多重掣肘  资金闭环难题待解

产业园区的巨额资金需求被推向市场，如何找钱?

国务院近日发布的《关于促进国家级经济技术开发区转型升级创新发展的若干意见》也提出，支持国家级经开区同投资机构、保险公司、担保机构及商业银行合作，建立投保贷序时融资安排模式，并鼓励有条件的经开区探索与社会资本共办“区中园”。

业内人士分析指出，当前，园区开发公司的融资渠道较为单一，政府资金及银行类资产占据主要比重，资产负债率高，融资成本高。

在此条件下，金融混搭，使用多元多层次的资本是最直接的路径。开发贷、商业贷款、信托类融资贷款、险资的债权计划或资产支持计划、证券公司的专项资产管理计划、各类理财产品的转化投资以及各种房地产投资基金(包括境外)资金，都可以为园区融资所用，并根据不同的特性，形成金融产品组合。

谋求运营公司上市则可打通园区的直接融资渠道。近期，上海临港集团拟打包旗下部分园区开发业务借壳上市，在上海，园区开发类的上市公司还包括市北高新、外高桥、浦东金桥等。临港集团董事长刘家平在接受媒体采访时指出，临港集团还将考虑建立园区开发基金，“以前我们主要向银行贷款，现在考虑的是能不能把社会上的资源和国资对接，这样可以有效降低我们的负债率。”

在香港上市的上实城开还把目光锁定境外资本。上实城开今年收购了上海世贸商城，“收购价是45亿港元，现今营业收入3.6亿，也就是说收益率在7-8%之间，扣掉一些硬性费用，收益率只有4%左右，放在国内显然没法做”，倪建达介绍，“但我们在海外借到了3.98%的资金，只要收益可以覆盖这3.98%，就有盈利。”

而要获得资本的青睐，产业园区项目“可融资”是前置条件。

中投发展参与了昌平新城科技商务区(TBD)的开发，该园区占地55平方公里，为一二级联动开发。中投发展有限责任公司董事长陈良秋认为，新形势下，必须从“园区开发投资主体能融资”向“园区开发项目可融资”转变。陈良秋指出，“无论做大的园区还是园中园项目，都要关注项目本身的可融资性”。“可融资”意味着项目要回归金融的本质，捋顺现金流、损益、开发时序等关键问题。以此为前提，金融的切入才是顺当的。在这个角度理解，曾经被忽视的“资本规划”当成为园区开发运营主体的必备技能，且“资本规划”应被前置，与产业园区的“空间规划”和“产业规划”有机结合，实现“三规合一”。

资产证券化则是形成园区融资闭环的重要一环，甚至是产业园区融资的终极出路。

“要拉长旧有的链条，形成一级开发、二级建设、三级运营和四级的资产证券化或金融产品化，保证投资从现金回到现金，形成资金闭环”，陈良秋指出，否则，大量资金积压在园区无法满足回报要求，资金供应就会出现问题。

这种模式实际上已有较成熟的运作范本。国际范围内，以普洛斯、嘉民、丰树等为代表的一批工业地产商，近年间快速发展，其背后的金融杠杆就功不可没——通过资产打包、REITs等金融渠道对接资产证券化，快速有效地解决资金问题。这种模式广为国内的产业园区学习和推崇。不过，由于行业环境和相关法律配套并不健全，产业园区的资产证券化在国内尚处于摸索阶段。

对产业园区的融资困境而言，资金闭环不关恐难突围。（来源：搜狐焦点产业新区）