提高性价比或是出路

“从供应量上来看，自住房的供应量目前比较大，在这种情况下开发商的营销手段也需要多样化，比如提供多渠道的申购、解答等等。我们代理过不少自住房项目，比如之前金隅的和此次百子湾，都倾注了很多的人力。”亚豪机构市场总监郭毅说。

严跃进认为，部分自住型商品住房的销售比较好是基于一个卖点的挖掘。有些自住型商品住宅是教育地产、地铁沿线和品牌地产三大招牌的结合，自然更容易受青睐。而一些位置比较偏、配套差、社区氛围差的区域，对于申购者来说，自然会舍弃此类物业的申购。

孔丹也表示，自住房应建立价格优势，一是提高自住房项目小区容积率，降低项目均价，二是增加小户型比例，降低套均总价，与同区域普通商品房相比，形成价格优势，并且要优化产品设计，使自住房项目在户型设计和工程质量等各方面与同区域同质的普通商品房一致。如果条件允许，尽量针对购买自住型商品房的购房家庭推出差别化的信贷政策，加大对这部分人群的信贷支持力度。

北京市房协秘书长陈志认为，政府和房企应共同努力，打造出市场需要的高性价比产品，这样才不至于出现供应和需求的错位。

平抑房价作用明显

虽然目前来看，在不少房企眼中，部分自住房的销售存在一定的困难，但从整体市场来看，自从住房入市以来，对区域房价乃至全市的房价仍然起到了有效的平抑作用。

亚豪机构的一份历史数据显示，自住型商品房政策自2013年底公布并开始出让土地之后，2014年进入开花结果的一年，这一年当中，共有22个自住房项目（包括恒大城定向销售项目）完成了选房并实现签约。2014年共成交自住型商品房18860套，限定价格最低9500元/平方米，最高22000元/平方米。由于其“比周边商品房低出30%”，巨大的价格优势使得其成为市场中的“香饽饽”，大量具有北京购房资格的客群放弃了对普通商品住宅的关注，转而投向自住房轮候，并在初期形成一股申购热潮。随着后期自住房产品自身弊病的逐渐显露，一些位置较远、户型较差的项目也遭到弃选的冷遇，但是自住房这类产品仍然在2014年给予了市场重创。

其中最为直观的影响就是其对于低端刚性需求的挤占，2014年自住房实现成交18860套，占全部成交的比重为24%，而其中九成以上均为低端刚需人群，而扣除这部分之后也造成了2014年纯商品住宅成交出现了历史新低。除去实际成交之外，自住房对于市场的影响还体现在预期方面，除去目前已成交的18860套之外，目前已成交的自住型商品房用地预计还可提供自住型商品房3.6万套左右，相当于2014年成交量的2倍。

“如此巨大的潜在供应将进一步挤占商品房需求客源，并对其价格体系产生一定冲击，基于这一判断，2015年普通商品房市场的刚需型项目，将会面临到自住房更猛烈的冲击。”郭毅表示。