另外一个相关的政策是发改委提出的城市群的规划问题。特别是媒体强调，上一次我们经济工作会议没有提到房地产，但是别忘了提到了城镇化，而城镇化，特别是几大城市群的分类建设城镇化，已经成为今年和明后几年重要的基础设施投资的指引，对各个城市之间的建设也会产生巨大作用，这两个是今年出台的。

那我们可以看看出台以后政策变化之后的市场会出现什么样?限购政策最先，因为4月份谈话没有起导作用。8月份和9月份分别看到一些城市销售开始出现了反弹。全国有13个城市，几乎接近于翻倍，增长基本上112到150之间，这13个城市，那么也就说明限购之后对相当一部分城市是一个重大的利好，有一部分城市利用限购政策，限制了一部分消费需求，而解除限购之后出现了好转。

记者也在问我，这四个一线城市限购能不能取消?我个人认为不能。如果中央不直接说话，靠地方政府决定，北京市早已经不把房地产限购政策作为房地产政策，已经把它划到人口控制的政策范围之内。北京在不断地把一些我们可以看到的生存了15年、18年、20多年的自由市场，集市贸易，小商品市场等等统统搬走，他们恨不得把所有的低层次服务都轰出北京，他们高兴地说去年我们把预计进京人数减少10万人。什么概念?就是在2003年到2014年期间，北京市每年增加60万人口。最高一年增加120万人，如果说少增60万，那去年就是有50万。这样情况下，我们限购政策，特别是原来北京市限购政策和原来都不一样，都是按五年期计算的，现在这个限制还没有解除。而有一些是按一年期或者是两年期计算，于是很多人交纳了保险以后或者说交纳了个人税以后，就可以获得不被限制的购买条件。

所以我们在北京税务局查到了，很多人一个月平均只交十几块钱，四十几块钱，到一百多块钱的个人所得税，就是为了获得北京纳税的个人证明，获得在北京购买的基本条件，所以他们要连续交5年的个人所得税，才能获得这样一个资格。这里可以看到限购政策对一些城市是影响非常大的，而对四个直辖市或者是千万级以上人口城市，他们已经把限购政策变成对人口的限制增长，而不是对房地产的限购政策。

我们930政策以后，10月份明显看到销售处于一种回暖情况，到11月份快速上升。11月份的数据虽然和去年相比仍然是一个落后的数据，负增长数据，但是10月份数据和全国1到10月份相比是全年销售最好的一个数据，总量已经增长很多很多。比如北京，当月一手房交易量已经超过19000多套，接近2万套，过去8、9万库存要用十几个月的时间，一个月接近于2万套的销售，8万的库存只有4到5个月的消化期，这变成一个巨大的变化过程。

12月份，3年以后公布，估计全年销售量在12亿平方米以上，也许能够到12.5亿平方米，通常12月份有一个全年累计的结算，所以12月份的数据突然暴涨，相比之下去年13.1亿的销售，今年12亿多的销售，大约下降总幅度5%左右，现在是8点几，7点几。所以我们可以看到已经出台的政策对市场影响是很大的，比如说降息。去年10月份的降息，降息不仅仅是解决银行存款，更重要是让个人消费贷款中的家庭还贷比例，比重变化。就是我刚才说的银行考察的时候是50%还是40%，还是30%，是不是可以给个人信誉，家庭进行放贷?这个变化是很大的。因为息差导致按月支付的还贷能力大大提高。

我们初步计算了一下，从0.7倍到1倍之间，影响个人可支付能力24%，这个是非常高的一个数据。那么2015年可能出台什么新政策呢?一个是已经提到的房地产基金问题，一个是930提到个贷证券化，另外所有都认为可能有降准，降息，还有城市化。

城市群规划和过去城市规划不一样，很多铁路建设和机场建设都是从六大城市群开始的，对市场影响也会很大。那么930里面一共提出9项，我们现在已经实现了大概只有4项，还有5项金融改革在930提出的没有实现。那么这个实现也许要有很长的周期，比如房地产基金问题从2008年政府工作报告就提出，2007年房地产商会和央行进行多次讨论。我们也在那个时候提出利用瑞斯实现保障性住房的体验，李克强副总理在体验上做了批示，但是结果也没有弄成。

可想而知这项政策从提出到实现也许要很长的周期，所以不能说明年就可能实现。比如说住房个贷证券化，目前中国政府花了好几千亿美元买了美国的个贷，买了美国两房的证券，为什么中国政府可以花这么多的钱去支持美国人民购买住房?用很低很低的利率让美国人享受一个巨大的福利。他们为什么不肯把中国的个人住房消费信贷放开呢?美国基本上是零利率，欧洲是负利率，日本是零距离。如果我们只要提供2点几，3点几的利率，他们很高兴把资金投入到中国个人信贷消费证券化，老百姓就可以从现在6点降到3点几，4点几，是不是花很多钱支付利息呢?我们个人住房市场，有人说证券化以后会释放10万亿，就是说现在我们有10万亿左右的个贷?错了。如果释放个人住房消费信贷，我们大概释放出40到50万个人住房消费信贷。