我们还可以看到，到位资金负的25.9%，其中贷款下降了24%，这个里外里，不是当年贷款，当年贷款是9%，和去年相比今年的贷款增长率就差了，两者相差，增速相差了24%，这个差别是巨大的过程。尤其看到个人按揭贷款差了37.5%，将近40%多的落差，这个落差也是巨大的。

那么就2014年本身来说，它有一些负增长指标，比如新开工，土地，投资增速下降，销售下降等等，但是本身的落差并没有那么大，但是如果把上一年增长和第二年的低速和负增长相比，落差就非常非常大。因此，我们才觉得2014年情况很不好，恨不得2014年情况比2013年还大，可以看看2007年和2008年落差没有增长，但是2013年和2014年相比落差巨大，所以才有了这样的对比。

为什么2014年没有政策，会发生这么大的落差?我们政策是从2013年出台的，影响也是在2013年变化的，这些政策在市场向上的过程，这些政策起不到太多的作用，会滞后。滞后到什么时候呢?滞后到9月份，去年9月份以后，我们大部分银行都把个人按揭利率迅速提高了，从最初的0.7%、0.85%，0.9%，0.95%，到1%，到1.1%，1.3%，最高到1.3%。按照100万贷款，20年贷款期限，基本利率6.55来看。按照这样计算，黄色是按照1%的利率计算，如果按6.55和7，大概是23万的利息。换句话说，当开发商降了12万的房价以后，由于利率增长，消费者还要多付17万。如果1倍以上的利率，那就更多，可能按1.1倍，可能要差40多，那也就是说降20万的房价，消费者还要多付20万的钱，利息。

那么实际上成本不但没有感觉到房价下降，反而觉得房价在上升，因为实际支付成本高。所以去年9月份以后，我们的销售就开始出现下滑，主要的原因是来自于个人消费贷款。这个变化是巨大的，这是指贷款价格。当贷款价格出现变化的时候，贷款数量也发生了巨大的变化。

2013年我们6.8万亿的个人住房，不算写字楼，商场，一共8万多亿。其中个人消费信贷占到1.8万亿，两者相比占比达到27%点多。换句话说，很多人说房地产市场杠杆率很高，房地产价格一降银行就完了，其实不是。真正算起来，我们在市场中房地产价格的杠杆率远远要比其他产业要低得多得多。那么如果个人贷款只占27%的比例，如果房价下降了70%，也不影响银行个人消费信贷。这个比例差就是它的杠杆作用。在之前我们也看到，当土地收益越来越高，而拍卖土地已经占到了房价的50%、60%、70%，现在北京很多都达到了70%，所以这个杠杆的过程可以看到对房价影响实际上不在于银行个人消费信贷，这个利率杠杆已经非常非常低了。

今年我们到11月份为止，个人住房销售额达到5.3万亿，没有计算12月份。但是个人消费信贷多少?只有1.2万亿。比重已经下降到了22%，下降了接近于5个点，5个点什么概念?就是10%几就没有了。6个点就相当于20%了。还是一个非常大的下滑。同时，我们还可以看到另外一个数据，今天银行刚刚公布的，去年2014年整体的银行贷款9万多亿，非常高，比2013年还高。为什么在总体贷款额度高于上一年的情况下，个人消费信贷却大幅度的下降呢?其中一个重要的原因是因为利率问题。

很多人不解，为什么利率会影响到个人消费信贷?我们且不说M1、M2对银行的影响，就从贷款利率上涨可以看到，如果一个收入5000元的家庭，过去可以用3000元用于生活消费，用2000元进行贷款，还房贷。如果按照2000元计算，是他家庭收入的40%，我用这个数是为了告诉大家好算帐。银行有规定，个人按揭利率一般支付的时候不能高于50%，但是去年很多审查通过是因为利率提高以后，按照我们刚才说的利率，大概每年要增加890元钱。同样的钱，原来付2000块钱，变成2890元，接近于3000元。在家庭收入比重中就变成了55%到60%，是用于房贷，个人消费比例就降低了。银行说超过50%的，我不能给你贷款。

