“顶豪项目就像一匹野马，客户便是我们苦苦追寻的草原。天公不作美，水少草不肥，吃不饱怎么办？”华润·万橡府北京大区营销管理部助理总经理秦江在他的朋友圈这样写道。

顶豪是北京房地产人士造出的词语，“顶级豪宅”的简称。这个词语出现的背景是，随着土地稀缺、地价攀涨，北京豪宅正面临着多年来最大供应量的局面。

包括秦江、亚豪机构市场总监郭毅等多位业内人士估算，2015年，北京将有约2000套单价10万元/平方米左右的豪宅上市。而随着反腐、经济形势的变化，豪宅项目的客群也在发生变化。也就是说，他们需要挖掘出更多具有阳光资产的新贵阶层。

豪宅版图：激烈的竞争

一家豪宅开发商负责人向21世纪经济报道提供了一幅他们自己勾勒的近两年可能正在呈现的豪宅版图。其中，位置最好的豪宅在传统的北京城中心，最远的豪宅则接近五环。

根据可推算的高价地统计，这些顶级豪宅项目分别为香河园3号、首开·琅樾、中粮·瑞府、北京壹号院、保利东坝、恒大华府、佳兆业广场、东山墅、中央公园广场、远洋刘娘府、龙湖西宸原着、泰禾西局项目、万柳书院。

据粗略估算，这13个项目可能会提供约2000套左右的豪宅，平均售价在10万元/平方米左右。中原地产提供了另外一组数据，2014年，单价在10万元/平方米的豪宅共计成交30套。而这是近几年来北京同类豪宅的最高成交纪录。

郭毅称，随着北京可供应的土地资源日渐稀缺，房企对优质地块的争夺异常激烈，也造成2012年以来北京高价地频出，在成本倒逼之下，再加上合理利润的叠加作用，房企打造的高端项目的拟售价格也节节攀升，计划今年入市的多个高地价项目的预期售价均超过10万元/平方米，受此影响，北京公寓豪宅市场成交均价将保持稳步上升态势。

然后，市场的另一面是，“受国家反腐深入以及经济结构性转型影响，豪宅客群呈现结构性缩减，也使得豪宅成交总量萎缩。”郭毅说。

“豪宅的门槛越来越高。往年，北京总价在2000万以上的豪宅成交量也就几十套。而现在，单个项目一次成交量就可能要突破往年的销售纪录。”保利海德公园营销负责人原野告诉21世纪经济报道记者。

原野坦言，在豪宅各个阶层客群中，总价在1000万-1500万，客户相对容易接受，总价一旦超过2000万，客户接受难度就陡增。原野称，一个现实因素就是限购，豪宅客群的购买力被限制，整体基数变少。