随着房地产投资的暴利时代的结束，房地产市场也步入去投资化的阶段，以居住功能为主的刚需市场将成为市场主体。在这样的背景下，无论是投资者，还是购房者，我们都应当深入了解房产的投资潜力。那么，备受关注的北京房地产市场投资价值还有几分？云房数据的专业研究数据给出了答案。

真相：帝都静态租金回报率最低

北京虽然身为“帝都”，但静态的租金回报不高。在云房数据重点监测的17个城市中，北京静态租金回报率处于末位水平。从2015年上半年最新统计数据来看，一线城市由于价格处于高位，静态租赁回报率不高，其中，北京市住宅市场平均静态租赁回报率仅1.8%，回报率最低。

从2010年至今北京住宅市场静态租赁回报率数据来看，回报率主要集中在1.5%-2.0%之间。2013年，受价格大幅上涨影响，回报率下滑，低于了CPI涨幅平均值。2014-2015年之间，北京住宅市场回报率仅1.8%左右。

究其原因，《中国房地产投资回报率调查报告》认为，主要是由于近年来北京房价的快速上涨，使得房价处于较高水平，静态租金回报相对较低。

不过，2015年，随着租赁旺季的到来，《中国房地产投资回报率调查报告》预计，租金将有所提高，届时普通住宅租金回报也将会平稳上升。

住宅市场：投资公寓更划算 不过回报率也不算高

从住宅市场不同物业领域来看，公寓静态租赁回报率为2.4%，高于别墅和普通住宅市场。随着消费需求的不断提升，租客对住房的环境、交通以及舒适度都有了较高的要求。与普通住宅相比，公寓拥有相对独立的空间和舒适的环境，尤其是具有地段、环境优势的长租公寓，成为众多租客的首选。而别墅主要体现为自住需求，租金回报不高。

长期来看，随着政府对租赁市场的支持，以及互联网的快速发展和消费模式的转变，依靠O2O或“家·生活”、年轻人社区等概念的公寓类租赁市场快速发展，逐步成为年轻消费市场的租房新选择，租金回报有望提高。

从短期来看，2015年上半年，北京普通住宅静态租赁回报率为1.8%，高档住宅为2.0%，高档住宅略高于普通住宅。

长期来看，2015年上半年北京普通住宅市场长期租赁回报率为5%，高档住宅为4.4%。高档住宅租金回报比普通住宅稍低一些。

纵观2010年到2015年，北京住宅长期租赁回报率比较稳定的，都基本保持在4.0%左右，其中普通住宅更是一直高于4.0%。《中国房地产投资回报率调查报告》认为，随着房地产市场的调整，政府积极培育经营住房租赁的机构、支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点等工作的推进，未来房屋出租市场将会更加规范，预计长期租赁回报有望进一步提升。

从租赁转售上来看，北京普通住宅2010-2015年租赁后转售回报率为13.8%，仍高于房地产上市公司净资产收益率。但与历史20%的水平相比，普通住宅转售回报率已经大幅度回落。高档住宅市场在2010-2015年租赁后转售回报率为11.5%，较历史回报率数据也出现了回落。不过，高档住宅的下降幅度要小于普通住宅。

此外，《中国房地产投资回报率调查报告》认为，随着房地产市场步入理性发展时期，预计未来转售回报率将逐步向租赁回报率靠近。

以上种种表明，住宅市场已不复当年，房价飙升之下，帝都的住宅市场投资空间已经所剩无几，还抱着到首都买房保值增值想法的土豪们，得思量一下了。

写字楼升值空间大 但长期看来收益会下滑

近年来，受写字楼市场需求旺盛影响，北京写字楼市场快速发展，整体供不应求，空置率处于全国最低水平。2014年，经济下行压力大，但受金融、保险、IT等行业需求的支持，写字楼市场总体发展相对平稳。2015年1季度，受经济下行影响，企业租户支付能力下降，全市写字楼市场租金水平下降。从租赁区域来看，CBD、金融街等核心区域，依旧是租赁成交的主力商圈，望京等新兴商圈则凭借租金优势吸引了大量企业的入驻。

随着年内大量新增供应的入市，北京写字楼市场竞争压力将增大，预计全市空置率将有所上升。核心区域写字楼受地段、资源等影响，租赁需求持续旺盛，未来升值空间大。但由于核心区域市场供应有限，而新兴区域凭借较低的租金和日渐成熟的商务氛围将迎来更多新机会，未来写字楼市场将继续呈现去中心化趋势。

从短期来看，2015年上半年，北京写字楼静态租赁回报率平均值为4.7%，回报率较去年同期来讲略有上升。

从2010年至今数据来看，北京写字楼市场静态租赁回报率总体来说比较稳定，基本水平保持在4.5%左右，接近余额宝平均收益水平。就此来说，选择投资住宅或把钱存入余额宝的收益是一样样滴！

