10亿平米空置房酝酿风险中国或现近50座鬼城

伴随着经济快速发展，在短短30多年的时间，我国的城镇化完成了西方发达国家几十年甚至上百年的历程，发展迅猛但也出现不少问题。城镇新区的拓展是城市规划实践的典型实例。全国多个城市通过新城建设带动经济发展的同时也暴露出盲目求快、资源浪费、过度扩张等问题。

据华夏时报的报道，在鄂尔多斯、惠州、常州等三四线城市，空旷的马路和人烟稀少的城市新区早已成为最常见的场景。诸多城市大规模兴起的造城运动导致供应严重过剩，已是不争的事实。

对此，国际货币基金组织(IMF)副总裁朱民在IMF2015春季年会期间表示，目前中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积达10亿平方米，要将地产开工率维持在中等水平，还要进一步提高销售率。这意味着中国的房价还是太高，房价水平还要继续调整。

空置率争论激烈

朱民提供的10亿平方米的空置面积数据，令人触目惊心。在朱民提供上述数据之前，西南财大教授甘犁关于“中国家庭金融调查项目(CHFS)”的调查数据显示，全国城镇地区住房空置率为22.4%，约为4900万套住房。但这一数据却遭到华远地产前董事长任志强的质疑。

尽管有关“空置率高企”的话题多次引发业内激烈争论，但空置率始终没有权威数据。国家统计局曾公开回应称，由于对空置率及空置的概念不明晰，还不能计算出空置率这样的指标。

此前，多地住建部门或房管部门也曾组织清查城市房屋的情况，但最终因人力、经费不足等因素难以落实。

民间也曾尝试多种办法统计相关数据，包括最原始的“数黑灯”方式。国家电网公司2010年曾公布全国660个城市的调查结果，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零。但现有的各种算法都被业内评价为“不具有代表性”，数据统计“不够权威”。

2014年底，标准排名机构曾发布了“中国大陆城市‘鬼城’指数排行榜(2014)”。其中，“鬼城”指数位居前十位的城市是二连浩特、钦州、拉萨、嘉峪关、井冈山、威海、锡林浩特、嘉兴、石嘴山、三亚。榜单预测，中国未来可能会出现近50座“鬼城”。

这一排名的依据为，住建部的占用地标准为每平方公里建成区容纳1万人口。据此标准，以城区人口与建成区面积的占比来计算一个城市成为“鬼城”或“空城”的可能性，并将这一数值称为“鬼城指数”。

不过这一数据并不能令人信服。上海交通大学城市科学研究院院长刘士林指出，根据我国城市规划编制，基本上以20年为一个周期，再加上新城建成后居民迁入也需要几年的时间，所以该报告选取的5年数据显得太短了，不足以得出客观且符合城市发展规律的结论。

“实际上，政府主管部门也了解空置房对市场的影响，”北京市房协一位负责人对记者表示，“但对于空置的概念，各界目前也没有统一，这也影响了这方面数据的调查和统计。”

他认为，出于各种原因，有些住宅数据是政府不愿意公开的，但这部分信息却至关重要，不动产登记制度出台后，大部分数据都有望得到公开，这对房地产行业各个环节的主体都可以提供有意义的数据参考，也有利于地方政府针对当地实际情况调整政策。

住房城乡建设部总经济师冯俊则分析，“不动产登记制度推出之后，在空置方面的概念或将有一个明确的界定，而在制度落实的执行环节也将对住宅居住情况有具体的统计要求。”

逃离三四线城市

尽管官方没有明确的空置率数据，但三四线城市的“空城”危机仍在发酵。“过去几年房地产企业迫于一二线城市开发压力，转向三四线城市进行造城运动，新建了很多楼盘，但之后实体经济增速减慢，导致楼盘销售困难。三四线城市出现空城化不可避免。”国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群表示。

以江苏南通为例，公开数据显示，过去几年南通的土地累计成交量超过7500万平方米，以目前的去化速度，消化时间需要近15年，其人均住房建筑面积达40.9平方米，远超过北京、上海等地。

