原标题：通州楼市现围城效应：买还是卖是个问题！

【地产中国网·原创报道】因北京市政府东迁传闻的再度甚嚣尘上而蠢蠢欲动的通州楼市，在端午假期继续升温。据中原地产市场研究部的数据显示，截至6月22日，通州区6月签约商品房合计1165套，创造了最近两年的新纪录。

而与此同时，对于已经在通州有房产的一部分人来说，期待借楼市涨价出货套现则成了他们的普遍心态。刚刚泛起涟漪的通州楼市，围城效应开始显现。

涨价：到底与政府东迁关系多大？

在某号称通州中心乃至北京新中心的项目现场，由于看房人太多，销售人员小王只能将大家集中起来做项目讲解。

“观景最好的那两栋什么时候才开始卖？东边这两栋楼会不会挡住西边这两栋楼的视线。”一个声音传来。

“你们的价钱为什么比周边的项目贵？”另一个声音又接上。小王连忙解释：“因为我们的观景位置最好，体量是区域最大的，也是精装修交房。”

那边厢，仅一路之隔的某央企项目此时也是人来人往，尽管预计售价达30000元/平米，且尚未开盘。

与看房人显着增加对应的是，现有项目的蓄客量也颇为可观。

“项目一期共开586套，均价30000—35000元/平米，户型面积在43—57平米之间，现在已经排了400多个号了。”上述项目中的小王表示。

而另一个项目的置业顾问也告诉地产中国网：“一期500多套，现在已经排了410个号了。”

而据亚豪机构市场总监郭毅预计，6月份通州楼市的整体成交量将达到1500套左右，持平于2013年市场最活跃的阶段。

一切都在如火如荼的进行，但是北京市政府东迁到底能对通州房价带来多大的影响？

在郭毅看来，目前通州房价上涨，有一部分是借助于传闻炒作，但更多的是补涨：“2011年通州楼市从3万元/平跌下来之后，一直比较平稳，所以我觉得通州这轮上涨是补涨。”

“最终还是因为配套设施的完善、居住面貌的改善，才支撑了房价上涨。如果仅仅是因为政府东迁的传闻，那通州房价上涨的幅度和可持续性都不会很强。”郭毅分析认为。

而北京市房协秘书长陈志也反对开发商借北京市政府东迁的传闻涨价。“在北京市政府的预留地附近没有任何住宅用地，现在的涨价只是得益于过去几年市政府的大力投入与建设，这使得通州的道路、市政配套等基础设施配套日益完善。”他表示。

他分析道：“通州已经不是从‘0’起价的区域，其疏解北京市教育、医疗的功能早已经确定。未来五河交汇处的地标建筑物区域和功能也早就确定；轨道交通、市政交通的规划已经稳定。目前通州的房价，假设已经是60分，那么再搬迁的机关单位是基于这60分搬过去的，未来的利润空间已不是很大。”

然而，在通州的开发商眼里，政府东迁与房价显然有着明确的因果关系。“这对通州楼市有极大的影响，但是之后的涨幅有多大，这还不好说。消息传出后，有的项目上涨了3000元/平米，但是这都很正常。”泰禾集团总裁助理兼品牌总经理沈力男表示。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也表示：“即便是在市政府东迁落定之后，通州的房价也还是会上涨，毕竟副中心只有这一个。”

围城：买还是卖是个问题！

一方面是蜂拥而来的买！买！买！而另一方面，却是不少当地 “州民”的出货等待！刚刚安居通州不到三个月的小影便是其中的一员。

2012年，在开发商朋友对通州未来前景的美好描述之下，小影充满期盼地在通州买了房。经历了辛苦的装修，今年4月份，她终于如愿以偿住进了自己的小窝。然而，北京政府东迁的消息传出不久，尚未拿到房本的她却把房子挂了出去。

“我现在希望通州房价赶紧涨，涨的越快越好，这样我就可以尽快把房子出手，换一套在城里的房子了。”小影抱怨道，几年前开发商朋友描述的画面一点都没有要实现的影子，从自己目前的住处到单位，公共交通大概有一个多小时的路程，因为堵车，打车堵车是常有的事，住到通州的两三个月，她感觉自己似乎与世隔绝了。

抱有同样想法的还有小李。“我在通州有一套小房子，已经很多年了，等房价涨起来我就把它卖掉。”小李如是说：“当初也就是买了投资用，谁料等了这么几年。”

外面的人想进来，里面的人又想出去，通州楼市俨然变成了一座围城，薄弱的配套究竟能否支撑起这么多人的涌入？

“这是很多置业者的顾虑，但规划不是一蹴而就的事儿，通州区的定位已经发生了质的变化，目前的基础设施虽然还不够完善，但正在一点一点落实。未来，通州于北京，甚至会高于浦东于上海的地位，这使通州楼市兼具投资和居住双重作用。”沈力男表示。

“首先是积分落户的政策，这会在3年里让6万非京籍人口落户通州，一年两万套的需求对通州楼市的拉动作用不言而喻；其次是同步推进的产业引进，也是对通州很大的利好支撑；第三是环球影城的落地；最后是政府搬迁的传闻，最起码对市场是一个信心的拉动。北京市副中心的概念提出后，通州的市政、交通配套都已经比较完善，以后将继续完善。比如目前，广渠路二期搁置了多年，现在也在重新启动了。配套方面，万达广场、罗斯福广场相继开业。学校方面，以后会有10所小学+初中进入通州。”郭毅解释道。

陈云峰也表示：“根据政府的规划，除了八通线、地铁6号线及6号线二期外，未来通州将会有3条地铁线，3条京通快速，而随着政府的东迁，大量的产业和资源也会导入到通州。”

与此同时，也有业内人士却唱起了“反调”：“应该将北京市委市政府东迁置于京津冀一体化的更大视野中，才接近事实真相。在此种视野中，市委市政府迁址通州，只是‘疏解非首都功能’多个举措中的一个而已。”

而按照国家发改委国土开发与地区经济研究所所长肖金成的说法，非首都功能的疏解是以“几个一批”指导北京旧城和中心城区的疏解工作，包括“一批制造业”、“一批城区批发市场”、“一批教育功能”、“一批行政事业单位”。

上述人士也分析道：“更多的外迁单位将远远不止于北京市政府。搬迁选址，也绝不会仅仅是通州区，而可能是沿着京津冀协同发展的‘三轴’路线来进行。”

陈志也认为，未来北京的副中心绝不仅是通州一个：“还是希望大家能够从工作、居住、生活等方面的需求来考虑。”他表示。