房地产市场与其他市场相比有着一系列的特殊性，但也是同样遵循供求规律的市场，随着限购、限贷等房地产行政调控措施在大部分城市的逐步退出，供需规律对房地产市场的影响将逐步明显。

21世纪宏观研究院根据待售面积、销售面积、新开工面积，城镇化率、人口结构等多个影响房地产供需关系和结构的指标测算，房地产市场已由过去高速增长时期进入平稳增长阶段，且在中短期来看，开发商将要做好打一场“去库存持久战”的准备，地方政府也将迎来土地财政持续萎缩的新常态。

一、供应上涨，需求萎缩

国家统计局数据显示，2005年末-2009年末，全国商品房待售面积均未突破2亿平方米，其中，2005年末，商品房待售面积仅为1.4亿平方米。

而2014年末，全国商品房待售面积高达6.21亿平方米，创历史新高，相当于2008年一年全国商品房销售面积。

在商品房待售面积处于历史高位之时，商品房的供应步伐仍处于上升阶段。据21世纪宏观研究院调查了解，受前期房价影响，不少大型开发商囤了不少地，多个品牌大型房企的自有土地足以支撑开发5年，这也预示着一段时期内，房地产在建施工竣工面积也将稳步上涨。

与此同时，房地产的需求出现下降趋势。

首先是人口拐点的到来，作为刚需主力的婚龄人口和作为改善性需求主力的劳动力人口趋于下降。1964-1970年以及1985-1991年有两轮生育高峰，目前第一轮生育高峰带来的购房需求已经基本释放完毕，而第二轮生育高峰的许多购房需求（“85后”）也已经释放掉一部分，下一个需求“高峰”需要等到1985-1991年的人群达到财富高峰时再释放，但这一波需求将远远小于第一轮生育高峰对楼市的拉动。

其次，目前中国的城镇化率仅为54%，仍有上升空间，但新型城镇化速度放缓，基本上全国各线城市的常住人口净增量都在下降，也将进一步减缓房地产刚需。

第三，在房地产市场由增量市场向存量市场转变之时，房地产行业的投资性需求也在下降。

也因此，21世纪宏观研究院认为，中国房地产市场已经告别过去高速增长的“黄金时代”，经过市场调整后逐步进入平稳理性增长的新常态。