红海泛滥 凯德湿足

“买房的时候售楼处的人把配套的‘凯德Mall’吹得神乎其神，我们也是看重商业配套，现在不知道为什么不建了。”年近七旬的陈大爷是凯德Mall·天宫院临近的保利·春天里项目业主，也是大兴的“原着民”。他告诉中国房地产报记者，自2014年春节之后，该项目就已经停工，并且至今为止没有任何复工迹象。

实际上，自2009年北京市正式推出《促进城市南部地区加快发展行动计划》后，大兴新区就成了众多品牌房企争相进驻的市场热点，保利、万科、龙湖、金融街等众多开发商接踵而至，十几个住宅项目相继在大兴新区拔地而起。这让彼时正如火如荼的商业地产运营商嗅到了商机。

2012年4月份，凯德商用与保利地产签署协议，拟购买北京大兴区新源街地段以建造购物商场，打造在北京的第一个远郊项目。项目位于北京大兴地铁线天宫院站上盖，坐落在保利的开发项目保利·春天里范围内。

包括土地价格在内，该项目开发成本共约为23.43亿元人民币。按照计划，凯德商用将在这里建设一座7层的一站式购物中心，建筑面积约13万平方米，由原物业方根据凯德的规划进行代建。到停工之时，该项目已经建成6层。

然而，该地区的发展速度和人口聚集的规模却并未达到凯德的预期。中国房地产报记者实地走访发现，凯德Mall所处的大兴新区面临着商业地产项目过剩的问题，而且凯德Mall尽管紧邻地铁，但位置较为尴尬。

在凯德Mall往北一站地的生物医药基地地铁站附近，正在热火朝天建设的是龙湖时代天街购物中心。记者在现场看到，龙湖时代天街已近乎完工，正在粉刷外立面。龙湖物业处人员向记者介绍，项目共23万平方米，预计今年11月底交付，明年7月份正式开业，自主招商。

与南边的凯德Mall相比，龙湖时代天街的优势在于开发更早、相对成熟、区域人口更密集。凯德Mall所处的天宫院是地铁大兴线最后一站，再往南就是村庄和田地，尽管也在地铁边，但地理位置不如龙湖时代天街。除此之外，该区域内还有明发广场6万平方米的商业分食市场。

据中国房地产报记者了解，通常，一个10万平方米的购物中心需要25万人消化。而保利·春天里一位工作人员向记者介绍，新区常驻人口为2万，以后加上流动人口可能达到5万，而新区现阶段开发的购物中心面积已经超过42万平方米。与正常1：2.5的比率相比，这一区域1平方米商业面积仅有0.1个消费者，这也就意味着凯德Mall的客源面临严重不足。

“50万平方米在北京市内的片区也是个很可怕的数字。更何况在消费力与人口支撑严重不足的六环外。”九州远景商业地产投资顾问管理有限公司北方区总经理张力告诉中国房地产报记者。

“凯德商用当初愿意进这个项目，是看重京津冀一体化北京向南向东扩张的过程中四号线未来不排除继续南延，南延线若成立，天宫院站可做换乘站。”张力表示，“也就是说这个地铁上盖物业更多承载的是TOT模式（轨道交通概念），可增强周边辐射能力。但现实情况是，整个商圈向外辐射三公里基本就是村庄或者农田，往北辐射是生物医药工业园区，再往北就更难了，传统成熟商圈还会进一步截留新区商业。”

目前，从北边人口密集区向大兴新区大概要经历三级成熟商圈，第一级是西红门荟聚购物中心；第二级是黄村，第三级是在天宫院前三站的商业聚集地。“东南方要建新航城，未来商业也一定不会缺失。这样激烈的竞争环境下，持续增加的商业存量和人均面积应该是凯德退出的主要原因。”张力表示。

“凯德之前可能没有进行非常细致的调研，过高地估计了北京南城建设和人口聚集的速度。”大中华购物中心联盟主席助理柏文喜说，待到现在周边居住以及商业项目基本成型，他们才感到选址的不够慎重，从而陷入尴尬境地。