部分自住房销售遇难题
在一些自住房项目备受争抢的同时,另外一些自住房项目却面临着销售困局。
“这个区域里只能有一个自住房项目能活下来,对这个区域认可的客户也就那么多,所以,我们得赶紧卖,要不就会影响后期商品房的销售。”某项目内部人士透露。
上述内部人士告诉记者,一般自住房项目只有两轮选房机会,如果第一轮没有选完,可以进行第二轮,如果第二轮结束后还有房源未消化,则这些房源将转为商品房销售。“如此一来,自住房的销售肯定会影响后面纯商品房的销售。”
据报道,金地悦景台、首创·悦洳汇等自住房项目均已面向所有购房者销售。而自去年12月起,包括中国铁建·原香嘉苑、中国铁建·顺新嘉苑、富力惠兰美居、当代采育满庭春MOMA 、住总正华新国展满庭芳等在内的9个项目都已将剩余房源统一对外进行销售,根据公告,这些项目“不再组织公开摇号,也不再区分优先与非优先家庭”。
“实际上自住房项目开发的各类成本和普通商品住宅是一致的,若是缺乏一个高周转的开发模式,那么在一个固定售价的情况下,自然会带来营销层面的压力。而且自住型商品住宅的卖点主要是售价低,那么若周边物业价格出现下降的情况下,反而会发现此类价格的优势不存在。尤其是在北京市场出现房价持续低迷的情况下,这反而会削弱此类自住型商品住房的价格优势。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示。
伟业我爱我家市场研究院经理孔丹认为,造成部分项目销售不畅的原因主要有以下几个方面:其一,部分项目定价过高,超出消费者预期。2013年北京整体房价出现明显回落,使得部分区域的自住型商品房的房价优势与同区域普通商品房相比逐渐缩小;其二,位置配套不佳,无区域优势。部分自住房项目距离轨道交通较远,交通和配套与同区域普通商品房项目有明显差距,在价格优势不明显的情况下,位置和配套的欠缺也成为部分自住房项目滞销的原因;其三,部分项目设计存在脱离市场的情况,部分自住房项目要么户型设计较为落后,与同区域普通商品房相比有较大差距。同时,部分自住房项目户型设计较大,不太符合中低收入者首次置业的购房需求。再次,金融支持力度不足。购买自住房的客户大多为中低收入群体,对金融贷款的依赖度较高,在目前首付较高,尤其是贷款利率较高的情况下,购房人负担的购房成本依然较大。
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