商住房首付最低50%

月供压力大

二手房价格水涨船高

评估与实际价差拉高首付

二手房、商住房高门槛挡住刚需客

新增供应小户型紧缺自然让很多购房人想到了二手房，但买过二手房的购房人才知道，买二手房，并不是能拿出总价的三成就可以买下的。此外，专家也指出，当市场整体地价在上升时，二手房也同样不会独善其身，价格必然会水涨船高。而另一小户型产品的集中地——商住楼也同样不是刚需客的“真爱”。至少50%的首付，10年期贷款带来的高月供，都是首次置业纯刚需客难以承受的，项目后续在水、电、房产税等方面的高使用成本也同样不适合只为居住的刚需客。

买二手房税费高 首付不能只三成

由于在新房市场碰壁，很多刚需客转向了二手房，准备结婚的小甘正是这样。

转战二手房，小甘自然地把目标区域往城里转移了一些。他最初看中的是东五环外一个报价240万元的房子，按照他的设想，首付三成，再加上点税费，准备80万元左右的房款就足够了，但实际和中介了解发现，他的首付款根本不够。

小甘看中的房子是一处2000年左右80平方米的两居，算下来单价在30000元/平方米，但实际上房子的银行评估价只能到24000元/平方米。因此，他只能贷到134万元，也就是说首付至少要106万元。而且虽然该房子房产证已满五年，但不是房主的唯一住房，小甘还要承担房主的个人所得税。这样一计算，小甘只能与房子失之交臂了。

由于二手房的销售价格与银行评估价格之间有差距，二手房的首付比例一般都要高于总价的三成，再加上二手房成交过程中的各项税费，刚需转战二手房市场需要一定门槛，首期拿出的购房款要比买同价位新盘多出不少。

陈志也指出，二手房不太可能是刚需的避风港。因为二手房价格更易受市场波动影响。当外围市场价格整体朝上走时，二手房价格自然会水涨船高。只要平均地价与平均收入之间的差距越来越大，二手房同样会将刚需隔在门外。

小户型商住首付堪比改善盘 月供压力难承受

目前在北京新房市场上，小户型最集中的地方就是商住盘了。由于不受限购影响，虽然屡被禁止，但商住项目仍然不断涌出。而商住项目的户型设计和装修风格主要吸引的就是两大人群，首次置业的年轻人和投资客。

虽然户型小、总价低，但事实上，首次置业的刚需客选择商住楼同样也没有那么容易。按照政策，商住楼项目必须使用商业贷款，不能使用公积金，而且商住楼首付比例必须要超过50%，贷款期限最长为10年，这对于经济实力并不雄厚的刚需族，是个不小的难题。

以一套总价200万元的商住项目为例，首付至少要100万元，月供也在11000元以上，这对于首次置业的刚需客，压力还比较大。而且，换个角度，同样的首付，同样的月供，拉长还款年限，刚需可以转向总价300万元左右的普通住宅，选择又多了起来。而且，使用公积金贷款购买普通住宅节省下来的利息，对于刚需客是笔不小的数目。

对于以居住为目的的刚需客，商住项目居住舒适度也难以满足，部分商住楼使用商水商电、没有天然气，生活成本无形增加不少。近两年，商住项目的质量问题也屡被质疑，上周《广厦时代》就曾报道过，商住楼因“货不对板”遭遇维权的事件。

曾经居住过一段商住楼的一位业内人士也建议，商住楼一般只用于做过渡性居住或投资，想追求居住舒适度或家的私密感，商住楼并不适合。

(来源：北京青年报)