此外，北京写字楼的静态租金回报率（4.7%）要比住宅市场（2%）约高出2倍，所以这样说来，目前在北京投资写字楼更划算一些。

长期来看，2015年上半年，北京写字楼长期租赁回报率为9.7%，租金回报率相比去年同期来说有所下降。但纵观历史数据，北京写字楼近5年的回报率相对平稳，基本都高于10.0%，这要高于房地产信托平均收益率的9.6%。

但是，《中国房地产投资回报率调查报告》认为，写字楼市场发展受经济影响较大。2015年，经济仍然有下行压力，企业扩张需求减弱，此外，在大量新增供应的入市的背景下，写字楼市场竞争加剧，租金下降压力大，长期租赁回报率会有小幅下降。

从租赁后转售上来看，北京写字楼市场2010-2015年租赁后转售回报率为18%，仍高于房地产上市公司净资产收益率13.2%。虽然，北京写字楼市场5年租赁后转售回报率仍然保持18%的高位，但与历史数据相比，已经呈现回落趋势。

从北京写字楼历史租赁后转售回报率数据来看，均在19%左右。如此高的回报率，主要是金融危机之后，经济快速复苏，写字楼需求旺盛，而核心区域写字楼供应有限，写字楼市场总体持续供不应求局面。在2010-2012年之间，北京写字楼市场租金、价格，经历了快速上涨的阶段。2014年，受经济的疲软影响，写字楼投资需求减弱，价格小幅回落。

《中国房地产投资回报率调查报告》表示，未来，随着近郊区域新兴写字楼商圈的建设和完善，写字楼市场供不应求的局面将逐步缓解。预计随着新增供应的入市，写字楼租金、价格涨幅将逐步趋缓，转售回报率水平也将随之出现回落。

商铺租金压力大 租金回报率也将小幅回落

近年来，受整体消费、投资需求旺盛影响，北京商铺市场整体发展不错。但核心商圈供应有限，未来商铺新增供应大的集中在近郊区域，2015年，近郊区域将有新增商业项目入市，市场空置率面临上行压力。此外，随着经济进入新常态，消费的结构、形式的改变，电商对传统经营模式形成了较大的冲击，商铺市场面临极大的挑战，租金上涨空间不大。

2015年上半年，北京商铺市场静态租赁回报率为4.2%，比写字楼稍低0.5%，比住宅高2.2%，位居中间。

从历史数据来看，近年来北京商铺市场静态租金回报呈下降趋势。2013年下半年以前，商铺回报率一直高于余额宝，但是从2013年下半年开始低于余额宝收益。

究其原因，《中国房地产投资回报率调查报告》认为，一方面，近年来近郊区域商业市场快速发展，供应量加大，商铺租金涨幅趋缓。另一方面，传统商业受电商冲击，消费者的消费模式逐步改变，虽然各大商场积极转变发展模式，但没有明显突破，商铺市场回报能力减弱。

从长期来看，2015上半年北京商铺市场长期租赁回报率水平为7.4%，相对来说比较平稳，没有大幅度波动。

从历史数据来看，商铺市场长期租赁回报率水平在7%左右，虽然高于住宅市场5%的租金回报，但仍明显低于写字楼市场的10%左右的租金回报水平。

《中国房地产投资回报率调查报告》认为，虽然商铺市场受政策影响相对较小，但随着宏观经济形势的转变，电商的冲击，商铺市场经营风险加大，租金回报下降。2015年随着市场供应的增加，租金下行压力加大，预计长期租赁回报率将有小幅回落。

就租赁后转售回报率而言，北京普通住宅市场2010-2015年的回报率为15.3%，与2009-2014年近20%的转售回报率相比，已经出现了大幅的回落。

《中国房地产投资回报率调查报告》认为，随着市场的逐步调整，转售回报率逐步回归理性，预计未来商铺市场回报率约在7%左右。

注：

静态租赁回报率——是当前房地产的年租金收益与房产价格的比例，是判断当前房产租金收益能力最基本的指标。根据国际租售比合理区间推断，静态租赁回报率应该为4%-6%。当静态租赁回报率低于这一区间，反映出相对于市场实际租金水平，当前房产价格过高，意味着房产未来投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；当静态租赁回报率高于这一区间，表明房产投资潜力相对较大，后市看好。

长期租赁回报率——是房地产在租金动态增长的情况下，长期出租的内部收益率。长期内，租金按一定比例递增，租金收益是其未来全部的收益。

5年租赁后转售回报率——是房地产在租金动态增长的情况下，在5年持有期内出租房产，并于第5年末转售房产的内部收益率。