预售环节提前
对于地产商而言,通过与金融机构合作发行面向购房者的理财产品,有利于在市场供过于求的情况下寻求营销模式的创新。
平安好房网总裁庄诺向《每日经济新闻》记者表示,根据现有的预售制度,正在开发建设的商品房需要在证件齐全的前提下,才能通过认筹等方式圈定意向购房者,但通过发行理财产品“圈客”相当于将预售环节提前,在开工建设前就能把意向客户圈定。
“以往房子不愁卖的时候,开发商无需花那么多心思找客户,但现在市场不好了,越早圈定客户意味着项目的去化率越有保障,所以开发商更愿意尝试这种新的营销手段。”庄诺说,对于购房者而言,他们往往也有金融理财的需求,尤其是真正有意向买房的客户,如果产品符合他们的需求,通过购买理财产品还能获得增值收益。因此,众筹模式对于提高客户转化率会有明显作用。
但类似的做法会不会与商品房预售制度产生冲突,不免令人疑虑。新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者,这类理财产品往往会附带两份协议:一份是购买理财产品协议,另一份是购房协议。在项目开发建设阶段,投资者购买的只是理财产品,并不附有购房性质,因此能够“绕开”预售制度。
大型房企更受益
除了提前圈定客户,开发商还能通过理财产品募集资金完成融资,用于补充开发建设所需的资金。
以“利民保”为例,根据欧阳捷的分析,理财产品的保底收益实际上是由保利地产来承担,按照4%的保底收益率计算,加上银行的通道费用,预计保利的实际融资成本约为6%,低于银行正常的开发贷款成本。对于银行而言,由于理财产品并不占用贷款额度,同时也能增加银行的非息收入,他们也很乐意为地产商设计类似的金融产品。
五牛基金投资副总裁吕伟宾认为,由于理财产品能提前帮开发商找到意向客户,而且提前融到了一笔低成本资金,如果最终大多数理财产品购买者选择行使购房权,还能大大缩短项目的销售周期,有助于开发商降低融资成本和营销成本,因此能够在不损害开发商利润的情况下,给予购房者更大的折扣力度。
但欧阳捷也坦言,相对于房地产开发建设过程所需要的资金量,房企从理财产品中募集到的资金只是杯水车薪,因此对于降低整体融资成本作用有限。而且,由于理财产品资金要专款专用投到项目上,这对开发商的实力与信誉要求更高,因此只有大型房企才能从中受益。
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