对话

东方早报：在您看来，单就上海地区而言，做得最好的购物中心或综合体有哪几家？他们的最大优势或特点是什么？在您看来，一个成功的商业地产项目应该具备哪些基本要素？

朱兆荣：从自身及行业角度来看，分2种吧。高档方面，奢侈品，浦东ifc、南京西路的梅恒泰，这2个很典型。除了这些，中档的可能是来福士广场、正大等。现在来上海的零售商、品牌商，基本上这几个购物中心是一定要来的。

东方早报：您认为购物中心的“黄金业态比例”是什么形式？

朱兆荣：一个购物中心业态的黄金比例要与项目的投资回报率相对应。例如，在十几年前，一家商场的服装服饰类要占到50%，餐饮20%，最多到25%，其他由电影院、超市等来补充。现在最大的变化是，餐饮要超过30%，甚至会达到35%~40%。服装店在运营前期大概在30%，后期随着经营的扩大，可能会提高一定的比重，回归到45%左右。

东方早报：目前，许多开发商偏重文化路线，强调商业地产项目的文化元素。您对此有什么看法？

朱兆荣：现在很多开发商都强调文化，希望以文化带动地产，但实际操作中需要务实兼顾创意。在一个大的商业框架下，可以将文化糅合在购物休闲等各种商业元素中。有些开发商本末倒置，过于强调其中的文化元素。文人做商业是很恐怖的，虽然有人文关怀，但是消费者不会把开发商的初衷放在第一位。文化是一个概念及主题的体现，但大方向还是商业的本体。我觉得文化是重要的，但不能完全替代商业本质的吸引。

东方早报：当前，上海市场中可供开发的土地已经所剩无几，未来商业地产开发商又该向哪些城市次中心扩容？

朱兆荣：城市中心的成熟商圈确实与次级商圈有明显差距。比如众所周知的淮海中路和南京西路，人流密集，租金高企不下。

上海市中心的商业已经发展得很好了，下一步，每一个大区都该有一个大型的购物中心。尤其是靠近大型居民区、轨交沿线，居民密集的地方。比如宝山，虽然有万达，但市场潜力仍然巨大，还可以继续做大型综合体项目。目前第一太平戴维斯与新港集团在宝山合作了一个30万平方米的大型综合体项目，在缺乏优质综合体存在的大商圈做这样的项目，潜力无限。

（来源：东方早报）