据说，“豪宅元年”是业内对2015年北京楼市的判断。中介机构统计数据显示，2015年第一季度，北京单价超过10万元/平方米的豪宅成交114套，同比大幅增长2.8倍。2013年北京四环平均地价为5万元/平方米。照此计算，今年上市的项目售价将在8万元/平方米。如此一来，北京住宅被“豪宅”已然是不可阻挡。但住宅被“豪宅”是北京居民福祉上升，还是存在巨大风险隐患？这还需深入分析。

住宅“被豪宅”更像是纸上财富增长。北京四环以内住宅单价“被豪宅”，意味着四环以内居民住宅不动产财富将会出现明显增长。但名义财富能否转化为现实财富，还缺乏有效渠道。对拥有一套住宅居民而言，房价即使再高，对其来说也没有太大意义，除非离开熟悉环境将房产变现。而对拥有一套以上房产家庭而言，单价在8万元以上的住宅流动性很差，更多体现为名义财富增长。

“被豪宅”出现是一个危险信号。从货币购买力出发，未来北京住宅均价超过15万元也不是稀奇的事情。在信用货币体系下，随国民经济增长和时间流逝，币值实际购买力下降将是不以人意志为转移的趋势。英镑、美元是这样，人民币也不会例外。但关键是在当前人民币购买力下，8万元单价可能是有些高了，已经明显偏离住宅合理值，无论是从房价收入比还是住宅租售比，都已经不具备投资价值。虽然住宅买卖可以利用金融杠杆，但前提是住宅价格将会直线上升，否则贷款本息偿付将是一笔巨大开支。而单价8万元的住宅，势必抬升住房租赁价格，对社会中低收入人群将是一个巨大冲击。高房价对中低收入人群冲击，不仅影响到他们消费水平，而更多是这部分人群的边缘化。要么在一线城市煎熬，也不知道哪一天才能够拥有自己的住房；要么就离开，这样一来，城市人口增长停滞，住宅价格上涨基础也不复存在。目前，中低收入人群构成一线城市服务业的主要就业人群，是生活服务的主要提供方。随着这部分人群离开，高价住宅也会因为失去生活便利支撑而衰落。

住宅“被豪宅”更像是一个营销噱头。3月份，国家集中出台稳定住房消费政策措施，有效激活了住宅市场人气。虽然一线城市住宅价格整体坚挺，下降幅度也不明显，但成交量却是明显萎缩。2014年，北京住宅成交量同比下降超过20%。对房地产开发企业来说，一线城市也存在去库存压力，主要表现为2013年高价拿地新项目。由于地价成本已经刚性，因此出售价格大体也刚性。但按照房地产开发企业利润加成计算的房价可能明显超过市场能接受范围。因此，不管未来北京房价如何演变，就目前市场环境而言，“被豪宅”脱不了营造宣传噱头的嫌疑。

对于身处在一线城市的居民而言，房产名义价值升高也是一件快乐的事情。但同时也要看到，房价上涨也意味着生活成本的快速上升，如果没有机会变现住宅不动产的情况下，居民实际生活水准将会出现下降。所以，被豪宅的家庭，能够获益的毕竟是少数，但更多人要承受城市生活成本上升的苦果。甚至当房价泡沫化演变为破裂时，社会经济环境恶化也不是没有可能。从这一点分析，住宅“被豪宅化”不是一件可高兴的事情。

（来源：中国房地产报）