二、我国旅游地产的潜力分析

随着我国对住宅市场调控的长期化，旅游地产作为既能拉动我国日益增长的旅游需求，又能满足住宅市场溢出的投资需求，以及我国社会日益老年化对于养老住宅的需求，加上基础设施的不断完善，这些合力共同推动我国旅游地产的兴起。

（一）旅游消费的快速增长带动旅游地产的强劲需求

在满足温饱之后，旅游休闲文化成为未来的增长点，根据发达国家经验，当人均可支配收入超过1万美元时，旅游将全面进入度假休闲时代。虽然目前中国人均可支配收入2013年为1.83万元人民币，但是由于贫富差距较大，中国人均收入超过1万美元的家庭不在少数。因此，尽管中国各经济领域增长普遍放缓，但中国旅游业却每年增长10%。2012年国内旅游人数29.57亿人次，比上年增长12.0%，国内旅游收入22706.22亿元人民币，同比增长17.6%。2013年，虽然受“八项规定”、“六项禁令”等政策影响，公务旅游消费急剧下降，商务旅游消费明显放缓，而国民休闲旅游消费则表现出强劲的增长势头。国内旅游人数32.62亿人次，比上年增长10.3%；国内旅游收入26276亿元，同比增长15.7%。未来预计国内游的增长速度将超过出境游。五一长假已经取消，转而实行更多长周末短假，很多收入水平较高的家庭就会在假期尽可能地离开受污染的、压力颇高的城市环境，享受宁静的自然环境。

（二）养老住房成为旅游地产较大潜在需求

根据2010年民政部发布的报告显示，截至2009年底，全国65岁以上的老人1.13亿人，占全国人口总数的8.5%，按照联合国的标准，当65岁以上老人占总人口的比例超过7%，该国即进入了老龄化社会。随着老龄化社会的到来将会对旅游地产产生巨大的潜在需求，目前中国社会养老房产体系并未建立，或者极不完善，具有适合老年人生活、社交且具备一定的医疗条件的养老型旅游地产项目对老年人具有很大的吸引力。随着人口老龄化的推进，中国社会数量庞大的、具有生活保障和一定投资能力的老年人将不愿继续生活在城市，因为，目前中国城市普遍生活节奏快，空气污染严重，居住在城市的老年人生活环境并不理想，不适合养生、居住。相对来说，优质的旅游地产项目离开城市中心，位于环境良好，交通便利的城市周边区域，周边空气质量较好，且多数项目都有稀缺的自然景观，再加上适应的气候，这一类型的房产适合中老年人生活、养生，因而具有很大的吸引力。

（三）当前的投资环境增加旅游地产的市场需求

对于投资需求来说，由于国内投资渠道过少、其他投资产品的风险也较高，这使得更多的投资者将目光转向不受限购影响的旅游地产。旅游地产往往只是高净值人群的重要投资选项。目前，对于高净值人群，房地产和股票处于高净值人群投资方向的第一、二位，达到76%和65%。而中国股票市场一直难以让投资者充满信心，2013年中国股市惨淡收官，最能代表A股水平的上证综指2013年下跌6.75%，深成指下跌10.91%，中国股市表现全亚洲最差。未来，随着经济结构的转型，经济增速的下降，实体经济表现仍然差强人意，实体经济投资和股市的投资仍未让大多数投资者有所担忧，而新型城镇化的提出，使得房地产投资，尤其是不受限购的旅游地产项目更是成为投资重要渠道。胡润研究院发布的《2014至尚优品——中国千万富豪品牌倾向报告》显示，房地产仍是富豪投资的首选，比去年提高7%达到35%。值得一提的是，旅游地产表现非常活跃，六成富豪考虑购买度假房，比去年提高5%。

（四）住宅市场调控的长期化为旅游地产带来发展契机

由于从2010年以来，住宅市场的调控政策持续收紧，至今在中央层面仍未有放松，在房地产长效机制未有效建立前，调控长期化已成为一个趋势。将来长效机制的建立将驱使房地产市场更为规范、更为有序，房地产行业将归于理性，住宅市场将会难现大涨机会，越来越成熟和理性的房地产市场对于房地产企业的考验更大，以土地为王、资金为王的时代将逐渐转变成为专业为王的时代。这对企业提出了更高的要求，也为新型的旅游地产带来发展机会。

从需求层面来看，受调控长期化的影响，投资需求和改善需求发生外溢，而大城市周边的旅游地产成为首选。

（五）消费政策和基础设施的完善促进旅游地产的需求

扩大居民消费、增强居民消费能力和加快居民消费结构升级是我国经济发展和经济转型的重要内容，摆在经济工作的突出位置。目前我国居民的生存型消费占消费总支出的比重逐渐下降，服务和享受型消费比重不断提高，已从生存型消费升级到发展型消费阶段。居民日益增长的消费能力和国家支持消费的政策为旅游地产的发展打下了良好的基础。

另外，我国基础设施的改善，特别是公路网络的完善，为有车一族的旅游地产需求创造极好条件。再就是高铁网络的延伸促进旅游地产需求。再就是通信技术及网络技术的成熟，计算机和互联网的普及，为发展旅游地产所需要的交换系统奠定了基础。消费者可以通过交换系统服务获得多种选择、多种享受，促进旅游地产的繁荣。