逃离三四线城市

尽管官方没有明确的空置率数据，但三四线城市的“空城”危机仍在发酵。“过去几年房地产企业迫于一二线城市开发压力，转向三四线城市进行造城运动，新建了很多楼盘，但之后实体经济增速减慢，导致楼盘销售困难。三四线城市出现空城化不可避免。”国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群表示。

以江苏南通为例，公开数据显示，过去几年南通的土地累计成交量超过7500万平方米，以目前的去化速度，消化时间需要近15年，其人均住房建筑面积达40.9平方米，远超过北京、上海等地。

“三四线城市之前的积压库存量巨大，而需求有限，因此这些区域酝酿着非常巨大的泡沫破灭风险。”中原地产市场研究部总监张大伟说。

张大伟认为，自2013年以来三四线城市的新房成交量一直处于低位，新的楼市危机随时可能出现。之前，由于楼市投资资金撤出、房价大跌，温州与鄂尔多斯出现了崩盘。这样的案例在未来一段时间内也可能会再次上演。

对此开发商早已做出选择。“去年远洋通过一系列项目出售，已经明确了退出三四线城市的战略，目前远洋地产新增的土地储备有700万平方米，主要集中在北京和上海地区。”远洋地产总裁李明曾在远洋业绩说明会上明确表示。

与远洋做出相同选择的房企不在少数，从部分房企此前透露的2015年拿地策略来看，房企对于三四线城市的地块选择愈发审慎。万科表示，选择进入新的城市时，只有人口、基础设施建设、产业、就业对住宅市场有支撑力的城市才会考虑。方兴、世茂、九龙仓等房企纷纷表示将逐步退出三四线城市。

“鬼城”分布密集

据参考消息网的道，香港《南华早报》网站3月19日报道称，这是当地一个大型建筑工程的一部分，其中的项目还包括一个奢侈品购物中心、一个游乐园，甚至还有一个湿地保护区。当地政府的背后，有发展商的力量在支持着。他们希望通过这个项目吸引50万居民到当地。

但这里面有一个问题：有专家担心，这个投资额达900亿元人民币的房产项目，到头来只会让当地变成一个“鬼城”。在内地西南部省份，规模令人咋舌、但内里空空如也的高楼大厦并不少见。

报道说，截至去年，单是在贵州，已有16个大型工程在建或竣工。这些工程每一个的销售面积都超过100万平方米，提供的住宅足够供应这个城市超过四分之一的人口。不仅仅是贵阳，在武汉、南京和合肥等省会城市，这些前所未有的建筑项目扩张工程都在如火如荼地进行当中。这波浪潮在一众学者、地产商和政策制定者之间引发了激烈的讨论，讨论的核心在于，这些城市是否在制造越来越多的“鬼城”。

报道称，西方国家的“鬼城”，通常是由战争、自然灾害、疾病或者失败的经济造成的，但在内地情况并不一样。在内地，地方政府任意匆忙地发展项目，试图以此推高GDP增长，并达至城镇化目标。而鬼城往往是在这一过程中被制造出来的。

房地产是内地经济的一个关键支柱。根据国家统计局最新的数据，2014年内地GDP的近12%都是来自于新住宅销售。这个比例和上一年相近。

在成熟经济体，例如美国，根据里昂证券(CLSA)地产研究的数据，这一比例维持在10%左右，比内地要低。甚至在香港这个房地产被认为是重要投资项目的城市，在1997年至1998年期间，即房地产泡沫爆破之前，房地产占GDP的比例也仅为8%至9%。