设置退出机制

借“合伙人”抱团成长初衷虽然美好，但现实中，因利益分配不平衡、合伙人角色转变、理念冲突等中国式拆伙的现象同样并不少见。如何做一个好的合伙人？作为九龙仓内地住宅板块负责人的周安桥，一方面除了坚持财务投资者的定位，一般不干预合作伙伴操盘，另一方面则在合作之初就明确各方的分工，设立退出条款。

“设置退出机制对香港公司来讲是很正常的。但是对内地很多公司来说，可能会说还没有合作，就已经把退出机制想好了，不太理解，我们要费不少精力去解释。当然，合作过一两次以后就很习惯了，退出机制就是合作协议的一部分，没有恶意在里面。”周安桥表示。

“2012年九龙仓入股绿城是一个偶然机会，九龙仓抓住了。九龙仓作为香港企业，希望通过绿城，使九龙仓在内地的发展更接地气，学习更多本土经验。”周安桥表示，“我们有一个约定，在100%负债率以下九龙仓尽可能不用否决权，100%以上或者有事情可能会导致负债率超过100%，九龙仓有否决权，基本上这两年九龙仓没有使用过否决权，因为没有碰到这个线。”

在原则问题上坚持的同时，实践操作中，九龙仓更愿意用协商、沟通而非投票的方式解决。周安桥表示：“如果一有分歧，合作各方就根据股权比例投票决定，不仅伤感情，而且不利于未来继续合作，我们的方式是大家坐在一起沟通、协商，事实上证明这种方式是有效的。”

回归一线城市

2014年九龙仓集团在内地发展顺利，全年销售额为220亿元人民币，基本达到年初拟定的目标。在2014年内地房地产市场调整中，九龙仓也在改变自己拓展方向，重点回归一线城市。

“九龙仓这两年来对一线城市比较有兴趣，上海、北京、广东”，周安桥表示，九龙仓可能还会考虑减少城市布局，“现在基本上不会去一些三线、四线偏远的城市，也尽可能不去房价在一万块以下的地方。”

周安桥表示，近两年九龙仓相对拿的地要少一些，更多的会瞄准并购，因为在房地产调整几年后必然会出现整合，接下来将会是房地产市场实现并购的好机会，“对九龙仓来讲，可能会保留多一点现金等这方面的机会，而不是在拍卖市场上无节制地去抢地。”

九龙仓集团实力雄厚，透过多年来的创优增值及不断投资，以香港海港城、时代广场和内地国金中心（IFS）为代表的九龙仓投资物业账面值已于2014年跃居全球前三名。未来，商业地产是九龙仓内地发展的重点，如目前正在内地核心城市以香港海港城为模板开发五个IFS项目，分别在成都、无锡、重庆、长沙、苏州。

周安桥预计，内地商业地产的比重将逐步增加，总面积将超过香港。预计2015年九龙仓集团业务同比增长30%，在内地商业地产预计有30%的租金增长，5年之内，内地商业地产的营业额占集团总量的30%以上。