十年前，龙头万科一个公司的年营业额是76亿。今天，特别在北京一个项目的市值就能达到几十个亿。有人说，卖房子的人相当于跨进了奢侈品圈，尤其是市场不好的大背景下，房子是否能卖得好更考验一个项目的产品定位与营销大佬们的能力。

嘉园置业投资有限公司营销总监张大东

过去，提起豪宅就一个字“贵”，如果按照过去的标准，现在京城的很多楼盘都是豪宅。面对层出不穷的北京高价房，如何区别真伪豪宅？本期，北京晨报记者对话操盘豪宅市场21年的嘉园置业投资有限公司营销总监张大东，解读豪宅市场中不可不知的三大要素。

北京晨报：以21年的操盘经验来看，您认为真正的豪宅产品应该具备哪些因素？

张大东：过去就看价格。今天的豪宅不能忽略三重因素：土地价值、产品价值和品牌价值。豪宅的客群年龄主要在30-40岁之间，上有老，下有小，要综合考虑周围学校、医院、交通等配套设施。以紫辰院为例，地处西四环，紧邻302医院、万峰公园、北京十一中等，是土地价值的凸显；在紫辰院除了有独特设计的园林景观，还针对业主需求，开设了商务、中式文化、餐饮文化和休闲体育四个各具特色的文化艺术体验中心；引入可调节的PM2.5新风系统，构筑水处理系统，包括生活用水可以达到直饮水的标准，这些都是产品价值的体现；最后就是品牌价值，这取决于企业文化的体现，备受关注的万柳书院，是因为此前其开发了北京豪宅标杆——钓鱼台7号，还有开发商开始做收藏性的高端住宅，也是一种文化。最终，也对操盘手提出了更高的要求，根据项目特点找准合适的操盘方式。

北京晨报：从万柳书院到北京院子再到紫辰院，您认为现在跟过去的操盘方式有什么区别？高端市场的核心竞争力是什么？

张大东：操盘方式其实是企业文化的体现，不同的企业不同的文化，每个企业都做品牌，但做品牌的方式却大相径庭。像万柳书院，注重产品细节质量的宣传，如房间隔音材料的选择都会细细掂量；泰禾则把院子做到极致，并把这种理念复制到很多项目中去。每个项目都有自己的故事，如果说紫辰院的核心竞争力，则是在融入传统的中式元素的同时，对产品性价比和产品力的提升。

北京楼市重现产品两极化，竞争激烈。长远看，豪宅核心竞争力就是企业的文化力，形式的产品容易被复制，但深入企业血脉里的文化是别人学不来的。像龙湖的五重园林景观，即便看着简单，但其它企业都模仿不了；紫辰院引入智能化住宅，加上对中式文化的解读，也是别的企业很难复制的。所以，如果把豪宅打造成一个品牌，最后支撑企业核心的就是文化理念。

北京晨报：市场上有很多豪宅品牌，如今的豪宅是怎么定义的？消费者如何区别真伪豪宅？

张大东：出现真伪豪宅，源于市场上很多产品都是“被豪宅”，过高的土地成本导致过高的房价，原本普通住宅也由于价格贵，被冠上“豪宅”之名。品牌都是经过长期积累和市场印证，建立的企业形象和口碑，一说泰禾，就想到院子；提到龙湖，就想到原着等，这都是购买的参考指标之一。关于豪宅定义，并没有明确的标准或规范。区别是否是豪宅不能单纯地只看价格，可综合对比同一区域内的同类产品，让产品自身的实力说话。

从以往经验来看，豪宅不会打价格战；越在楼市低迷时，越注重产品的精耕细作，因此买房人逆市出手是相对合适的。

（来源：北京晨报）