“三四线城市之前的积压库存量巨大，而需求有限，因此这些区域酝酿着非常巨大的泡沫破灭风险。”中原地产市场研究部总监张大伟说。

张大伟认为，自2013年以来三四线城市的新房成交量一直处于低位，新的楼市危机随时可能出现。之前，由于楼市投资资金撤出、房价大跌，温州与鄂尔多斯出现了崩盘。这样的案例在未来一段时间内也可能会再次上演。

对此开发商早已做出选择。“去年远洋通过一系列项目出售，已经明确了退出三四线城市的战略，目前远洋地产新增的土地储备有700万平方米，主要集中在北京和上海地区。”远洋地产总裁李明曾在远洋业绩说明会上明确表示。

与远洋做出相同选择的房企不在少数，从部分房企此前透露的2015年拿地策略来看，房企对于三四线城市的地块选择愈发审慎。万科表示，选择进入新的城市时，只有人口、基础设施建设、产业、就业对住宅市场有支撑力的城市才会考虑。方兴、世茂、九龙仓等房企纷纷表示将逐步退出三四线城市。

“鬼城”分布密集

据参考消息网的道，香港《南华早报》网站3月19日报道称，这是当地一个大型建筑工程的一部分，其中的项目还包括一个奢侈品购物中心、一个游乐园，甚至还有一个湿地保护区。当地政府的背后，有发展商的力量在支持着。他们希望通过这个项目吸引50万居民到当地。

但这里面有一个问题：有专家担心，这个投资额达900亿元人民币的房产项目，到头来只会让当地变成一个“鬼城”。在内地西南部省份，规模令人咋舌、但内里空空如也的高楼大厦并不少见。

报道说，截至去年，单是在贵州，已有16个大型工程在建或竣工。这些工程每一个的销售面积都超过100万平方米，提供的住宅足够供应这个城市超过四分之一的人口。不仅仅是贵阳，在武汉、南京和合肥等省会城市，这些前所未有的建筑项目扩张工程都在如火如荼地进行当中。这波浪潮在一众学者、地产商和政策制定者之间引发了激烈的讨论，讨论的核心在于，这些城市是否在制造越来越多的“鬼城”。

报道称，西方国家的“鬼城”，通常是由战争、自然灾害、疾病或者失败的经济造成的，但在内地情况并不一样。在内地，地方政府任意匆忙地发展项目，试图以此推高GDP增长，并达至城镇化目标。而鬼城往往是在这一过程中被制造出来的。

房地产是内地经济的一个关键支柱。根据国家统计局最新的数据，2014年内地GDP的近12%都是来自于新住宅销售。这个比例和上一年相近。

在成熟经济体，例如美国，根据里昂证券(CLSA)地产研究的数据，这一比例维持在10%左右，比内地要低。甚至在香港这个房地产被认为是重要投资项目的城市，在1997年至1998年期间，即房地产泡沫爆破之前，房地产占GDP的比例也仅为8%至9%。

“鬼城”的数目是否会继续增长

地方政府希望从大片土地上获利，但内地三线城市中，许多“新城”都未能成功建起。在这里，三线城市包括了74个相对有经济活力的中小型城市，这些城市往往不能提供足够的就业机会，以持续吸引其他地方的民众移居当地。

报道称，贵州省的人均GDP排名在内地垫底。与贵州省的其它地区相比，贵阳的福利系统和基础建设条件较好，因此能吸引人来到这个城市，但在短期来说，这并不能构成一个足够高的人流涌入。

三亚、常州、赣州和温州等城市也布满了空置的建筑或烂尾楼。在夜晚，这些建筑会在黑暗中亮起一些诡异的灯火——有人住在那里。三亚是一个沿海的热门城市，但旅客作为临时人口占据了很大比例。其它发展稍落后的城市由于过于偏远，天气寒冷，或者不能提供足够的就业机会，因而未能吸引人们到那里去。

然而，据2013年的媒体报道，一项覆盖12个省份的研究调查结果显示，在144个地级市和161个乡镇级城市中，分别有133个和67个城市计划在未来几年时间内打造“新城”项目。

