地产中国网讯 近日，在观点地产网举办的“城市观点论坛”上，鼎信长城基金高级副总裁丁红兵表述了自己对“房企与民间资本关系”的观点,认为房地产基金是地产金融化的必经之路。在地产金融化的四个趋势中，房地产基金都担当重要角色。房地产基金管理公司不仅是开发商劣后资金与各种集合资金的管理人，也扮演重要操盘手的角色。一个合格的基金管理公司一定要有主动管理项目的能力，而非仅仅募资投资。

以下是演讲实录

尊敬的各位地产界、金融界的各位同行：

下午好！

很高兴跟各位做交流。在之前与组委会的沟通中，主办方考虑鼎信长城在业界实力——目前已管理数百亿地产基金，邀请鼎信与在座各位探讨“房企是否还需要民间资本”的话题。

结合这个主题，我想跟各位分享一下鼎信长城基金对当前房地产市场的格局变化、地产与金融的深度结合以及房地产基金发展趋势的一些观点，我的分享题目为“房地产基金是地产金融化的必经之路”。

首先我们看两张图。

第一张图是近十年开发商资金来源的构成变化。

银行资金的占比不断下降，而开发商自有资金的占比在上升。当然这个自有资金是要打引号的，因为越来越多的开发商在项目开发上进行了股权融资，而且这部分融资的杠杆比例还不小，其中就包括大量以有限合伙形式进入的房地产基金。

另外还有两个原因：一是土地成本在项目总投的占比越来越大，二是利率市场化导致商业银行在传统开发贷业务上兴趣缺缺。

第二张图是美国房地产开发的资金来源构成和中美房地产开发模式比较。

中国正在逐渐走上美国成熟房地产市场的投融资路径。美国房地产开发资金中，直接融资占近80%，除了股票、公司债券之外，一个重要来源就是房地产信托投资基金REITs。中美房地产开发模式不同，中国是以住宅为主体的建设销售模式，美国早已进入成熟期，形成以存量房交易为主、新开发项目以租赁运营为主的开发模式。中国的房地产市场也正在步入存量房时代，事实上一线城市存量房交易已经超过了新房交易。因此，美国房地产市场的投融资结构对中国有很大的借鉴意义。

基于这样的认知，业界普遍认同：从2014年初，中国房地产市场逐渐告别黄金时代，宣告了过去靠土地增值获取利润、靠大面积的住宅开发销售做大规模的时代正在远去，就是房地产业的钱不那么好赚了。