“虽然当前上海及中国的商业地产市场正蓬勃生长，但不可否认的是，这个市场还不够成熟，依然面临重重问题，需要进一步的提升。而作为一个需要长期培育的行业，商业地产项目的开发者必须具备极强的耐心与经验。”作为从业近20年的资深业内专家，1995年即进入上海的第一太平戴维斯上海副董事长，中国商铺及零售服务部主管朱兆荣，亲眼见证了上海商业市场的发展壮大。

市场具有自净功能

朱兆荣认为， 上海在1997年由和记黄埔开发的梅龙镇广场推向市场之前，并没有真正意义上的商业地产项目。而到了南京西路第二个标杆商业地产项目中信泰富广场落成之后，“逛街”这一概念才渐趋弱化，便捷的“一站式”购物方式日趋成为市场主流。从此，叠加商业、办公、居住、酒店、文娱等多项城市功能的城市综合体，逐渐取代了传统的百货模式。

上海商业地产市场生机勃勃的同时，中国其他地方的商业地产市场也没有停止前行的脚步。尤其是在2010年前后，由于国家对住宅市场加强了调控，众多开发商开始将目光投向了商业地产市场，一哄而上、过度开发的举动，不可避免地引发了国内商业地产的泡沫化、同质化。

但在朱兆荣看来，所谓的“泡沫”、“过剩”说法不能一概而论。

“北上广深这类一线城市的市场很好，但是二、三线城市泡沫明显，商业地产空置率高居不下。”朱兆荣认为，许多转型商业地产开发的房企，其实非常缺乏团队及运营经验，以为开发商业地产就是简单的“买一块地，挖一批人”的企业，往往无法保证项目的正常开发与顺利运营。同时，国内的商业地产项目往往有一个重要的问题：不在该开发的地段开发。

事实上，开发商业项目前的选址是重中之重，轨交、配套、竞品、消费习惯、购买人群、给付能力等都是需要考虑的问题。“这是我们看到很多商业地产在二、三线城市经营惨淡的重要原因，例如沈阳和成都。”

“我觉得这是一个自然的消耗。”朱兆荣认为不用过于在意“泡沫”，“市场会自动地淘汰，分化分流，使发展不力的小开发商难以立足。”

传统商业与电商是竞合关系

中国商业地产市场发展的时间不长，开发商缺乏经验，也面临着众多难题。目前，随着淘宝、京东等一批电商网站的火爆，电商对购物中心及综合体等的冲击成为首要问题。

“电商对传统商业的冲击，在中国尤为明显，国人网购的习惯可能比其他国家更为猛烈。”朱兆荣坦言，较一般的购物方式而言，网购方便快捷，高效省事。不过，虽然网购对传统商业冲击巨大，但出来逛街、购物是一种享受，在网上是得不到与家庭共处的那种温馨感受的，所以传统商业与电商的关系，是一种竞合的关系。

因为这种感受的存在，所以商业地产项目会依然存在。朱兆荣表示，只要商业地产有体验性的产品，能够满足消费者个人及家庭的情感需求、购物需求，慢慢这些人还是会回到购物中心去的。开发商需要保持一个良好的心态，秉承脚踏实地的作风，提供更多的体验式消费机会。

一些商业地产运营商已经开始转变思路，直面危机希冀突出重围。目前， K11、喜玛拉雅中心等艺术型购物中心及月星环球港这样的主题型购物中心，打上“体验式商业”的标签另辟蹊径，成为市场当之无愧的赢家。

“我觉得改变经营方法，最明显的就是K11。”朱兆荣对这种营运模式的改变相当赞许，不过，他同时也提醒开发商，体验式购物模式虽然是短期内快速炒热一个项目的重要方法，但是归根结底，一个商业地产项目的成功，关键还是在于地段优势及丰富业态。

事实上，改变的不仅仅是开发商。在商业地产市场快速发展壮大的今天，包括香港金鹰商贸、沃尔玛中国、王府井百货等在内的百货龙头或零售商，也开始钟情以购地开发的形式，进行深度转型寻求扩张。

