近几年，海南、云南、山东等旅游资源丰富的地区，都被旅游地产的热潮席卷而过。而从去年开始，很多旅游地产项目的“高空置率”问题开始受到关注。业内人士认为，纯粹的住宅式旅游地产已经走到了尽头，改造现有的旅游地产，使旅游和地产相结合，采用分时租赁、电商渠道等也是较为可行的方式。

传统模式走到尽头

自2008年以来，中旅、国旅等传统旅游企业，以及万科、保利等大型房企，都纷纷进军与文化、养生养老相关的旅游地产开发。然而，国际旅游地产专家评审委员会调查报告显示，目前国内绝大部分旅游地产项目，都是以旅游开发为名义，大肆圈地建造“高端住宅”，不仅使旅游景区的生态环境遭到破坏，而且出现了“空城”、“鬼城”的情况。相关问题逐渐暴露在人们眼前。

上述专家委员会认为，空置率居高不下的原因，主要是由于项目前期定位偏差、缺乏与所在地的产业结合、度假服务配套不完善，以及沿袭传统住宅营销模式、缺乏产业营销通道等多方面因素共同导致。

同时，业内对旅游地产的认识和定义也在逐渐发生变化。对此，中国房地产业协会副会长朱中一表示：“前期，不少开发企业认为，在宜居、宜游的地方盖房子，就是旅游地产，但旅游地产绝不仅仅如此。我觉得，旅游地产应该是为旅游服务的地产，由旅游来主导，地产为载体，要考虑到能够为旅游提供各个方面的软件服务。”据专家分析，未来旅游地产的盈利模式，或将由一次性建成销售，转向以长期经营为主。但这种模式因为初期投入成本巨大，且项目回报周期延长，将会对开发商造成更大的资金压力。

国际旅游地产专评委副主任林峰认为，纯粹的住宅式旅游地产已经走到了尽头。要解决目前的高空置率问题，必须将旅游地产功能化，使旅游和地产相结合。据林峰分析，未来旅游地产发展有几个主要的趋势和方向，一是开发综合化，区域综合开发、综合体开发和特色小城镇开发将成为主流；二是产城一体化，产业和地产深入结合，把各种消费业态做足，形成消费聚集；三是产品服务化，即功能性服务结构导入；四是场馆收益配置的合理化，由短期收益转向长期收益，快速回报或只占30%~40%，因此长短结合的投资配置结构，以及金融服务利用的合理化非常重要。