6月15日下午，北京的天气沉闷燥热，在六环外大兴区新源街道两侧，原本就不旺的人流显得更加稀少。新源街地铁天宫院站附近，一座尚未竣工的大楼工地空无一人，只有几台黄色的塔吊车沉默伫立着。每台塔吊的顶端还悬挂着宣示项目所有权的“凯德Mall”白底招牌。

然而，这些招牌很可能即将被撤换。

6月初，业界传出消息，一向以“私募基金+REITs”模式蜚声商业地产市场的凯德商用即将抽身北京的首个自建商业地产项目凯德Mall·天宫院，一时间引起舆论大哗。

对此，凯德商用在回复中国房地产报采访时称，“凯德Mall·天宫院是一个在建项目，涉及转让方、受让方及多方的合作，凯德已积极完成前期工作，希望致力于与合作方一起共同带动天宫院地区的发展。”

而对于转让方、受让方等具体对象是谁，采取何种合作方式及何时复工，凯德方则避而不谈。

中国房地产报记者从多位知情人士处获悉，凯德确有撤出该项目的打算，主要因为项目难以满足凯德的投资回报率要求。但亦有业内人士分析指出，由于该项目是凯德自建的，而且现在主体工程已近封顶，凯德只能通过出售项目的方式实现退出。

“凯德不看好的项目，别人也未必看好。而项目本身的投资规模也不小，接盘者必须承受较大的资金压力。因此凯德要撤资并不容易，除非愿意接受较大的价格折让和投资损失。”上述人士指出。

红海泛滥 凯德湿足

“买房的时候售楼处的人把配套的‘凯德Mall’吹得神乎其神，我们也是看重商业配套，现在不知道为什么不建了。”年近七旬的陈大爷是凯德Mall·天宫院临近的保利·春天里项目业主，也是大兴的“原着民”。他告诉中国房地产报记者，自2014年春节之后，该项目就已经停工，并且至今为止没有任何复工迹象。

实际上，自2009年北京市正式推出《促进城市南部地区加快发展行动计划》后，大兴新区就成了众多品牌房企争相进驻的市场热点，保利、万科、龙湖、金融街等众多开发商接踵而至，十几个住宅项目相继在大兴新区拔地而起。这让彼时正如火如荼的商业地产运营商嗅到了商机。

2012年4月份，凯德商用与保利地产签署协议，拟购买北京大兴区新源街地段以建造购物商场，打造在北京的第一个远郊项目。项目位于北京大兴地铁线天宫院站上盖，坐落在保利的开发项目保利·春天里范围内。

包括土地价格在内，该项目开发成本共约为23.43亿元人民币。按照计划，凯德商用将在这里建设一座7层的一站式购物中心，建筑面积约13万平方米，由原物业方根据凯德的规划进行代建。到停工之时，该项目已经建成6层。

然而，该地区的发展速度和人口聚集的规模却并未达到凯德的预期。中国房地产报记者实地走访发现，凯德Mall所处的大兴新区面临着商业地产项目过剩的问题，而且凯德Mall尽管紧邻地铁，但位置较为尴尬。

在凯德Mall往北一站地的生物医药基地地铁站附近，正在热火朝天建设的是龙湖时代天街购物中心。记者在现场看到，龙湖时代天街已近乎完工，正在粉刷外立面。龙湖物业处人员向记者介绍，项目共23万平方米，预计今年11月底交付，明年7月份正式开业，自主招商。

与南边的凯德Mall相比，龙湖时代天街的优势在于开发更早、相对成熟、区域人口更密集。凯德Mall所处的天宫院是地铁大兴线最后一站，再往南就是村庄和田地，尽管也在地铁边，但地理位置不如龙湖时代天街。除此之外，该区域内还有明发广场6万平方米的商业分食市场。

据中国房地产报记者了解，通常，一个10万平方米的购物中心需要25万人消化。而保利·春天里一位工作人员向记者介绍，新区常驻人口为2万，以后加上流动人口可能达到5万，而新区现阶段开发的购物中心面积已经超过42万平方米。与正常1：2.5的比率相比，这一区域1平方米商业面积仅有0.1个消费者，这也就意味着凯德Mall的客源面临严重不足。

“50万平方米在北京市内的片区也是个很可怕的数字。更何况在消费力与人口支撑严重不足的六环外。”九州远景商业地产投资顾问管理有限公司北方区总经理张力告诉中国房地产报记者。

“凯德商用当初愿意进这个项目，是看重京津冀一体化北京向南向东扩张的过程中四号线未来不排除继续南延，南延线若成立，天宫院站可做换乘站。”张力表示，“也就是说这个地铁上盖物业更多承载的是TOT模式（轨道交通概念），可增强周边辐射能力。但现实情况是，整个商圈向外辐射三公里基本就是村庄或者农田，往北辐射是生物医药工业园区，再往北就更难了，传统成熟商圈还会进一步截留新区商业。”

