去库存仍是王道

新政的目的主要是通过降低第二套住房门槛从而释放改善型需求，但刚需项目则最先进入楼市。

万科从新政一出台就制定了促销24小时不涨价、不打烊的策略。北京万科一天内实现销售1.56亿元，之后接连实现首周3亿元销售额，最终创造了15天15亿元的惊人销售纪录。其中，万科旗下的房山长阳半岛项目更是实现了开盘3小时内252套房源销售一空，实现销售额6.8亿元的佳绩。

方兴北京则正式推出亦庄金茂悦“小金茂”产品系。“小金茂”主打74、76平方米两居，总价200万元起，共计68套。该项目入市即受到市场追捧。业内表示，方兴地产小金茂根据政策和市场的变化，将原来纯改善型的亦庄金茂悦进行“切割”销售，满足了刚需置业需求。同时，它又不是纯粹的首次刚需置业，作为“悦系”配套户型其价值被市场认可并不意外。

事实上，“3·30”政策对改善型需求的支持效应有所显现，改善型需求入市的积极性也开始明显增加。

根据北京房展组委会统计数据显示，关注90平方米以上户型的观展者占比超过70%，与去年秋季房展会相比，增幅达到近30个百分点，客户对大户型的关注度明显增加。

而上周末入市的3个日光项目也均为改善型产品，户型大、总价低是这些项目的共性。

融科北京公司副总经理索颖向记者介绍，“本轮新政的一大特点就是鼓励改善型需求入市，千万级别墅产品也明显感受到了市场热度”，公司旗下位于通州宋庄的融科千章墅(楼盘资料 业主论坛) 的客户大都是首次购买别墅产品，目前公司4月销售任务已超额完成。上周六三期项目已经开盘，上叠产品加推，目前客户热度依旧不减。

业内专家指出，目前新政威力尚未全面爆发，市场还处于相对稳定期，还有不少高性价比项目可以挖掘，以东坝区域为例，除了首开香溪郡此类均价仅为2.1万元/平方米的高性价比低层洋房，东坝年内同时亦有保利首开天誉和恒大华府这些10万元级顶级豪宅等待入市。北京中原地产首席分析师张大伟预计，随着环五环住宅用地成交溢价率的提高，预计未来东坝板块的住宅售价将攀升到7万-10万元/平方米。这一现象的背后主要是地价的差异。按照正常情况来看，以今年初首开龙湖以拿的东坝地块为例，该地块商品房部分楼面价达3.2万元/平方米，也就是说，房价须在5万-6万元/平方米之间方能盈利，而这将成为一个普遍现象。

与此同时，类似首开香溪郡和首开常青藤等在售项目性比价得以凸显。作为东坝目前惟一一个刚需或首改类产品，首开香溪郡却远超出了购房者的预期。该项目4-8层的花园洋房一梯两户，1.5的容积率和托斯卡纳风情园林不输周边的千万级别墅，关键是均价仅2.1万元/平方米，总价也不过200多万元。对于购房者而言，目前的高性价比也预示着将来更大的升值潜力。所以，首开香溪郡今年的销售业绩也被众多业内人士看好。张大伟预计，针对改善型需求的政策还将被放开，北京房地产完全进入了一个新的时代，东坝市场将有巨大潜力。

业内人士表示，即便楼市成交回升明显，但涨价项目寥寥无几，虽然市场上有减小优惠幅度的情况，限时涨价大都是营销噱头，但去库存仍旧是开发商当前的第一要务。