租金收益为导向，尽管可以用自己的金融能力来化解项目本身之前存在的资金流动性问题并逐步提升经营，让项目进入良性循环，但经营本身其实并不是凯德商用的强项。

“凯德的产品本身缺乏个性，早期国内商业地产整体开发水平都不高，像凯德这样在行业中有经验、整个体系较为完善的运营商很容易脱颖而出。但随着市场变化，原有的优势未必存在了。当有竞争项目出现时，凯德的压力就会比较大。”睿意德高级董事王玉珂告诉中国房地产报记者。

凯德商用在国内商业地产四处开花的大潮中优势逐渐丧失的局面从其财报数据中也可见端倪。2011年凯德商用在港交所完成上市，当时该集团除税及少数股东权益后利润为4.56亿新元(1新元约合4.6元人民币)，较2010年财政年度的4.219亿新元增加8.1%;息税前利润为6.019亿新元，同比增长27.4%。2012年，也就是大举拿下凯德Mall·天宫院同年的年收入增速更是同比达到46.7% 。

但从2013年起，凯德商用业绩增速明显放缓。财报显示，2013年度凯德商用实现收入3.8亿新元，同比上涨5.3%；息税前利润为6.8亿新元，同比上涨10.3%。而到了2014年一季度，凯德商用实现收入1.25亿新元，同比增长4.8%，在中国地区除税及少数股东权益后利润为2585.9万新元，同比下降7.6%。

面对不断下滑的业绩，2014年7月在港上市不到三年的凯德商用正式摘牌。凯德集团称，将凯德商用私有化是为了调整架构，实现整体效应。但睿意德高级助理董事陈曦向中国房地产报记者分析称，主要原因还是在商业地产和购物中心市场逐渐饱和的情况下，机遇越来越少，凯德不得不将两个地产主体合并。

“随着国内商业地产市场改变、REITs在中国落地政策环境的成熟以及万达等商业地产开发商实现轻资产转型，凯德商用面临的挑战会进一步加大。”同策咨询研究部总监张宏伟对中国房地产报记者表示。

2014年，央行“930”政策成为全国楼市转折的风向标，特别提出“积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点”。2015年1月份，住建部再次发文强调积极推动REITs试点。尽管距离REITs真正落地还有不小的距离，但央行和住建部接连发文鼓励，对REITs试点落地意义不言而喻。“这意味着凯德曾经的必杀技将逐渐成为国内开发商的机会点。”张宏伟说。

另一方面，万达已经开始尝试把重资产剥离出去，利用平台、招商资源、全国网络布局优势，嫁接品牌管理体系的轻资产化路径，扩大市场份额。“对以轻资产作为核心竞争力的凯德商用来说，万达是它更大的竞争对手。”

张宏伟称，国内领先的商业地产商已经开始影响境外的开发商运营商，促使他们不得不考虑转型，以应对不断调整变化的市场环境。“凯德商用对中国业务进行调整和优化已经是迫在眉睫。”

（来源：中国房地产报）