——专访世茂集团副总裁蔡雪梅

世茂房地产2014年交出了全年累计销售702.16亿元，同比增长5%的成绩单，相比与过去三四年里，世茂房地产年复合增长率接近50%的成绩，显然有意慢了下来。

“去年8月份，在香港面对投资者时，世茂提出了谋求有质量的增长战略。”世茂集团副总裁蔡雪梅向《证券日报》记者表示，主动控制供货量和规模增长，全年比原计划减少供货300亿元，同时在开发新产品线上下功夫，而不靠拼价格牺牲利润来保证规模增长。

连续几年的高速发展后，世茂管理层开始反思，在极大化地挖掘土地溢价空间、市场供需平衡甚至供大于需的楼市背景下，开发商是选择拼价格压缩利润寻求规模增长，还是选择保住利润控制规模，世茂房地产最终选择了寻求利润和规模之间的平衡术。

用蔡雪梅的话说，过去房地产行业单纯靠土地溢价盈利，“人找房子”的黄金时代确实已经结束了，但利用互联网大数据摸排市场，围绕人不断增长的住房需求去创新多元化产品线是房地产行业未来的利润增长点。在房地产黄金时代结束后，这将促使楼市步入白金时代。

主动减速控制规模增长

事实上，世茂房地产去年全年可售货值达到1200亿元，2013年年底，管理层定下的2014年销售任务是800亿元。但2014年3月份开始，市场进入到逐渐逆转的态势中来，尤其在世茂房地产当时较为看重的杭州(楼盘)楼市，“但我们感受到市场压力之后，尤其对未来市场局势预判不清晰，不确定的时候，世茂主动做出了战略性减速调整。”蔡雪梅向《证券日报》记者透露，2014年全年减少了300亿元供货量。

对此，有业内人士称，世茂房地产是全国布局较为平衡的开发商，在一、二线城市和三、四城市均有项目铺排，但去年三、四线城市销售压力很大，世茂房地产若一味加大开工量，负债率将随之上升，但销售回款率却难以保障，这对企业安全性不利。

对此，蔡雪梅坦言，相对于过去几年的高速增长，当看到市场发生结构性反转时，“我们提醒自己要谨慎了，不能为了维持销售规模的高速增长而牺牲掉利润，所以世茂选择了在规模和利润率之间找平衡”。

据其透露，世茂从2014年开始，销售业绩不再是单一的考核指标。销售率、利润率、回款率和负债率是其严控的四大指标。据蔡雪梅透露，世茂要求确保回款率，必须将销售回款率保持在80%以上。

截至2014年6月30日，世茂房地产净负债率为 58.4%，远低于房地产行业的整体水平。同期，世茂可动用资金411亿元，短期银行借款仅为127亿元;现金比率(现金及银行存款与短期借款的比率)从2013年12月31日的166%升至2014年6月30日的167%。公司上半年销售回款率达85.3%，超额完成2014年上半年85%的销售回款率指标，较2013年全年83.1%回款率上升2.2个百分点。

蔡雪梅表示，去年大型开发商在全国大幅度降价之际，世茂只是对严重滞重、滞销期在一年以上的楼盘做了打折促销处理;而对一年期以内的项目并没有追求大量的降价走量;新入市的产品则都保持了合理价格。

此外，2014年，世茂在拿地方面也做了战略性调整，很少大量拿地，下半年这种表现更为明显。蔡雪梅表示，世茂本身的土地储备非常好，并没有到无米下锅的地步，因此当看到市场有非常大的不确定性时，世茂非常慎重，没有盲目去抢地。销售额向下，拿地金额向上，这种反向的指数是非常危险的。

蔡雪梅认为，一线城市限购后，大量开发商涌入二、三线城市，二、三线城市遭遇库存危机后，又重返一线城市，这样以依靠土地溢价空间盈利的旧的开发逻辑是难以持续发展的，甚至难以维持企业本身的白银时代。