历经8年多的蹉跎，深圳“关外地产王”鸿荣源在2006年以18.8亿元一举拿下的宝安地王“壹方中心”项目，日前终于传来面市的消息。

市场消息显示，壹方中心部分楼座已建至地上30多层，预计2015年年中入市，其中壹方购物中心将在2016年面市。

这是鸿荣源创立20余载的商业地产首秀，公司上下对其期许可见一斑。但拿地至今，鸿荣源并未能讲述出一则漂亮的地王故事。

这个拥有88万平方米总体量的巨无霸项目，缘何在起初6年之久无任何实质性动作?其间又经历了多少规划调整和人事变迁?地王背后种种，是外界探寻的方向与动力。

除了壹方中心外，鸿荣源近期还启动了龙华新区壹城中心、前海金融中心两个综合体项目，总计建筑面积达320万平方米，商业体量近100万平方米。

在国内商业地产项目普遍挣扎运营的如今，鸿荣源准备如何玩好这场博弈游戏?

颇为遗憾的是，时代周报记者联系鸿荣源方面，该公司以“相关负责人不在”为由婉言谢绝了采访。

曾停滞六年未动工

2006年，深圳宝安区A004-0100地块推向市场。这是当年深圳出让面积最大的商业用地之一，占地9.94万平方米，建面32.8万平方米。最终，鸿荣源旗下的西岸新天置业(深圳)有限公司以底价18.8亿元将之收获囊中。

在当时，18.8亿元底价依旧高出不少人的预期。根据当时的报道，拍卖现场曾一度无人举牌。出人意料的是，这个一度被贴上“深圳最大MALL”标签的综合体项目闲置数年，未有实质性进展，甚至慢慢淡出人们视野。

长期以住宅开发为主，缺乏商业地产操盘的专业人才，在后来被判定为这个地王闲置的重要原因。

1991年创立以后，鸿荣源在早年一直专注于住宅领域，先后在深圳宝安开发了弘雅花园、雅豪轩、御景台、丽景城等外界反响不错的项目。在宝安区经营稳固之后，鸿荣源杀入深圳香蜜片区，开发了熙园。“熙园在圈内非常有名，奠定了它在住宅产品类的江湖位置。”深圳资深地产专家王世泰对时代周报记者如是说。

2006年起，鸿荣源开始寻求商业综合运营方向的转型，18.8亿元的宝安地王，足以代表其进军商业地产的意愿和决心。

按照规划，壹方中心项目总投资额高达120亿元，总建筑面积约为88万平方米，包括一栋高达225米的前海地标性写字楼。全部建成后，项目将集大型体验式购物中心、超甲级生态写字楼、高端海景豪宅、顶级休闲会所、风情商业街、商务公寓于一体。

直到2011年，鸿荣源引入两员商业大将，壹方中心才对外释放开启的初始信号。在当时，曾先后担任广州天河城董事长、中信城(楼盘资料 业主论坛) 市广场董事长的禹来赴鸿荣源任职集团总裁一职，另外，海岸城商业原董事总经理陈珊亦到鸿荣源履职。

但意外的是，壹方中心并未立即启动，接踵而至的是容积率的调整。

2012年6月，深圳市规划国土委对该地王地块作出调整，在商业用地的基础上增加居住功能，容积率由原来3.3变更至5.4，总建筑面积由32.8万平方米调整至53.67万平方米，出让年期也调整为70年。规划调整后，扣减西岸新天公司权益部分后，剩余的7.81万平方米建筑面积回炉重拍。

最终，鸿荣源还是再以底价5.2亿元拿到深圳宝安区A004-0100宗地剩余权益，取得该地块的全部权益。翻看当时的拍卖记录，除去鸿荣源，并无其他竞买申请人。

深圳地产评论人士尹香武曾评价过这一次拍卖，称这块地没有任何指标意义，因其早已确定为鸿荣源“壹方中心”城市综合体的项目地块，竞买“仅仅是为新增的建筑面积走一下程序而已。”