■ 物管那些事儿

谁“动”了小区停车位？

【案例】

商住房停车费涨价“没商量”

近几年，随着私家车数量的增加，社区停车位和停车费用的问题成为物业纠纷的重点问题。且由于住宅小区内存在多种产权性质的停车位，也使得纠纷更为纷繁复杂。

王先生2012年在朝阳北路一商住项目购买了一套60平方米左右的LOFT。购房时销售人员告诉王先生，该小区为全地下车库设计，由开发商持有和定价，停车费将会在300元-350元/月之间。

听到这样的口头承诺，王先生也没考虑太多就签订了购房合同。谁料入住之后，小区最终公布的停车费定价是500元/月。物业方面解释，由于小区是商改住项 目，地下车库的收费标准是按照写字楼的停车费标准审批的，因此要高于周边住宅项目的收费水平。该小区的业主一时间犯了难。

最近，东坝区 域一小区发生的纠纷也很有代表性。该小区之前并不收取停车费，但近期该小区的物业管理公司准备向小区业主按照地上停车每年1600元、地下停车每年 3000元的标准收取停车费。小区居民认为收费过高，多次与物业公司发生纠纷。由于协商不成，不少小区居民将车停在了小区外马路边上。最终导致物业砸坏业 主十几部车辆。

而家住东城区的区女士也因停车位而觉得窝火。“同样是每月交380元的地下停车费，1号、2号车库的停车位可以固定给业 主停放，3号车库却不能给业主固定停车位。有时候晚上加班回来，绕着偌大的地下停车场转圈找，发现好几条通道都停着车。按物业规定，只有停车证、停车卡两 者合一才能进小区。物业到底超发多少卡？”

【剖析】

停车管理暗藏巨大利益

一位多年从事物业管理的业内人士介绍，很多的物业服务合同中对于停车费如何收取、物业提供哪些服务等并无明确规定，其背后动因则是停车管理背后隐藏的巨 大利益。“停车费是物业收入的主要来源之一，大型社区的停车费在千万元以上，中小型社区一年的停车费收入也能过百万。”而目前北京大部分社区物业多与开发 商是“父子公司”，不少物业公司的“霸王条款合同”成为买房的附属条件，购房者或多或少都有些无奈。

【律师支招】

调解、协调停车位定价

北京炜衡律师事务所李霄然律师表示，按照现行法律法规，开发商自持的停车位，定价完全由开发商参照所在区域停车收费标准自行定价。上述提到的朝阳北路一 项目，是商改住项目，土地性质是商业用地，因此该小区获批的500元/月的停车费符合法律法规，业主想要通过司法诉讼手段解决该问题难度很大。不过，业主 可以采取行政投诉，通过第三方调解形式与物业方面达成价格调整的协议。

而针对物管公司增设地上停车位问题，李霄然表示：“根据《物权 法》规定，社区公共地面上的车位归全体业主所有，业主委员会是其权利主体。公共地面上是否需要添加车位、如何划分、如何收费均需要由业主投票决定，物业公 司擅自划定车位和定价是不合理的。业主可以通过司法诉讼、投诉和协商等方式解决该问题。”