其实不能贷款的原因不在于这个人的收入和房价发生了任何的变化，什么都没有变。因为银行利率变化造成结果，这个人不具备享受按揭贷款的条件。

很多人转到住房公积金，原因在于银行有一条明显的线，去年明显看到个人消费信贷是负增长，大幅度下降是我们的销售能够引起购买能力在下降，影响是巨大的。这两者之间限制了相当一部分人购买，所以2014年急剧下滑，可以看到是因为个人消费信贷的影响。仅仅是因为这个单一因素吗?还不完全是。我们再换一个比例说。今年大概6万亿左右，前年是6.8万亿的个人住房，但是我们对应个人消费信贷是多少?10万亿，相当于1：1.5。就是个人消费信贷相当于当年销售额的1.5倍。我们再看看美国，美国当年大概4000多亿消费，可是个人消费信贷10万亿美元，里外里是25倍之差，总的国家的个人消费信贷，相当于当年销售额的25倍，而我们只相当于1.5倍。

可以明显看出，个人消费信贷对中国住房市场不是积极的支持，而是拖了严重的后腿。我们看到这个影响和后续的问题，在2014年我们大概出台这几项认为比较大的，对金融有影响的政策，和对房地产有影响的政策。其中年初有两次定向降准。第二就是我们看到4月份的谈话。4月份刘行长约了四大银行的行长谈话，只有一个重要内容，利率要降到1倍或者是1倍以下，0.7到0.8倍都是国务院下的，为什么银行可以不执行这样一个文件?逼着央行副行长亲自出面去约谈几大银行的行长?充分说明其实在去年4月份中央早已经看到个人消费对房地产市场的坏影响有多大?但可惜我们银行都比较黑，它们为了获得更高利润，他们宁愿不管中国的宏观经济和不管房地产市场。

于是，4月份谈话的内容拖到了9月份才变成了央行和银监会联合下发的930文件。如果4月份的谈话就出台了930文件，那是不是全年情况就发生了变化?也许2014年整体的销售会大于2013年。但是一直到1993年才出台相关政策，里外里差了5个多月的时间。如果这5个多月，接近半年时间是一个向上的过程，那么形势就完全不同了。

我们也看到在4月份的谈话没有办法改变银行降低个人消费信赖利率情况下，放开了限够。我们有46个城市限购，现在有41.5%，昨天说这0.5%也解除了，海南都解除，只有四个城市在限购，其他城市全面取消了限购，这个限购政策对市场影响也是巨大的。

随后，930再后，再后是10月份降息，这属于对房地产直接有影响的政策。那么央行为了调整准备金率，又出台了相关的一项政策，就是银行间的存贷是不再上交统计金，变相释放了2万亿额度的存储。其实还不如大大方方的，刚才降准就算了。

今年年初又出台了两项，一项是房地产基金的相关政策，刚才有记者问我，房地产基金怎么看?房地产基金问题实际上2008年早已经写在国务院的政府工作报告里面了，全国人大两会也通过和批准了，但是一直没有执行。而且相关政策也没有出台，比如说这次住建部提出瑞斯，瑞斯都是进行免税。瑞斯本身收益率都是百分之几，如果全都交税，还有什么收入。如果相关配套政策不同时出台，瑞斯是很难在国内进行资本市场的，还要过银监会的关，还要过证监会的关，这两个关可能都过不去。

在历史上我们已经看到，上一次政府工作报告提出的房地产基金问题和个人消费，住房消费贷款证券化问题，从2008年到现在一共140亿，三个银行，为什么没有进入资本市场，为什么不能进入资本市场，就是银监会也要管，证监会也要管，每个人都说归他管，打到现在140亿试点都没有落一个结果。如果不从政治体制进行相应改革，单部门的政策基本上是废的。