住宅市场：投资公寓更划算 不过回报率也不算高

从住宅市场不同物业领域来看，公寓静态租赁回报率为2.4%，高于别墅和普通住宅市场。随着消费需求的不断提升，租客对住房的环境、交通以及舒适度都有了较高的要求。与普通住宅相比，公寓拥有相对独立的空间和舒适的环境，尤其是具有地段、环境优势的长租公寓，成为众多租客的首选。而别墅主要体现为自住需求，租金回报不高。

长期来看，随着政府对租赁市场的支持，以及互联网的快速发展和消费模式的转变，依靠O2O或“家·生活”、年轻人社区等概念的公寓类租赁市场快速发展，逐步成为年轻消费市场的租房新选择，租金回报有望提高。

从短期来看，2015年上半年，北京普通住宅静态租赁回报率为1.8%，高档住宅为2.0%，高档住宅略高于普通住宅。

长期来看，2015年上半年北京普通住宅市场长期租赁回报率为5%，高档住宅为4.4%。高档住宅租金回报比普通住宅稍低一些。

纵观2010年到2015年，北京住宅长期租赁回报率比较稳定的，都基本保持在4.0%左右，其中普通住宅更是一直高于4.0%。《中国房地产投资回报率调查报告》认为，随着房地产市场的调整，政府积极培育经营住房租赁的机构、支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点等工作的推进，未来房屋出租市场将会更加规范，预计长期租赁回报有望进一步提升。

从租赁转售上来看，北京普通住宅2010-2015年租赁后转售回报率为13.8%，仍高于房地产上市公司净资产收益率。但与历史20%的水平相比，普通住宅转售回报率已经大幅度回落。高档住宅市场在2010-2015年租赁后转售回报率为11.5%，较历史回报率数据也出现了回落。不过，高档住宅的下降幅度要小于普通住宅。

此外，《中国房地产投资回报率调查报告》认为，随着房地产市场步入理性发展时期，预计未来转售回报率将逐步向租赁回报率靠近。

以上种种表明，住宅市场已不复当年，房价飙升之下，帝都的住宅市场投资空间已经所剩无几，还抱着到首都买房保值增值想法的土豪们，得思量一下了。