报道称，过度的城镇化让外界开始怀疑，内地“鬼城”的数目是否会继续增长，尤其是在中央政府减慢投机性购入，放缓房产价格上涨速度的情况下。

2014年，CLSA就内地的“鬼城”现象发表了一份深度研究报告，预计在未来5年内，内地小城市会变得越发空荡。

这份CLSA的报告是基于对内地12个城市内609个建设项目的实地考察得出的。报告发现，在2009年至2014年期间竣工的建筑，空置率达15%，意味着空置单位数目达1020万个。美国的空置率为10%，从表面上看，内地的这个比率并没什么让人好担心的。但报告指出，更大的问题在于，对于偏远、低价值的地产项目，空置率达17%。内地从未就城市空置率发布官方数据。就计算空置率的最佳方法，专家和学者也未达成共识。

《南华早报》根据内地经济研究人员陈勤(音)提出的实验模型，编制了内地“鬼城”地图。陈勤的模型主要根据两个指标，包括未来的供需比例，以及对照一个城市内现有住宅数目，供应的单位数目是过剩还是不足。虽然这个统计方法有缺陷，但仍可帮助人们了解一些可能发展成“鬼城”的地区，预测到2020年，哪些地方的房屋供应会超过需求。

报道称，从地图上可以看出，在经济重度倚赖于自然资源、重工业和农业的内地东北部，“鬼城”的分布十分密集。在这个地区，经济多样性不足，未能提供多种类的就业机会。

内地最为人所知的“鬼城”是鄂尔多斯(12.49,0.220,1.79%)，这个城市在陈勤的第二个指标上位列头名。这和CLSA报告的结果不谋而合，该报告预测，在未来5年内，鄂尔多斯新区康巴什的空城情况会继续严重下去。

在内地东部，“鬼城”大量分布在山东省沿海地区。当地政府希望通过海岸上如雨后春笋般建造起来的度假区，推动旅游业进一步发展。然而，一些研究人员对于将这些城市标签为“鬼城”持谨慎态度。研究房地产市场的内地房产信息集团(CRIC)表示，其2013年发表的“鬼城”报告显示，如果一个城市在短期内出现房屋过量供应的情况，就将其标签为“鬼城”，是不公平且不负责任的做法。针对关于贵阳的悲观预测，CRIC特别予以反驳，并称由于省会城市通常会在社会福利、基建设施和经济发展上被给予优先政策，对于省内其它地区的民众来说，贵阳是一个具有吸引力的城市。

曾在哈佛住房研究所担任研究员的朱小棣同意这个观点。他说，如果仅根据未来的过量供应就将一个城市称作“鬼城”是不准确的。多重业权(一个家庭拥有多个房产)已经让城市内的不少单位被空置。

“这些空置的住宅会对城市生活造成多大的影响?你必须先观察，而后再得出结论。”他表示，总的来说，人们在寻找“鬼城”的时候需要谨慎一点。“人们过于热衷寻找‘鬼’，很可能会将任何一个地方标签为‘鬼城’”。

人大代表：建议政府回购空置房转为保障房

据人民网之前的报道，一方面是大量的保障房建设计划待完成;一方面是房地产开发过剩，房屋空置。面对这种矛盾，昨日，湖北代表团分组审议时，全国人大代表、湖北山河建设集团董事长程理财建议，能否通过政府回购等形式，将部分空置商品房转化成为保障房。

今年的政府工作报告中，新安排740万套保障性安居工程。程理财表示，有些地级市保障房建设不一定能落得地。而现在一些城市充斥大量已经开发的房子，空置率很高。

“能不能将其中一部分有效的转化成为保障房?”程理财说。政府可以回购的形式，将其转为保障房。这样既能解决商品房过剩的问题，处理的好，还可以消存量，化解一些房地产泡沫，更重要的是会化解一些楼市风险。

今年的政府工作报告中，明确提出，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。

程理财表示，保障房、安置房问题不能一刀切，而应以多种方式，因地制宜、因城施策，这体现了政策的科学性。

（来源：中国经营报）