全国铺开存疑

事实上，关于政府回购商品房作为保障房的试点前几年就出现过，2014年各地楼市库存高企，部分二三线城市再次启动了这项试点，但效果并不理想。

2014年8月，湖南省曾明确表示，各地政府和企事业单位及经济园区可购置适当面积的普通商品房用于公租房和棚户区改造安置房，并纳入2015年全省保障性安居工程计划，享受国家、省保障性安居工程有关资金补助及配建房源税费减免政策。

长沙市随后出台了几个操作性文件，进入实质性操作阶段。按照当时的计划，长沙市准备从市场上回购4000套普通商品房作为安置房，但据记者了解，截至目前，长沙市已签订协议的大约只有400套。

“其中最大的问题就是回购价格问题，因为保障房的价格一般仅为商品房的一半，在两者的定价策略存在巨大差异的情况下，按照市场价回购显然不可能，但要开发商给予大额度的折扣也是非常困难。”长沙当地一位国企开发商对记者表示。

“现在政府的回购目标多集中在城市新区的一些商品房，由于位置偏远、缺乏配套，开发商确实销售困难，且自身资金无法周转，不得已才与政府谈回购。”南京市一家房企高管告诉记者。

在楼市走低的市场局面未好转的前提下，部分城市存在的高库存难题的确难以化解，这也给政府以较低价格回购商品房成为可能。不过，即使开发商与政府能达成价格协议，政府回购商品房仍然困难重重。

“我们也调研过其他省市的试点，后来发现操作起来问题太多：一方面，政府回购的资金如何解决?回购肯定要比自建花的多;另一方面，无论如何操作，在外界看来政府很难避免权力寻租。”东部某省会城市一位官员对记者表示，多次调研后，该市最终取消了试点计划。

上述官员补充道，按照住建部此前透露的计划，政府回购开发商的商品房，可以用拆迁棚户区卖地款支付给开发商，也可以用土地来交换。

“在这样的政策设计下，政府是不需要垫资的，但这就需要开发商垫付大部分的建设成本，这对普通的开发商而言负担仍然过重。”上述官员说。

对此，2014年年底，住建部副部长齐骥表态，未来将大力推进棚户区改造的货币化安置，推进国开行的直接贷款与PPP市场化融资手段。

根据2014年6月国开行的通知，回购商品房作棚改安置房的总投资比例可以达到40%，而住建部提出2015年棚户区改造资金将不低于5000亿元，若按40%的货币补偿计算，今年将有近2000亿元的资金用于回购商品房。

“国开行贷款及其他手段，还需要等中央出台指导意见，如果这一方面的通道可以打开，这一政策才有可能在地方铺开。”上述东部省会城市政府官员表示。

（来源：华夏时报）