写字楼升值空间大 但长期看来收益会下滑

近年来，受写字楼市场需求旺盛影响，北京写字楼市场快速发展，整体供不应求，空置率处于全国最低水平。2014年，经济下行压力大，但受金融、保险、IT等行业需求的支持，写字楼市场总体发展相对平稳。2015年1季度，受经济下行影响，企业租户支付能力下降，全市写字楼市场租金水平下降。从租赁区域来看，CBD、金融街等核心区域，依旧是租赁成交的主力商圈，望京等新兴商圈则凭借租金优势吸引了大量企业的入驻。

随着年内大量新增供应的入市，北京写字楼市场竞争压力将增大，预计全市空置率将有所上升。核心区域写字楼受地段、资源等影响，租赁需求持续旺盛，未来升值空间大。但由于核心区域市场供应有限，而新兴区域凭借较低的租金和日渐成熟的商务氛围将迎来更多新机会，未来写字楼市场将继续呈现去中心化趋势。

从短期来看，2015年上半年，北京写字楼静态租赁回报率平均值为4.7%，回报率较去年同期来讲略有上升。

从2010年至今数据来看，北京写字楼市场静态租赁回报率总体来说比较稳定，基本水平保持在4.5%左右，接近余额宝平均收益水平。就此来说，选择投资住宅或把钱存入余额宝的收益是一样样滴！

此外，北京写字楼的静态租金回报率（4.7%）要比住宅市场（2%）约高出2倍，所以这样说来，目前在北京投资写字楼更划算一些。

长期来看，2015年上半年，北京写字楼长期租赁回报率为9.7%，租金回报率相比去年同期来说有所下降。但纵观历史数据，北京写字楼近5年的回报率相对平稳，基本都高于10.0%，这要高于房地产信托平均收益率的9.6%。

但是，《中国房地产投资回报率调查报告》认为，写字楼市场发展受经济影响较大。2015年，经济仍然有下行压力，企业扩张需求减弱，此外，在大量新增供应的入市的背景下，写字楼市场竞争加剧，租金下降压力大，长期租赁回报率会有小幅下降。

从租赁后转售上来看，北京写字楼市场2010-2015年租赁后转售回报率为18%，仍高于房地产上市公司净资产收益率13.2%。虽然，北京写字楼市场5年租赁后转售回报率仍然保持18%的高位，但与历史数据相比，已经呈现回落趋势。

从北京写字楼历史租赁后转售回报率数据来看，均在19%左右。如此高的回报率，主要是金融危机之后，经济快速复苏，写字楼需求旺盛，而核心区域写字楼供应有限，写字楼市场总体持续供不应求局面。在2010-2012年之间，北京写字楼市场租金、价格，经历了快速上涨的阶段。2014年，受经济的疲软影响，写字楼投资需求减弱，价格小幅回落。

《中国房地产投资回报率调查报告》表示，未来，随着近郊区域新兴写字楼商圈的建设和完善，写字楼市场供不应求的局面将逐步缓解。预计随着新增供应的入市，写字楼租金、价格涨幅将逐步趋缓，转售回报率水平也将随之出现回落。