我的小区广告谁做主？

【案例】

小区多了广告，物业不给说法

社区居民的衣食住行都是商家眼中的商机，小区广告也成为很多社区的常见现象，除了传单类“野广告”，小区里、电梯里的广告都是物业公司引入，并获得收益，但这些广告收益有多少？又用到了什么地方？

“电梯里的广告收入去哪儿了？”家住南二环外安乐林路新奥洋房小区的李女士说，好几年前，小区每部电梯里就被安置了三个液晶广告屏，电梯外墙边上还有一个。同样，位于朝阳北路的天鹅湾小区，电梯里的广告也是一下子多了起来

家住南三环外角门的京投银泰阳光花园的王小姐最近也为小区广告繁多而闹心。“以前我们物业是招商局的，一直管得挺好。换了个均豪物业公司后，小区里楼道 里突然有很多广告，我找物业投诉过。做广告是不是得征求业主同意，收益是不是得返还业主？一直也没有回复。”记者多次联系京投银泰阳光花园的物业经理，但 对方都表示负责人不在，不能接受采访。记者咨询多位律师了解到，小区公共资源所产生的收益归全体业主所有，业主有权要求物业公司披露相关账目。

【剖析】

引入广告须获业主同意、公开账目

业内人士介绍，普通住宅小区的物业管理经营中盈利很难，引入广告成为物业补贴收入的方法之一。

“住宅物业费较低的小区，物业公司可能面临入不敷出的情况，往往广告做得多一些。”北京一家国企物业管理公司的有关人士介绍，物业管理开支中的“大头” 是人员成本，占到了开支的70%左右。如按照新劳动法的规定，一个7×24小时的安保系统，物业公司需要雇佣4个人员来轮班；其次是公共设施的维护和更 新。

他以京投银泰阳光花园小区为例，项目包括一栋商场和10栋住宅，住宅的物业费是2.55元/月/平方米，而商场在10元/月/平方米以上。“单算住宅的账，盈利并不容易，这或许是招商局物业后来退出的原因。”

万科北京物业等物管公司的相关负责人也强调，在小区内引入广告是常见的现象，也是为小区增加公共收入的好方法，但关键是要先获得业主同意和公开营收的账目。

“物业公司利用社区公共资源获取的收益，有向业主公示的义务。”上述北京国企物业管理公司的有关人士表示，公司管理的物业中也有引入广告的情况，其中的收益有两个用途，即补贴物业费或用于公共服务。为了避免业主的质疑，公司会倾向于增加社区便民设施、开展社区活动等。

【他山之石】

万科每季度晒账单

“物业公司、商家在小区做广告并不罕见。”北京万科物业服务有限公司总经理办公室主任李玉龙说，前提是物业公司对共用部位、共用设施设备的利用征得全体业主的同意，收益及收益的分配也需要向全体业主公示。

李玉龙介绍，在实际操作中，每次广告都去征求每一位业主同意或把广告的收益平均分给每一位业主会比较困难。万科物业采取的做法是：前期在签订《物业服务 合同》时，取得所有业主对经营“共用部位、共用设备设施”的授权，但业主也有权利不委托物业公司来进行经营。在万科被授权的小区中，这部分收益有多种分配 形式，比如50%纳入公共维修基金，另50%则补充到物业费上，用于公共服务。

“关键是账目要向业主公开，万科物业是每一个季度都向业主公示一次账单。”李玉龙如是说。