目前，从北边人口密集区向大兴新区大概要经历三级成熟商圈，第一级是西红门荟聚购物中心；第二级是黄村，第三级是在天宫院前三站的商业聚集地。“东南方要建新航城，未来商业也一定不会缺失。这样激烈的竞争环境下，持续增加的商业存量和人均面积应该是凯德退出的主要原因。”张力表示。

“凯德之前可能没有进行非常细致的调研，过高地估计了北京南城建设和人口聚集的速度。”大中华购物中心联盟主席助理柏文喜说，待到现在周边居住以及商业项目基本成型，他们才感到选址的不够慎重，从而陷入尴尬境地。

REITs失色 运营短板显露

除了选址问题外，凯德商用自身的因素也被认为是凯德Mall·天宫院遭遇滑铁卢的重要原因。

以往凯德在北京运营的项目几乎都采取了直接收购运营不善或有瑕疵的商业项目而后重新整合的进入方式。以收购的方式获得商用物业，可以迅速获得租金收入，符合凯德以金融为核心的运营模式。

这一模式正是让国内企业艳慕不已的“私募基金+REITs”绝技。即凯德商用透过旗下私募基金收购并培育物业，待物业成熟产生稳定的现金流后，再打包或注入REITs实现退出。正是通过资本运作的娴熟技法，凯德项目的每一次转手都可以获得一次溢价，构成利润来源。

然而，凯德Mall·天宫院项目不但是凯德首次尝试远郊项目，更是其在北京首个拿地自建的项目。“凯德从土地购买环节直接切入的本意，可能是希望通过持有土地来分享北京地价快速升值的收益，可是不巧遇上了这次较长时间的行业调控，而且地块又位于北京南部的地价洼地，所以出现了目前这种局面。”柏文喜称。

“收购的项目可以直接卖给自己发起的REITs来套现，但加入开发环节以后，还有一个项目培育期，更重要的是项目所在地的新区的培育也需要较长时间，这进一步拉长了资金回流时间。”柏文喜表示，“周期拉长对以信托形式退出套现的模式带来了巨大压力，可能无法符合凯德商用回报率预期。”

而在商业地产过剩时代，这一隐患未来甚至可能继续蔓延至收购物业之中。

业内人士指出，以金融为核心的运营模式，使得凯德商用的运营管理以租金收益为导向，尽管可以用自己的金融能力来化解项目本身之前存在的资金流动性问题并逐步提升经营，让项目进入良性循环，但经营本身其实并不是凯德商用的强项。

“凯德的产品本身缺乏个性，早期国内商业地产整体开发水平都不高，像凯德这样在行业中有经验、整个体系较为完善的运营商很容易脱颖而出。但随着市场变化，原有的优势未必存在了。当有竞争项目出现时，凯德的压力就会比较大。”睿意德高级董事王玉珂告诉中国房地产报记者。

凯德商用在国内商业地产四处开花的大潮中优势逐渐丧失的局面从其财报数据中也可见端倪。2011年凯德商用在港交所完成上市，当时该集团除税及少数股东权益后利润为4.56亿新元(1新元约合4.6元人民币)，较2010年财政年度的4.219亿新元增加8.1%;息税前利润为6.019亿新元，同比增长27.4%。2012年，也就是大举拿下凯德Mall·天宫院同年的年收入增速更是同比达到46.7% 。

但从2013年起，凯德商用业绩增速明显放缓。财报显示，2013年度凯德商用实现收入3.8亿新元，同比上涨5.3%；息税前利润为6.8亿新元，同比上涨10.3%。而到了2014年一季度，凯德商用实现收入1.25亿新元，同比增长4.8%，在中国地区除税及少数股东权益后利润为2585.9万新元，同比下降7.6%。

面对不断下滑的业绩，2014年7月在港上市不到三年的凯德商用正式摘牌。凯德集团称，将凯德商用私有化是为了调整架构，实现整体效应。但睿意德高级助理董事陈曦向中国房地产报记者分析称，主要原因还是在商业地产和购物中心市场逐渐饱和的情况下，机遇越来越少，凯德不得不将两个地产主体合并。

“随着国内商业地产市场改变、REITs在中国落地政策环境的成熟以及万达等商业地产开发商实现轻资产转型，凯德商用面临的挑战会进一步加大。”同策咨询研究部总监张宏伟对中国房地产报记者表示。

2014年，央行“930”政策成为全国楼市转折的风向标，特别提出“积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点”。2015年1月份，住建部再次发文强调积极推动REITs试点。尽管距离REITs真正落地还有不小的距离，但央行和住建部接连发文鼓励，对REITs试点落地意义不言而喻。“这意味着凯德曾经的必杀技将逐渐成为国内开发商的机会点。”张宏伟说。

另一方面，万达已经开始尝试把重资产剥离出去，利用平台、招商资源、全国网络布局优势，嫁接品牌管理体系的轻资产化路径，扩大市场份额。“对以轻资产作为核心竞争力的凯德商用来说，万达是它更大的竞争对手。”

张宏伟称，国内领先的商业地产商已经开始影响境外的开发商运营商，促使他们不得不考虑转型，以应对不断调整变化的市场环境。“凯德商用对中国业务进行调整和优化已经是迫在眉睫。”

（来源：中国房地产报）