绕政策风险 避项目纠纷

那么，庄诺所指的众筹建房模型是怎样的？如何规避金融、法律方面的风险，并预控可能产生的纠纷？

深圳房地产律师张茂荣认为，由于现在大部分房企的工程款是通过抵押在建工程向银行贷款，如果众筹提供的资金仅是弥补部分项目开发资金缺口，那么降低融资成本作用有限。众筹提供的资金总额若想覆盖整个项目，又因体量过大触碰到融资对象不得超过200人这一政策红线。

庄诺介绍称，他们目前在谈的一些众筹产品足以覆盖开发商一个完整项目所需资金。他们有一个20人的团队已经研究半年多，针对各种可能出现的风险设计了诸多方案，甚至细化到如果众筹者在众筹期间碰上离婚进而被财产冻结的情况，所以关于资金体量与人数限制之间的矛盾，也是早有预案。

据他介绍，解决方案有多套，比如将项目切割成一栋一栋，一栋不超过200个住户；或者把项目包装成保险、债券或者余额宝这样的金融产品，将众筹建房的行为变成购买金融产品。

庄诺介绍，种种设计背后的逻辑在于，众筹者不直接接触开发商，投资者所面对的是有金融巨头中国平安背书的平安好房。这样一来，众筹的购房款停留在平安好房的平台，由平安好房以其他方式参与物业建设。

另一个风险在于，由于原材料、建造成本、工程款等在开发过程中存在变动，不确定因素太多，所以后期很容易因为核算成本引起纠纷。

在张茂荣看来，众筹平台与开发商之间可以有两种合作方式：一种是对等的合作关系；另一种是合作成立项目开发公司。

他认为，如果众筹平台与开发商共同成立项目开发公司，最大的风险也就是分红纠纷；但如果众筹者仅是开发商的合作伙伴，平台如何向参与众筹的散户解释成本增加问题，这就比较棘手。

就连万达这种房企巨头都对核算开发成本很头疼，万达董事长王健林曾公开表示，为了解决核算成本与预算不匹配的问题，他们制定了交钥匙工程，即先和总包确定总工程款，然后将所有工作委托给总包，盈亏由总包自负，万达只负责监督和收房。

而对于平安好房而言，它只是开发商的合作伙伴，又将如何解决前期众筹金额与后期核算成本不匹配的问题？

庄诺称，他们会为建造成本设置一个资金上限，如果超过这一幅度，由开发商承担多出部分。这样来看，似乎与万达的解决思路一致。

不在买地前介入

据庄诺介绍，众筹模式可以满足开发商的两类需求：一是对于大开发商而言，众筹可以为其提前锁定客户，加快去化速度，降低实际负债比例，符合正在流行的工业4.0（产品定制化）。二是对于中小开发商而言，可解决其融资难的问题。不过，就目前来看，平安好房的合作房企均为国内前十强。

在平安的地产众筹布局中，还有一个因素不容忽视，即已在陆金所挂牌但还未投入运营的平安前海众筹，该平台聚集了平安陆金所、投行、证券、不动产、互联网等诸多子公司员工，也将涉及房产众筹业务。

该平台的定位究竟是什么？会与平安好房产生怎样的协作？目前平安还没有公开表态。平安集团仅透露，“公司期待抓住这个新业务领域的机遇，为市场提供创新的金融产品和服务。”

那么，平安介入房地产的界限在哪儿？就目前来看，平安好房明确表态不会在买地之前介入。庄诺称，因为土地招拍挂中不确定因素太多。

不过，卢政认为，只要产品结构合理，能够覆盖可能出现的风险，事先确定拍地的投资上限，并找到开发商配合，也可以在买地之前介入，如果拍地价格超过上限，则退还众筹资金。