“我觉得无论做哪一行，都会遇到不同的问题，关键还是需要踏实的作风。”朱兆荣认为，不论是开发商，还是零售商、品牌商，都可以进入到这个市场，但开发者的经验非常重要，在选择地块的时候是否客观、对市场的判断是否准确，直接决定了未来项目的成功与否。

成功项目基本都是自持

朱兆荣分析指出，商业地产项目的成功绝非易事。除了地段优势与品牌吸引力，开发企业的经营、营运能力最为关键。客观地说，港资房企在这个领域经验相对丰富。

“比如上海太古地产的大中里项目，我相信未来将会变成一个令人瞩目的项目。其他如凯德、恒隆等，这些开发商的经验也非常多。比如恒隆港汇广场，多年的精心运营之后，其写字楼出租率达到99%，甚至达到100%。”

值得一提的是，重重优势之外，这些开发房企对商业地产的投入更是长期而耐心。

朱兆荣强调，正因为商业地产是一个需要长期运营的东西，因而出售是极不可取的经营方式。“卖掉的话，产权不属于自己，做整体的运营就无法控制。不同的业主要做不同的事情，没有一个统一的规划，非常难走。”

“做得成功的商业地产开发商，基本都是自持。”朱兆荣总结说，地段优势、科学的运营模式加上合适的管理人员，商业地产想不成功都难。很多商业地产，一旦规划开始错了，即使有好的条件也没有用，特别在后期的建造、运营时问题将更大。

朱兆荣犀利地指出：“现在有些新进入商业地产领域的开发商，从人员、经验、开发理念、对商业地产的认识都不是很清楚，只是一种随大流的‘掘金’心理。商业地产是需要长期培育的行业，一定需要极强的耐心与经验。这不像卖房子，碰到的市场、产品，刚好适合，就卖得很好。商场今天的成功，不代表今后的成功，同理，现在即使失败，也不代表未来会失败。”

对话

东方早报：在您看来，单就上海地区而言，做得最好的购物中心或综合体有哪几家？他们的最大优势或特点是什么？在您看来，一个成功的商业地产项目应该具备哪些基本要素？

朱兆荣：从自身及行业角度来看，分2种吧。高档方面，奢侈品，浦东ifc、南京西路的梅恒泰，这2个很典型。除了这些，中档的可能是来福士广场、正大等。现在来上海的零售商、品牌商，基本上这几个购物中心是一定要来的。

东方早报：您认为购物中心的“黄金业态比例”是什么形式？

朱兆荣：一个购物中心业态的黄金比例要与项目的投资回报率相对应。例如，在十几年前，一家商场的服装服饰类要占到50%，餐饮20%，最多到25%，其他由电影院、超市等来补充。现在最大的变化是，餐饮要超过30%，甚至会达到35%~40%。服装店在运营前期大概在30%，后期随着经营的扩大，可能会提高一定的比重，回归到45%左右。

东方早报：目前，许多开发商偏重文化路线，强调商业地产项目的文化元素。您对此有什么看法？

朱兆荣：现在很多开发商都强调文化，希望以文化带动地产，但实际操作中需要务实兼顾创意。在一个大的商业框架下，可以将文化糅合在购物休闲等各种商业元素中。有些开发商本末倒置，过于强调其中的文化元素。文人做商业是很恐怖的，虽然有人文关怀，但是消费者不会把开发商的初衷放在第一位。文化是一个概念及主题的体现，但大方向还是商业的本体。我觉得文化是重要的，但不能完全替代商业本质的吸引。

东方早报：当前，上海市场中可供开发的土地已经所剩无几，未来商业地产开发商又该向哪些城市次中心扩容？

朱兆荣：城市中心的成熟商圈确实与次级商圈有明显差距。比如众所周知的淮海中路和南京西路，人流密集，租金高企不下。

上海市中心的商业已经发展得很好了，下一步，每一个大区都该有一个大型的购物中心。尤其是靠近大型居民区、轨交沿线，居民密集的地方。比如宝山，虽然有万达，但市场潜力仍然巨大，还可以继续做大型综合体项目。目前第一太平戴维斯与新港集团在宝山合作了一个30万平方米的大型综合体项目，在缺乏优质综合体存在的大商圈做这样的项目，潜力无限。

（来源：东方早报）