三、我国发展旅游地产的建议

一方面要加大对旅游地产发展的政策支持，另一方面也要谨防旅游地产成为房地产泡沫的升级版。针对我国当前旅游地产的兴起，既要加强政策扶持，也要加强政策引导。

（一）创新旅游地产的土地供给和流转方式

根据我国的土地管理相关法规，我国旅游地产的土地可从国家和集体两类所有者手中取得，可选择出让、转让、出租、入股、合作等多种方式。但是，旅游地产大多处于乡村地带，常常会涉及耕地、农村建设用地，还有农民的利益补偿问题。因此，应创造性地引入统筹城乡试验区的开发策略，旅游地产所需的土地利用可以生态保护、广义农业、生态旅游等为主题，土地开发可以通过流转的方式集中起来，农民可以以土地承包权入股，或者以能够落实到农民身上的土地权益方式入股，将土地转让到符合产业政策要求的品牌型旅游地产开发投资者或者是投资者组建的股份公司手中，投资者可以对农民经过培训，在这个公司获得一份工作。这样，就从根本上解决了土地和农民的利益问题，也为旅游地产的开发提供了合理合法的空间和机会。当然，各地情况不一样，应该允许根据实际情况制定不同的政策，实现城乡经济的统筹发展。

（二）对旅游地产应该实施灵活的产业政策

由于我国是个人均土地资源紧张的国家，为了守住18亿亩耕地红线，对一些占地面积大的项目采取限制开发措施。早在2005年中国发布的《产业结构调整指导目录》中就对别墅类房地产开发项目、高尔夫球场项目、赛马场项目列入限制类项目，这些项目大都属于旅游地产。虽然国家对这些项目严格限制，但是，从国际旅游地产发展的方向看，这些项目的适度、合理开发是符合经济和社会整体发展方向的，目前的禁令应该是特殊时期的阶段性政策。如果一直严格限制发展，实际将这部分消费挤出国外了。因此，各个城市应该结合本地实际，实施务实灵活的产业政策，比如，可以采用土地置换的方式，使不符合土地利用总体规划布局或低效利用的土地符合土地利用整体布局，最大限度提高土地利用率，为一定数量的高尔夫项目和别墅项目留出合理的发展空间，在条件允许的时候引进品牌型投资者实施开发，但是要实施严格审批，拒绝一哄而上。目前可以重点发展城市外部的山地、滨海、温泉、湖泊类的生态旅游项目以及相关的度假酒店、度假公寓等旅游地产项目。

（三）引导旅游地产差异化发展，避免扎堆和一哄而上

旅游地产虽然前景可期，但目前开发商大规模进入旅游地产领域，往往还是只注重地产，忽略了旅游，导致现在旅游地产仍然比较单一，不是复合型的产业。很多企业在做旅游地产过程中，还延续了过去住宅市场的思路。实际旅游地产是依靠旅游地丰富的自然资源建立的，但是建成后必须要有完善的相关配套资源，才能让旅游地产得到持久稳定的发展，才能让这个产品得到不断的提升。因此，对地产项目建设和项目后期管理进行科学合理的规划，更要注重后期运营的策略，以此来强化旅游地产的持续性和稳定性。尤其要根据旅游的差异化发展方向来发展，杜绝住宅市场那种千城一面的状态，促进差异性旅游资源与地产的有机融合。同时，各个地方政府和企业也应该充分意识到当地旅游地产发展潜力，切忌“扎堆”状态和“一拥而上”的局面。

（四）引导旅游地产朝向绿色、低碳、生态化方向发展

旅游地产大都处于自然资源和生态环境优良的地方，回归自然是现代都市人的梦想，而度假旅游地产正是实现这一梦想的载体。但是要保证这种优良的生态环境的可持续性，在旅游地产的发展过程中，必须高度重视保护自然资源和生态环境，从项目的选址、规划、设计、施工以及污水垃圾处理等环节都要处理好开发建设与保护环境的关系。要注重生态环境建设，加大对环境建设的投入，使项目建设和生态环境建设相协调。在尊重自然的时，最大限度地保持原有地形地貌，创造出“与水为友，与山相邻，融于自然”的景观效应；要加强旅游地产周边的防护林、公益林的建设，体现科学发展、绿色发展、和谐发展的理念。借鉴国际经验，坚持低碳发展模式，在项目的规划、设计、施工和运营管理全周期遵循资源节约、环境友好的宗旨和理念，要严格执行绿色标准。在建筑与装饰上注重环境的营造、服务项目设计、功能生态布局与空间的使用效率；强化低碳生态环保意识，如节能降耗：采用绿色建筑、太阳能与建筑一体化、分散与集中相结合的资源优化配置和循环利用、绿色交通及废品处理、一次性用品改造等。

（经济预测部邹士年）

（来源：国家信息中心）